Thị trường tài chính – bất động sản 2026: Phục hồi thận trọng trong “khung” kỷ luật vốn

Trao đổi với PetroTimes, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng đây chính là “khung chính sách” định hình quỹ đạo vận động của thị trường trong năm tới – không bùng nổ, nhưng từng bước hồi phục có chọn lọc và bền vững hơn.

Nhìn từ góc độ vĩ mô, việc Ngân hàng Nhà nước dự kiến định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15% trong năm 2026, thấp hơn năm 2025, trong khi mục tiêu tăng trưởng GDP được đặt ra ở mức ít nhất 10%, dễ làm dấy lên băn khoăn về khả năng cung ứng vốn cho nền kinh tế, nhất là đối với các lĩnh vực cần lượng vốn lớn như bất động sản. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quang Huy, nếu đặt trong tổng thể tư duy điều hành hiện nay, đây không phải là “độ vênh” mang tính đối lập, mà là sự điều chỉnh cần thiết để tái cân bằng giữa tăng trưởng và an toàn hệ thống.

Trong những giai đoạn trước, tín dụng ngân hàng thường được xem là động lực then chốt thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Nhưng bước sang giai đoạn hiện nay, trọng tâm điều hành đã dịch chuyển rõ rệt sang việc nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, kiểm soát rủi ro và bảo đảm an toàn tài chính vĩ mô. Tín dụng không bị siết theo kiểu hành chính, mà được định hướng phân bổ có chọn lọc hơn, ưu tiên các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh, các dự án tạo ra giá trị gia tăng thực chất cho nền kinh tế.

Đối với bất động sản, thông điệp chính sách khá rõ rang hơn giúp dòng vốn không bị “đóng cửa”, nhưng sẽ không còn chảy dàn trải. Những dự án có pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu thực và có khả năng triển khai hiệu quả vẫn có cơ hội tiếp cận vốn. Theo nghĩa đó, sự khác biệt giữa mục tiêu tăng trưởng kinh tế và định hướng tín dụng phản ánh quá trình chuyển từ tăng trưởng dựa nhiều vào quy mô vốn sang tăng trưởng dựa trên chất lượng và hiệu quả.

Tín dụng 15% và mục tiêu tăng trưởng cao: Không phải “độ vênh”, mà là tái cân bằng

Một điểm đáng chú ý khác của thị trường năm 2026 là triển vọng gia tăng nguồn cung bất động sản sau thời gian dài bị “nén” bởi các vướng mắc pháp lý và khó khăn về dòng tiền. Theo ông Nguyễn Quang Huy, nhận định này có cơ sở, song cần được nhìn nhận một cách thận trọng. Phần lớn nguồn cung mới không đến từ làn sóng dự án mới ồ ạt, mà chủ yếu là các dự án đã hoàn tất hoặc cơ bản hoàn tất thủ tục pháp lý trong giai đoạn trước, nay được tái khởi động và đưa ra thị trường.

Trong bối cảnh dòng tiền của doanh nghiệp và người mua vẫn còn thận trọng, tín dụng chưa được nới lỏng mạnh, việc nguồn cung gia tăng khó có thể tạo ra một cú hích phục hồi mạnh mẽ trên diện rộng. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc thị trường thiếu điểm sáng. Việc xuất hiện thêm các sản phẩm đủ điều kiện pháp lý, được phát triển bài bản, sẽ góp phần khôi phục nhịp vận động bình thường của thị trường, cải thiện thanh khoản ở một số phân khúc phù hợp và quan trọng hơn là từng bước củng cố lại niềm tin.

Theo ông Nguyễn Quang Huy, năm 2026 nhiều khả năng sẽ là giai đoạn “phục hồi nền” của thị trường bất động sản, tức là phục hồi về tính minh bạch, tính kỷ luật và niềm tin, hơn là phục hồi mạnh về giá hay quy mô giao dịch. Đây là điều kiện cần để thị trường bước sang chu kỳ phát triển ổn định hơn trong những năm tiếp theo.

