Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải phá

Thực trạng nhà ở đô thị tại Việt Nam

Phát biểu tại Hội thảo, PGS.TS Nguyễn Vũ Phương, Phó Giám đốc Học viện AMC cho rằng, thực trạng nhà ở đô thị tại Việt Nam vẫn còn nhiều thách thức khi lượng cầu đối với thị trường BĐS là rất lớn, nhu cầu về nhà ở của người dân đô thị liên tục tăng cao, đặc biệt là nhà ở thu nhập thấp và nhà ở công nhân đã tác động rất lớn đến các khu vực phát triển các ngành công nghiệp, khu công nghiệp và cụm công nghiệp.

Cụ thể, diện tích nhà ở bình quân là 23,2m2/người, tăng 6,5m2/người so với năm 2009, còn 7% hộ dân cư (7,7 triệu người) đang sống trong các ngôi nhà chật hẹp có diện tích dưới 8 m2/người. Gia tăng dân số đô thị dẫn đến áp lực lớn về nhà ở, đặc biệt cho nhóm thu nhập thấp và trung bình.

Đối với chính sách pháp luật hiện hành về nhà ở xã hội, PGS.TS Nguyễn Vũ Phương cho rằng phạm vi mở rộng, điều chỉnh các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội không chỉ tại khu vực đô thị mà còn tại khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa là điều cần thiết, hay các quy định cụ thể như đẩy mạnh chính sách ưu đãi về đất đai, thuế, tài chính cho doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội; rút ngắn quy trình xét duyệt và cấp phép mua nhà ở xã hội; tăng cường trách nghiệm của các địa phương trong việc lập kế hoạch quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Các nghị định, thông tư và quy định được ban hành kịp thời.

PGS.TS Nguyễn Vũ Phương nhấn mạnh, Nhà nước đang có các chính sách xây dựng nhà ở xã hội, bắt đầu được thúc đẩy từ năm 2009. Đây là một chủ trương tích cực, tuy nhiên cần phải gắn với những chính sách phát triển tổng thể, tạo điều kiện cho các bên liên quan tham gia.

PGS.TS. Nguyễn Vũ Phương cho rằng vẫn còn những thách thức về vướng mắc và khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất sạch, thiếu quy đất ở các khu vực đô thị lớn; một số địa phương thiếu quỹ đất sạch hoặc không có quy hoạch rõ ràng; một số quy định chưa được hướng dẫn rõ ràng, cơ chế chuyển đổi quỹ đất 20% trong các dự án thương mại vẫn còn những bất cập.

Bên cạnh đó, thủ tục đầu tư con phức tạp và kéo dài; Luật Nhà ở 2023 đã có điều chỉnh nhằm đơn giản hóa thủ tục, nhưng trên thực tế, việc cấp phép đầu tư, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, và phê duyệt dự án nhà ở xã hội vẫn mất nhiều thời gian; sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý Nhà nước còn thiếu đồng bộ, gây chậm chễ trong triển khai dự án; các quy định liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng vẫn có sự không đồng nhất, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

“Đối với chính sách tài chính, lãi suất vay vốn vẫn chưa hấp dẫn: Các doanh nghiệp được vay vốn ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội, nhưng lãi suất hiện tại vẫn ở mức cao hơn kỳ vọng của doanh nghiệp; khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn, các gói hỗ trợ tài chính (như gói tín dụng 120.000 tỷ đồng) còn vướng mắc trong triển khai thực tế do điều kiện vay vốn khó khăn hoặc giải ngân chậm. Hạn chế về ưu đãi và cơ chế khuyến khích cũng là yếu tố gây khó khăn đối với tiếp cận, thách thức về giá bán và lợi nhuận; thiếu hạ tầng đồng bộ; hạn chế trong quản lý và giám sát và thiếu sự đồng bộ giữa Trung ương và địa phương”, PGS.TS Nguyễn Vũ Phương cho biết thêm.

Cần đa dạng và linh hoạt các giải pháp phát triển nhà ở xã hội

Để phát triển nhà ở xã hội bền vững và hiệu quả, cần phải ban hành cơ chế, chính sách thuận lợi và chủ động cho các địa phương trong việc dành ngân sách đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư để có quỹ đất sạch làm nhà ở xã hội; đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án.

Cụ thể, tại Hội thảo, TS. Lê Thị Bích Thuận đã nêu ra các giải pháp và đề xuất đối với công nhân lao động trong các khu công nghiệp và cụm công nghiệp như giải pháp về tăng cường chính sách, cơ chế đối với việc hoàn thiện thể chế, chính sách nhà ở; về nguồn vốn, thuế; về quy hoạch, phát triển quỹ đất; cải cách thủ tục hành chính, thủ tục đầu tư; công tác thông tin, tuyên truyền; và nâng cao năng lực quản lý Nhà nước về nhà ở xã hội dành cho công nhân.

Ngoài ra, TS. Lê Thị Bích Thuận đã đưa ra các giải pháp về kiến trúc như: Thiết kế nhà ở công nhân cần phải phù hợp với điều kiện địa lý của địa phương, tình hình kinh tế và mức sống người dân đô thị hiện tại, phù hợp với lối sống và điều kiện của công nhân và vẫn đáp ứng nhu cầu ở cơ bản cho hộ gia đình của công nhân; Sử dụng hệ kết cấu khung bê tông đúc sẵn hoặc hệ thống khung bê tông & thép hình chịu lực, áp dụng tiêu chuẩn hóa và các cấu kiện đúc sẵn theo mô đun để tăng hiệu quả xây dựng và thúc đẩy ngành công nghiệp nhà ở phát triển.

Chú trọng đến mô hình nhà ở xã hội cho công nhân để đưa ra những giải pháp tối ưu đáp ứng nhu cầu “nhanh, nhiều, tốt, rẻ”, PGS.TS Vũ Hồng Cương cho rằng, thiết kế nhà ở xã hội nói riêng và nhà ở nói chung nhất thiết phải chú trọng việc tổ chức không gian nội thất, các điều kiện tiện nghi và chất lượng cuộc sống chủ yếu đạt được khi nội thất từng không gian chức năng được đảm bảo. Với các căn phòng chật hẹp ở mức tối thiểu thì giải pháp thiết kế đồ đạc nội thất, tận dụng không gian và khả năng linh hoạt hoá có tính chất quyết định đến chất lượng ở. Mô hình nhà ở xã hội mà hạt nhân là những căn hộ phải được tiếp cận từ trong ra ngoài, từ không gian nội thất.

PGS.TS Vũ Hồng Cương cho biết thêm, phải hạ tối đa giá thành để đáp ứng khả năng chi trả của đối tượng sử dụng là người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp,… Việc hạ giá thành không chỉ ở chi phí đầu tư ngôi nhà mà còn cần hạ được chi phí trong quá trình sử dụng khai thác vận hành. Các chi phí điện, nước, sưởi ấm cũng như sửa chữa bảo trì nhà ở xã hội cũng cần xem xét ngay trong quá trình thiết kế.

Bên cạnh đó, phát triển nhà ở xã hội ngoài số lượng và tốc độ cần lưu ý tới phát triển bền vững. Việc áp dụng các tiêu chí kiến trúc xanh các công nghệ mới trong sản xuất vật liệu và thi công xây dựng sẽ giúp nhà ở xã hội đạt được tính kinh tế một cách dài hạn.

Thị trường nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các chính sách, thị trường tài chính tiền tê, thị trường xây dựng, công nghệ và vật liệu xây dựng, thị trường lao động, tạo ra động lực cạnh tranh đô thị và thu hút nguồn nhân lực của các địa phương.