Bình Phước: Giá khởi điểm đấu giá thấp hơn giá thị trường rất nhiều khi tính theo bảng giá đất 2024

Giá khởi điểm chênh lệch khi áp dụng bảng giá mới

Chính thức Luật Đất đai năm 2024 đã có hiệu lực từ ngày 1/8. Theo đó, bảng giá đất được áp dụng để tính giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch xây dựng chi tiết.

Trên địa bàn tỉnh Bình Phước, khi áp dụng giá khởi điểm theo bảng giá đất mới đã xảy ra hiện tượng chênh lệch giá thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. Cụ thể, tại huyện Bù Đốp, nhiều thửa đất có vị trí tương đồng nhau nhưng khi áp dụng theo quy định mới, thì giá khởi điểm thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Năm 2024, trên địa bàn huyện Bù Đốp có 2 khu đất dự kiến bán đấu giá, nhưng vẫn chưa triển khai được.

Cũng trên địa bàn huyện này, khu đất 1,5ha, dọc trục ĐT759B thuộc thôn 3, xã Thiện Hưng, được UBND huyện Bù Đốp đầu tư xây dựng hạ tầng điện, đường giao thông. Năm 2023, huyện bán đấu giá QSDĐ đối với 2/69 thửa đất tại đây, với giá khởi điểm 7,9 triệu đồng/m2. Hiện nay, chứng thư thẩm định giá làm cơ sở xác định giá khởi điểm của khu đất này đã hết hiệu lực, UBND huyện Bù Đốp phải xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ đối với 67 thửa đất còn lại theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024. Việc xác định giá khởi điểm theo bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 cho thấy, giá khởi điểm của các thửa đất này chênh lệch 3-4 lần so với giá khởi điểm bán đấu giá trước đây.

Ông Nguyễn Công Danh, Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bù Đốp cho biết: “Theo bảng giá đất, giá khởi điểm của 67 thửa đất rất thấp, khoảng 1,8 triệu đồng/m2. Nếu xác định giá khởi điểm theo bảng giá đất thì chưa phù hợp với giá thị trường và không đảm bảo nguyên tắc định giá đất theo Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 nên tạm thời chưa thể bán đấu giá các thửa đất này”.

Còn tại huyện Bù Gia Mập (Bình Phước) trong năm 2023 và đầu năm 2024 địa phương này tổ chức đấu giá thành công 21/146 thửa đất tại dự án Khu dân cư Bình Lợi, xã Phước Minh, với số tiền trúng đấu giá hơn 9,2 tỷ đồng. Hiện nay, chứng thư thẩm định giá của dự án Khu dân cư thôn Bình Lợi đã hết hiệu lực nên phải xác định lại giá khởi điểm đấu giá 125 thửa đất còn lại theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

Theo đó, giá đất khởi điểm trong bảng giá thấp hơn thực tế từ 14 - 33 lần. Điển hình thửa đất số 116 tại dự án Khu dân cư Bình Lợi có giá khởi điểm trước đây là 347 triệu đồng/120m2 tương đương hơn 2,8 triệu đồng/m2. Nếu xác định giá theo Luật Đất đai năm 2024 thì giá khởi điểm của thửa này chênh lệch 18 lần so với giá trước đây, tức 19,2 triệu đồng/120m2 tương đương 160 nghìn đồng/m2. Trong khi đó, thửa số 115 liền kề thửa số 116 đấu giá tháng 3 năm 2024 là 351 triệu đồng/120m2, tương đương hơn 2,9 triệu đồng/m2.

Ông Lê Anh Xuân, Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bù Gia Mập cho hay: “Bảng giá đất của UBND tỉnh Bình Phước ban hành từ năm 2020 đến nay không còn phù hợp. Trong khi chờ tỉnh ban hành bảng giá đất mới, huyện Bù Gia Mập chưa bán đấu giá các thửa đất còn lại, để tránh thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước”.

Không điều chỉnh giá đất cục bộ

Ông Diệp Trường Vũ, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Phước cho biết: “Nghị định số 12/2024/NĐ-CP và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất đều cho phép địa phương điều chỉnh cục bộ giá đất tại vị trí để đấu giá, khi chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất. Trên thực tế, nếu điều chỉnh cục bộ giá đất, giữa 2 khu đất liền kề có điều kiện như nhau sẽ có mức giá chênh lệch rất lớn. Để tháo gỡ vướng mắc về xác định giá khởi điểm trong đấu giá QSDĐ, Sở Tài nguyên và Môi trường không điều chỉnh giá đất cục bộ mà đẩy nhanh tiến độ thuê đơn vị tư vấn xây dựng bảng giá đất. Hiện Sở đang triển khai, dự kiến cuối năm nay, hoàn thành việc điều chỉnh bảng giá đất để thông qua HĐND tỉnh, trình UBND tỉnh ban hành”.

Theo Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, giá đất thị trường, được sử dụng làm căn cứ tính giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh Bình Phước có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh này xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xác định giá đất cụ thể. Ngoài ra, UBND tỉnh ủy quyền UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể, xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân.

Nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng; cùng một thời điểm các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Theo đó, bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 được xây dựng theo khung giá đất của Chính phủ. Do đó, giá đất ở một số vị trí bị khống chế trong khung giá, chưa tương ứng với giá thị trường. Luật Đất đai năm 2024 quy định, bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2020-2024 tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Bảng giá đất mới được áp dụng từ ngày 1/1/2026, có giá trị 1 năm, hằng năm sẽ tiến hành điều chỉnh, bổ sung. Đồng thời, Luật Đất đai năm 2024 không còn quy định khung giá đất. Do đó, khi bảng giá đất được xây dựng, điều chỉnh hằng năm phù hợp với giá thị trường sẽ tránh thất thoát ngân sách, nhất là khi xác định giá khởi điểm để bán đấu giá QSDĐ.