Xét theo phân khúc, trong điều kiện tín dụng bất động sản tiếp tục được sàng lọc chặt chẽ, sự phục hồi sẽ diễn ra theo hướng phân hóa rõ rệt. Những phân khúc gắn với nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch, vòng quay vốn hợp lý được đánh giá là có khả năng thích ứng tốt hơn. Trong đó, nhà ở trung cấp, nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn và các khu vực phụ cận có hạ tầng kết nối đồng bộ được xem là nhóm sản phẩm có nền tảng cầu tương đối ổn định.

Bên cạnh đó, bất động sản khu công nghiệp và logistics tiếp tục là điểm sáng nhờ hưởng lợi từ xu hướng mở rộng sản xuất, thu hút đầu tư và tái cấu trúc chuỗi cung ứng. Đây là những phân khúc có dòng vốn mang tính trung và dài hạn, phù hợp với tiêu chí an toàn của hệ thống tín dụng trong giai đoạn hiện nay. Ngược lại, các phân khúc mang nặng yếu tố đầu cơ, phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh sẽ cần thêm thời gian để điều chỉnh và thích nghi với mặt bằng chính sách mới.

Thị trường cần chậm lại để đi xa hơn

Đánh giá về chính sách kiểm soát và sàng lọc tín dụng bất động sản, ông Nguyễn Quang Huy cho rằng, trong ngắn hạn, việc duy trì kỷ luật tín dụng có thể khiến tốc độ phục hồi của thị trường chậm hơn so với kỳ vọng của một bộ phận doanh nghiệp và nhà đầu tư. Tuy nhiên, nếu nhìn ở tầm trung và dài hạn, đây lại là yếu tố then chốt giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn, hạn chế rủi ro tích tụ và tránh lặp lại những chu kỳ biến động mạnh từng xảy ra.

Một thị trường bất động sản phát triển bền vững không thể dựa quá lớn vào vốn vay ngân hàng. Sự phụ thuộc này không chỉ tạo áp lực cho hệ thống tài chính, mà còn tiềm ẩn rủi ro lan tỏa sang toàn bộ nền kinh tế khi thị trường đảo chiều. Chính sách tín dụng thận trọng hiện nay thể hiện quan điểm điều hành nhất quán là chấp nhận tốc độ phục hồi vừa phải để đổi lấy sự ổn định và an toàn trong dài hạn.

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đang xử lý các tồn tại tài chính và pháp lý từ chu kỳ trước, ông Nguyễn Quang Huy cho rằng năm 2026 cần tập trung vào những giải pháp mang tính nền tảng. Trước hết là đẩy nhanh tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho những dự án đã cơ bản đủ điều kiện triển khai. Pháp lý minh bạch không chỉ giúp doanh nghiệp tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn, mà còn là yếu tố quan trọng để thu hút các nguồn vốn trung và dài hạn từ thị trường.

Cùng với đó, việc phát triển thị trường vốn theo chiều sâu, củng cố niềm tin vào các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng là yêu cầu mang tính chiến lược. Một thị trường vốn vận hành hiệu quả sẽ giúp giảm dần sự phụ thuộc của bất động sản vào tín dụng ngân hàng, đồng thời phân tán rủi ro cho hệ thống tài chính. Về phía doanh nghiệp, việc nâng cao năng lực tài chính, tăng vốn chủ sở hữu, kiểm soát đòn bẩy và thích nghi với mặt bằng lợi nhuận hợp lý hơn cũng là điều kiện sống còn trong giai đoạn mới.

Tổng thể lại, theo ông Nguyễn Quang Huy, năm 2026 có thể được kỳ vọng là giai đoạn thị trường bất động sản từng bước phục hồi trong trạng thái thận trọng, phân hóa và có chọn lọc. Chính sách tín dụng chặt chẽ không phải là lực cản tuyệt đối, mà đóng vai trò như một cơ chế điều tiết cần thiết, giúp thị trường tái cấu trúc theo hướng minh bạch, an toàn và phát triển bền vững hơn trong dài hạn.