Quy hoạch đang tác động thế nào tới bất động sản khu vực phía Đông Hà Nội?

Theo Chuyên gia Savills Việt Nam, bản Quy hoạch sông Hồng mang tới thông tin tích cực cho thị trường, tuy nhiên nhà đầu tư cũng cần cân nhắc các yếu tố quan trọng trước khi ra quyết định đầu tư.

Hạng mục Biệt thự/nhà liền kề

Dữ liệu của Savills cho thấy, khu vực phía Đông bao gồm Long Biên, Gia Lâm đang cung cấp khoảng 8.100 căn, chiếm gần 15% tổng nguồn cung nhà ở thấp tầng trong dự án tại Hà Nội vào Q2.2021. Nguồn cung sơ cấp về nhà ở thấp tầng trong dự án hiện nay đang rất hạn chế.

Giá bán của các sản phầm nhà ở thấp tầng ở khu vực phía Đông đang ở mức cạnh tranh so với các khu vực khác ở Hà Nội nhờ sự cải thiện mạnh mẽ về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội như trung tâm thương mại, bệnh viên cao cấp, công viên, không gian xanh.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cao cấp Bộ phận Nghiên cứu  và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết: “Nguồn cung nhà ở thấp tầng trong tương lai gần ở khu vực phía Đông là không nhiều, chủ yếu là các khu có quy mô nhỏ. Số lượng các dự án có quy mô lớn hạn chế và đang lập quy hoạch.

Điểm này có thể tạo ra thuận lợi cho các dự án đã phát triển, các khu dân cư hiện hữu, các dự án được tiếp tục quy hoạch của khu vực cũng như các dự án đô thị lớn tại các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh. Với kế hoạch đưa các Huyện Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm và Thanh Trì lên thành các Quận trung tâm trước năm 2025, những khu vực này sẽ trở thành những điểm đầu tư đáng chú ý”.

Thị trường nhà ở trên khắp thế giới đã có sự phục hồi đáng kể trước những biến động kinh tế do đại dịch gây ra. Trong năm 2020, giá nhà ở tại Auckland tăng 19%, tại Seattle tăng 14% và tại Berlin cũng tăng 11%. Giá nhà ở thấp tầng tại Hà Nội cũng không phải ngoại lệ với giá thứ cấp tăng trong năm 2020 cho cả ba loại hình, và tiếp tục tăng trong năm 2021 tại mức 15% đối với Biệt thự, 14% đối với Nhà liền kề và 13% đối với Nhà phố thương mại.

Thêm vào đó, bất động sản vùng ven trên toàn cầu đang cho thấy nguồn cầu mạnh mẽ. Người dân có xu hướng rời xa các Thành phố với mật độ dân cư cao cũng như quen dần với sự thuận tiện của xu thế làm việc ở nhà mang lại. Hà Nội cũng đang mở rộng ra các vùng ven do sự ảnh hưởng của các yếu tố về giá và hạ tầng.

Quy hoạch nội đô lịch sử với mục tiêu xác định cần giảm khoảng 215.000 dân sinh sống tại bốn quận nội đô trong giai đoạn 2020-2030. Về tổng thể, 6 đồ án quy hoạch phân khu đô thị nội đô lịch sử có quy mô nghiên cứu trên 2.700ha với yêu cầu chính là kiểm soát dân số, giảm từ 1,2 triệu dân (năm 2009) xuống dự kiến còn 672.0000 dân; đồng thời cải thiện hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.

Có thể thấy, các dự án nhà ở sẽ được hưởng lợi từ việc di dân từ khu vực nội đô lịch sử tới các quận giáp ranh, nổi trổi là khu vực phía Đông khi đã có một số dân cư phố cổ trước đây chuyển sang khu vực này sinh sống, do các điều kiện hạ tầng tốt cùng việc đi lại thuận tiện.

Hạng mục căn hộ để bán

Nguồn cung sơ cấp tại thời điểm Q2/2021 của Gia Lâm đang đứng thứ hai thị trường, với 26% thị phần từ khoảng 4 dự án và Huyện này cũng đang đứng thứ hai về số lượng căn bán được trong quý này.

