“Thời điểm nói đến bất động sản ven đô ai cũng chán thì đó là lúc đầu tư tốt nhất”

“Bắt đáy” bất động sản ven đô

8 ngày trước, anh Trần Dũng (nhân viên văn phòng tại công ty chuyên công nghệ ở Hà Nội ) vừa thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất tại Thạch Thất, diện tích 1100m2, trong đó có 350m2 đất thổ cư. Mức giá giao dịch thực tế là 3,5 tỷ đồng. Theo anh Dũng, so với thời điểm giữa năm 2022, giá lô đất này rẻ hơn khoảng 10-20%. 

“Thời điểm đầu năm 2023, nguồn hàng mà môi giới đẩy ra khá nhiều. Tôi có cơ hội lựa chọn được nhiều lô đất đẹp, vị trí tốt. Giá cũng mềm hơn. Phía chủ đất cũng “dễ tính” trong câu chuyện đàm phán giá”, ông Dũng chia sẻ.

Nhà đầu tư này dự tính giữ “hàng” trong vòng 3-5 năm. Nếu như mức giá tăng tốt, ông Dũng lựa chọn bán. “Về lâu dài, tôi tính đến phương án xây homestay để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê”.

Vị này cũng cho biết thêm: “Theo quan điểm của tôi, đây là giai đoạn tốt để xuống tiền, mua đất ven đô. Bởi trong tương lai, xu hướng người dân sẽ ly tâm về vùng ven Hà Nội để ở. Hoặc họ sẽ có nhu cầu mua căn nhà nghỉ dưỡng vùng ven. Tôi dự đoán giữa năm 2023, thị trường sẽ bắt đầu hồi sức trở lại do nhiều gói hỗ trợ tín dụng bung ra. Tâm lý của người dân vào thị trường địa ốc cũng gia tăng”.

Anh Hoàng Mạnh (một nhà đầu tư bất động sản ven đô đến từ Hà Nội) cho biết, từ Rằm Tháng Giêng trở lại đây, lượng khách bắt đầu quan tâm hơn. Anh Mạnh hiện có 4 năm kinh nghiệm đầu tư đất vùng ven đô. Và hiện tại, nhà đầu tư này đang “ôm” ước chừng khoảng 10 bất động sản tại Hoà Bình và khu vực Ba Vì, Thạch Thất (Hà Nội).

 “Thị trường đang trầm lắng, thanh khoản chậm nhưng về mặt bằng giá, không giảm. Nhất là những lô đất đẹp, vị trí tốt, giá không giảm. Lô đất mà tôi rao bán có diện tích 1350m2, trong đó có 400m2 đất thổ cư, bám mặt sông Bùi, tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hoà Bình đang được chào ra với giá 6 triệu đồng/m2. Hiện có khách trả 5 triệu đồng/m2 nhưng tôi chưa bán”, anh Mạnh chia sẻ. 

Anh Mạnh nhấn mạnh thêm: “Bây giờ nói đến bất động sản ven đô ai cũng chán thì đó là thời điểm đầu tư tốt nhất”.

Lý giải cho nhận định này, anh Mạnh cho rằng, hơn 10 năm đầu tư, chứng kiến thị trường địa ốc lên – xuống, anh cho rằng: “Như thời điểm 2011-2013, khi tâm lý nhà đầu tư chán nản nhất, người dân không mặn mà vì thấy thị trường kém. Đó thực tế lại là giai đoạn đầu tư tốt nhất vì đó đang rơi vào vùng đáy bất động sản. Ở thời điểm hiện tại, tôi cho rằng, đáy của bất động sản đang xuất hiện”.

Thời điểm tốt để đầu tư

Khi thị trường trầm lắng, bài toán “bắt đáy” bất động sản lại được đem ra bàn thảo. Theo một số chuyên gia, khó xác định được đáy bất động sản. 

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, tâm lý của người dân luôn chờ đợi thị trường sập để mua. Họ mong chờ một cái đáy trên thị trường. Nhưng thực tế, người ta thường bỏ lỡ giai đoạn đó, khi thị trường đã hình thành đáy và bước qua giai đoạn này. Thế nên, ông Quyết khuyến nghị người mua ở thực, nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đừng bỏ lỡ cơ hội tốt.

Ông Đào Phúc Tường, CFA chỉ ra cách xác định điểm đảo chiều của thị trường bất động sản. Ông Tường phân tích, hiện nay, giá bất động sản đang trên nền cao khi nhà đầu tư sử dụng nền đòn bẩy tài chính vay nợ quá lớn. Để thị trường đảo chiều, thì giá phải đủ giảm đủ sâu để kích thích nhà đầu tư bất động sản quay lại với thị trường. Khi giá giảm đủ sâu, dòng tiền mới tham gia vào thị trường, giúp thị trường giảm đòn bẩy về tài chính xuống.

Mặt khác, để kích thích đủ cho nhà đầu cơ, nhà đầu tư tham gia với thị trường thì lãi suất phải giảm.

Để xác định tín hiệu vùng đáy của thị trường bất động sản, ông Tường chỉ ra, một công thức truyền thống để đo lường đó là khi nào lợi tức/chi phí trên thị trường bất động sản cho thuê ngang bằng với lãi suất tiền gửi tiết kiệm. Đó là tín hiệu cho thấy, vùng đáy của thị trường bất động sản xuất hiện.

Theo ông Tường, dù đây không phải là công thức áp dụng đúng hoàn toàn trong tất cả các giai đoạn của thị trường nhưng là công cụ để nhà đầu tư tham khảo.

Mặt khác, ông Tường cho rằng, đây là công thức dành cho nhà đầu tư còn với người có nhu cầu mua ở thực, quyết định xuống tiền dựa trên năng lực tài chính và nhu cầu thực tế.