Các nút thắt về bất động sản nhà ở đang được tháo gỡ quyết liệt

Lượng tiêu thụ cải thiện, đà phục hồi còn yếu

Báo cáo ngành Bất động sản nhà ở mới đây của VNDIRECT cho biết, tâm lý thị trường thận trọng do môi trường lãi suất cao và chưa thật sự hấp dẫn với người mua nhà và các doanh nghiệp phát triển bất động sản (BĐS), cùng với những nút thắt chính sách còn tồn đọng và hầu hết nguồn cung mới đến từ phân khúc cao cấp.

Theo CBRE, số căn hộ tiêu thụ tại Thành phố Hồ Chí Minh nửa đầu 2023 giảm 78% so với cùng kỳ (svck) và giảm 69% so với nửa cuối 2022 còn khoảng 2.300 căn trong bối cảnh nguồn cung giảm 72% svck và giảm 2% so với nửa cuối 2022 (khoảng 4.100 căn). Tỷ lệ hấp thụ nửa đầu 2023 chỉ ở mức 59% (-11 điểm % svck/-133 điểm % so với nửa cuối 2022). Tỷ lệ hấp thụ căn hộ ở Thành phố Hồ Chí Minh giảm đáng kể, vì trong hơn 4.100 căn được cung cấp trên thị trường, sản phẩm ở phân khúc căn hộ cao cấp chiếm hơn 70%.

Giá sơ cấp trung bình căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận giảm lần đầu tiên kể từ 2018 (giảm 4,8% svck) trong quý II/2023. Phân khúc cao cấp và hạng sang giảm 4-6% svck trong khi phân khúc khác ghi nhận mức tăng 2-4% svck trong quý II/2023. Giá thứ cấp của BĐS liền thổ đi ngang so với quý trước trong quý II/2023.

Nguồn cung mới thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến sự sụt giảm đáng kể (-52% svck/-41% so với nửa cuối 2022 còn 3.900 căn – thấp nhất trong 5 năm) và lượng tiêu thụ cũng sụt giảm (-63% svck/- 27% so với nửa cuối 2022 còn 4.000 căn) trong nửa đầu 2023. Tỷ lệ hấp thụ nửa đầu 2023 ghi nhận duy trì ở mức cao 109% (+22 điểm % so với nửa cuối 2022).

Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội không thay đổi đáng kể so với quý trước ở tất cả phân khúc trong quý II/2023, ngoại trừ phần khúc trung cấp (+10% so với quý trước/ tăng 15% svck). Trong khi giá thứ cấp trung bình cho cả BĐS liền thổ và căn hộ đều ghi nhận mức tăng 8% so với quý trước.

Các nút thắt đang được tháo gỡ quyết liệt

Các chuyên gia của VNDIRECT nhận định, những dấu hiệu tích cực từ các doanh nghiệp BĐS chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp giá trị 12.561 tỷ đồng, giúp giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối 2023 và 2024 giảm lần lượt 12% và 10% so với trước khi mua lại. Qua đó giảm áp lực đáo hạn trái phiếu dù áp lực vẫn ở mức cao, đặc biệt với các doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn về dòng tiền.

Trong 6 tháng đầu năm 2023, các chuyên gia của VNDIRECT nhận thấy rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp BĐS đã giảm nhẹ khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP.

Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản doanh nghiệp BĐS vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn ở các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi tâm lý thị trường. Chúng tôi cho rằng rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển BĐS, cụ thể khoảng 65.906 tỷ đồng (+3% svck) trong nửa cuối 2023 và 124.200 tỷ đồng (+16% svck) trong năm 2024, theo ước tính của VNDIRECT.

Giá trị trái phiếu phát hành trong hơn nửa đầu 2023 của lĩnh vực BĐS duy trì ở mức thấp. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục ảm đạm do tâm lý thị trường thận trọng khiến dòng tiền không tìm đến kênh đầu tư như là trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó, số doanh nghiệp chậm trả lãi và nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp vẫn ở mức cao (59 doanh nghiệp, theo HNX) tính đến cuối quý II/2023.

Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng đã tiếp tục giảm 20 điểm cơ bản trong tháng 7/2023, dao động từ 6,0-7,0%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển BĐS. Trước thực tế, VNDIRECT cho rằng thị trường BĐS sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10-11%.

Các chuyên gia của VNDIRECT cũng nhận thấy các doanh nghiệp phát triển BĐS đang có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua việc giảm nợ dài hạn. Các doanh nghiệp BĐS hiện tại có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011-2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn so với giai đoạn khó khăn của thị trường BĐS trong 2011-2013. Các hệ số về khả năng thanh khoản đang đã được cải thiện nhẹ trong quý II/2023.

Thị trường hiện nay đang diễn ra tình trạng mất cân đối cung cầu, đặc biệt thừa cung ở phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu nguồn cung ở phân khúc bình dân, trung cấp. VNDIRECT nhận thấy các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân bằng lại cung cầu thông qua các chính sách về nhà ở xã hội (NƠXH).

Theo đó, NƠXH có thể trở thành phương án “cứu cánh” dòng tiền cho các nhà phát triển BĐS với gói tín dụng lãi suất thấp. Gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng giống như “cơn mưa giữa trời nắng hạn”, có thể giải tỏa khó khăn cho người mua nhà. Chúng tôi cho rằng nhiều doanh nghiệp phát triển BĐS sẽ tận dụng việc tham gia phân khúc này để hỗ trợ cho dòng tiền doanh nghiệp.

Từ đầu năm đến nay, nhiều doanh nghiệp đầu ngành như Tập đoàn Hưng Thịnh, Vinhomes, Novaland, Becamex IDC, Hòa Bình… đã công bố xây dựng hàng trăm nghìn căn NƠXH, nhà ở bình dân cho công nhân và người thu nhập thấp.

Về triển vọng thị trường BĐS nhà ở, các chuyên gia của VNDIRECT cho rằng thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 khi chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn. Ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn chực chờ ở mức cao. Vì vậy, các chuyên gia của VNDIRECT nhận định thị trường hiện tại sẽ hồi phục nhanh hơn.