Cùng với sự mở rộng đô thị và phát triển không gian của Hà Nội, nguồn cung đã mở rộng từ các khu vực thành thị đến các huyện ngoại thành. Năm 2017, các huyện Hoài Đức và Thanh Trì chỉ cung cấp 6% nguồn cung, nhưng trong 6 tháng đầu năm 2021, nguồn cung tại 4 huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh đã chiếm 23% thị phần.

Trong khi đó, nguồn cung thứ cấp của Long Biên và Gia Lâm thấp, chỉ tại mức 5-6%/mỗi quận huyện. Dự kiến từ năm 2021 trở đi, các huyện ngoại thành sẽ cung cấp 26% nguồn cung căn hộ. Về nguồn cung tương lai của căn hộ, huyện Gia Lâm cùng với khu vực Từ Liêm và Hoàng Mai tiếp tục dẫn đầu, trong khi đó huyện Gia Lâm cung cấp 14% nguồn cung tương lai và quận Long Biên là 8%.

Nhà đầu tư cân nhắc kỹ trước đón sóng hạ tầng

Về thông tin quy hoạch về cầu Trần Hưng Đạo, bà Hằng cho biết: “Hiện việc tiếp cận sang phía Đông vẫn đang được thực hiện chủ yếu từ các cây cầu cận kề như cầu Chương Dương, cầu Vĩnh Tuy, cầu Thanh Trì và hỗ trợ thêm từ các cây cầu khác như Nhật Tân, Đông Trù.

Việc có thêm một cây cầu nữa sẽ thúc đẩy thêm quá trình di dân đồng thời hỗ trợ giao thông từ các khu vực khác đặc biệt là khu vực nội đô. Qua các bước thẩm định, phê duyệt, thực tế là cầu còn cần thời gian để xây dựng. Do đó, tại thời điểm hiện nay mức độ ảnh hưởng của thông tin này đang chưa rõ nét hoặc nếu có cũng cần tùy thuộc vào tiến độ thực hiện của dự án.

Khi cầu xây dựng xong, diện mạo đô thị khu vực phía Đông đặc biệt là khu lân cận sẽ khang trang, đẹp mắt hơn. Từ đó gia tăng sức hấp dẫn dịch chuyển của người dân khu vực nội đô sang khu vực này cũng như thu hút thêm nguồn cầu từ các tỉnh tiếp cận Hà Nội từ phía Đông.

Việc đón sóng đầu tư thường được các nhà đầu tư tính đến khi xuất hiện công trình hạ tầng quan trọng, nhưng việc ra quyết định vào thời điểm nào còn tùy thuộc vào kỳ vọng cũng như tiềm lực tài chính của mỗi nhà đầu tư trong tương quan cạnh tranh với các khu vực khác cũng như tiến độ triển khai, xây dựng cầu trên nền mặt bằng giá bất động sản đã điều chỉnh tăng thời gian gần đây”.

Nhận định về quy hoạch sông Hồng, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết: “Ý tưởng về quy hoạch sông Hồng gắn với những khu đô thị văn minh hiện đại đã được đề cập rất nhiều lần. Tôi cho rằng, thị trường cần chú ý và quan sát cẩn thận về tiến trình thực hiện của bản quy hoạch này. Việc thực hiện quy hoạch hai bên bờ sông Hồng là một việc cần phải làm đối với Hà Nội, đã đến lúc khu vực này được cải thiện, nâng cấp với kế hoạch phát triển bền vững và chất lượng cao. Nếu nhìn sang các thủ đô khác trên thế giới như tại London (Anh Quốc), Hong Kong, Seoul (Hàn Quốc) hay Bangkok (Thái Lan), có thể thấy các đại đô thị này cũng được phát triển dọc bên sông, với bờ sông là tâm điểm phát triển, sự phát triển sẽ dịch chuyển từ bờ bên này sang bên kia.

Ví dụ, sự phát triển của London chạy dọc từ phía Bắc xuống phía Nam theo bờ sông Thames. Với Hà Nội, sự phát triển này sẽ hứa hẹn từ bờ Tây sang bờ Đông của Thủ đô. Khi tính việc đầu tư, mỗi phần đất đều có giá trị và tiềm năng riêng và mỗi cá nhân cũng có khả năng tài chính riêng, bởi vậy khi đưa ra quyết định đầu tư cho bất kỳ bất đông sản nào, các nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng về khả năng tài chính của mình, liệu họ có thể nắm giữ bất động sản đó hay không, thay vì đầu tư theo lối đặt cược”.