Thị trường nhà ở Hà Nội quý IV/2025: 5.000 căn hộ cao cấp được hấp thụ

Chung cư tiếp tục là "điểm sáng" của thị trường

Theo báo cáo thị trường nhà ở Hà Nội quý IV/2025 của JLL Việt Nam (Công ty TNHH Jones Lang Lasalle Việt Nam), phân khúc căn hộ ghi nhận sự gia tăng mạnh cả về nguồn cung lẫn lượng giao dịch. Trong quý cuối năm, hàng nghìn căn hộ mới được đưa ra thị trường, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, đưa tổng nguồn cung mới cả năm lên mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Cụ thể, JLL cho biết trong quý IV/2025, phân khúc căn hộ cao cấp, sang trọng và siêu sang đã trở thành tâm điểm của thị trường với khoảng 5.000 căn được hấp thụ. Động lực chính đến từ các hoạt động tiền mở bán sôi động tại khu vực phía Bắc và Đông Hà Nội, dẫn đầu bởi dự án Vinhomes Global Gate (Đông Anh), cùng một số dự án tại khu vực Long Biên. Chính sách thanh toán kéo dài và giỏ hàng đa dạng đã góp phần kích thích nhu cầu của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Nguồn cung mới cũng bùng nổ trong quý IV với gần 5.700 căn ra mắt, nâng tổng nguồn cung cả năm 2025 lên gần 9.400 căn. Các chủ đầu tư lớn tiếp tục dẫn dắt thị trường khi bổ sung thêm hàng nghìn căn hộ cao cấp. Đáng chú ý, khu vực Tây Hồ Tây thu hút sự quan tâm lớn của thị trường với sự xuất hiện của dự án The Prime do Daewoo E&C phát triển, đánh dấu giai đoạn phát triển mới của khu đô thị Starlake và sớm nhận được sự quan tâm của khách hàng trong và ngoài nước.

Sự sôi động của thị trường đã đẩy mặt bằng giá sơ cấp căn hộ phân khúc cao lên mức trung bình khoảng 4.300 USD/m², tăng 37,5% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường cũng ghi nhận ngày càng nhiều dự án được định vị ở phân khúc hạng sang với mức giá phổ biến từ 5.000–6.500 USD/m². Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ tăng 18,7% theo năm, đạt khoảng 3.520 USD/m², đặc biệt tại khu vực Tây Hồ Tây và các khu vực có hạ tầng kết nối thuận lợi.

JLL nhận định, tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức tích cực nhờ sự trở lại của nhóm khách mua ở thực có tiềm lực tài chính tốt, cùng với dòng tiền đầu tư dài hạn tìm kiếm sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi và khả năng giữ giá. Tuy nhiên, xu hướng "lệch pha" nguồn cung vẫn chưa được cải thiện khi thị trường tiếp tục thiếu vắng căn hộ trung cấp và bình dân, trong khi nguồn cung cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo, tiềm ẩn những rủi ro về tính bền vững trong trung và dài hạn.

Nhà liền thổ chưa thoát khỏi trạng thái chững lại

Trái ngược với đà tăng của phân khúc căn hộ, thị trường nhà liền thổ tại Hà Nội trong quý IV/2025 tiếp tục ghi nhận diễn biến trầm lắng. Báo cáo của JLL cho thấy số lượng sản phẩm mở bán mới trong quý ở mức thấp, chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai từ trước, trong khi các dự án mới gần như vắng bóng.

Trong quý IV, chỉ có khoảng 426 căn nhà liền thổ được giao dịch thành công, đưa tổng số giao dịch cả năm 2025 lên khoảng 4.400 căn. Thanh khoản toàn phân khúc duy trì ở mức khiêm tốn, tập trung chủ yếu vào các sản phẩm có giá bán phù hợp tại các khu vực xa trung tâm như Gia Lâm, Đan Phượng, Thanh Trì. Ngược lại, các dòng sản phẩm nhà liền thổ cao cấp, có tổng giá trị lớn, vẫn gặp khó trong việc tiếp cận người mua do áp lực dòng tiền và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Nguyên nhân chính đến từ nguồn cung mới hạn chế, với chỉ khoảng 225 căn được mở bán trong quý, trong khi lượng hàng tồn kho chưa đủ hấp dẫn. Các sản phẩm biệt thự có mức giá trên 8.000 USD/m² tiếp tục gặp khó về thanh khoản do tổng giá trị cao và người mua có nhiều lựa chọn thay thế trên thị trường thứ cấp.

Theo JLL, giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ trong năm 2025 đã hạ nhiệt nhẹ xuống khoảng 9.700 USD/m² đất, giảm 6,9% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, mức giảm này chủ yếu phản ánh sự dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực xa trung tâm với mức giá cạnh tranh hơn, thay vì cho thấy sự suy yếu của thị trường. Trên thực tế, phân khúc shophouse tại các khu đô thị lớn vẫn duy trì mặt bằng giá cao, phổ biến trong khoảng 10.000–17.000 USD/m² đất. Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng giá 18,9% theo năm, đạt khoảng 8.700 USD/m², cho thấy niềm tin của một bộ phận nhà đầu tư vẫn được duy trì.

Phân tích sâu hơn, các chuyên gia của JLL cho rằng thị trường nhà liền thổ cần thêm thời gian để hồi phục trong bối cảnh chi phí phát triển dự án ở mức cao, quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và các chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng bài toán hiệu quả. Triển vọng của phân khúc này trong thời gian tới được kỳ vọng gắn chặt với tiến độ triển khai các dự án hạ tầng lớn và định hướng phát triển không gian đô thị, qua đó tạo đà cho sự hình thành và phát triển của các đô thị vệ tinh.