Bức tranh thị trường bất động sản: ‘Thăng trầm’ suốt một thập kỷ

Hiện tượng ‘bong bóng’ tồn tại suốt 10 năm qua

Theo HoREA sự thiếu ổn định là điều dễ nhận thấy nhất của thị trường bất động sản trong hơn một thập kỷ đã qua. Thậm chí có thời điểm đã xảy ra khủng hoảng nghiêm trọng, có lúc sốt nóng “bong bóng”, có lúc bị “đóng băng”, có lúc phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Như khủng hoảng “bong bóng” năm 2007; “đóng băng” năm 2008; “phục hồi” năm 2009; “bong bóng” năm 2010; “đóng băng” trong các năm 2011-2013; “phục hồi” từ năm 2014; “tăng trưởng cao” trong các năm 2015-2017; “gặp khó khăn lớn” trong các năm 2018-2020.

Kể từ tháng 3/2020, đại dịch CoViD-19 đã làm trầm trọng thêm các khó khăn của thị trường bất động sản. Nhưng, từ tháng 08/2020 đến nay, đi đôi với việc cả nước kiểm soát hiệu quả đại dịch, thị trường bất động sản đã từng bước phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Pháp lý còn tồn tại nhiều bất cập

Theo HoREA, nhà ở thương mại là yếu tố đặc thù trong kinh doanh bất động sản. Do đó cần có những cơ chế chính sách pháp luật phù hợp. Cụ thể:

Đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại sẽ phải mất khoảng 5 – 10 năm, trong khi đó chủ đầu tư lại không được quyền tự do chuyển nhượng dự án (M&A) theo nhu cầu kinh doanh. Sở dĩ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, sau khi đã có Giấy chứng nhận (sổ đỏ), nên đã làm hạn chế quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp trong hoạt động M&A và không tạo được nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Về nguồn vốn đầu tư dự án, theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải có tối thiểu 15-20% vốn chủ sở hữu trong tổng mức đầu tư. Phần lớn nguồn vốn còn lại chủ yếu dựa vào vốn vay tín dụng ngân hàng, hoặc huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp, hoặc vốn liên doanh liên kết, hợp tác (trong giai đoạn đầu) và vốn huy động từ khách hàng (khi đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai).

Thị trường bất động sản chưa có các nguồn vốn trung dài hạn; hầu như chưa có các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT); cũng chưa có các tổ chức đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp có uy tín như nhiều nước, tương tự Fitch Ratings. 

Do quy định chỉ được tính các khoản chi phí hợp pháp, hợp lệ, hợp lý được Luật Thuế công nhận, nên giá thành sản phẩm nhà ở thấp hơn rất nhiều so với chi phí thực tế mà chủ đầu tư đã bỏ ra, trong đó, có cả các “chi phí không tên” và do không được công nhận là chi phí, nên bị coi là “lợi nhuận” phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp trên các chi phí không được tính này. Nhưng cuối cùng, tất cả mọi chi phí của chủ đầu tư đều tính trong giá bán, mà người mua nhà phải gánh lấy khi mua nhà.

Đồng thời HoREA chỉ ra rằng một số khoản thu ngân sách nhà nước chưa hợp lý đối với dự án nhà ở thương mại, như mức thu tiền bảo vệ đất lúa khá cao (đối với dự án có sử dụng đất lúa), với mức thu tối thiểu bằng 50% Bảng giá đất. Đặc biệt là khoản thu “tiền sử dụng đất” không hợp lý, đối với các dự án nhà ở thương mại.

Về phía bộ phận các nhà môi giới bất động sản ở nước ta nhìn chung chưa có sự chuyên nghiệp trong khi hoạt động môi giới bất động sản là cần thiết, kết nối cung-cầu, góp phần làm thị trường bất động sản minh bạch và chuyên nghiệp (như vai trò của Hiệp hội các nhà môi giới bất động sản Hoa Kỳ-NAR với khoảng 3 triệu thành viên).

Đội ngũ nhà môi giới ở nước ta phần lớn chưa được đào tạo đầy đủ, cả về kiến thức, kỹ năng, đạo đức nghề nghiệp và thiếu cơ chế quản lý nên đã xảy ra nhiều bất cập, thậm chí có trường hợp nhà môi giới (cò đất, cò nhà) gây thiệt hại cho người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp, hoặc có lúc đã làm “nhiễu” thị trường.

Bên cạnh đó, công tác thực thi pháp luật cũng còn nhiều mặt hạn chế, nhất là quy trình thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn khuất cơ chế “xin - cho”, nhũng nhiễu, tiêu cực, cũng là “lực cản” và là một nguyên nhân làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá nhà, gây mất cân bằng trong thị trường bất động sản. Thậm trí có một số địa phương còn yêu cầu doanh nghiệp phải nộp “tiền sử dụng đất” rồi mới được công nhận chủ đầu tư, mới được cấp Giấy phép xây dựng, trong khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản không yêu cầu phải nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm này.

Tựu chung lại trong vòng 10 năm trở lại đây đã có những chuyển biến tích cực về mặt pháp lý, các cơ chế, chính sách đã dần hoàn thiện. Thể hiện rõ nét nhất trong việc ban hành Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, đã đồng thời sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường; Bên cạnh đó, Chính phủ đang xem xét ban hành “Nghị định sửa đổi các nghị định thi hành Luật Đất đai”, đảm bảo được tính đồng bộ và tính liên thông, giải quyết được một số vướng mắc lớn của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vẫn còn một số quy định pháp luật chưa đảm bảo đầy đủ tính thống nhất, tính hệ thống, tính đồng bộ và tính liên thông.