Chuyển hướng đầu tư BĐS, Hòa Phát sẽ dồn lực cho phân khúc sản phẩm nào?

Gía thép tăng mạnh tác động như thế nào đến Hòa Phát?

Từ đầu năm đến nay, giá thép các loại tăng liên tục. Theo Hiệp hội thép Việt Nam, giá thép tăng đột biến trong quý 1, đặc biệt ở tháng 4. Hiện giá bán mặt hàng này tăng lên 40-45% so với thời điểm đầu năm.

Giá thép tăng nóng góp phần giúp nhuận của các doanh nghiệp tăng mạnh. Qúy 1/2021, chưa ghi nhận doanh nghiệp ngành thép trên sàn nào báo lỗ.

Tại Tập đoàn Hòa Phát (Mã CK: HPG), năm 2020 doanh nghiệp báo lãi hơn 13.500 tỷ đồng, tăng 78% so với năm trước. Sang quý 1/2021, Hòa Phát công bố lợi nhuận hơn 7.000 tỷ, cao gấp ba lần cùng kỳ năm ngoái.

Từ đầu năm đến nay, doanh nghiệp này liên tục điều chỉnh tăng giá thép, chỉ riêng trong tháng 4, Hòa Phát đã 5 lần tăng giá thép xây dựng. Mới đây nhất, ngày 5/5, Công ty tiếp tục có thông báo điều chỉnh tăng giá bán thép cuộn CB240, với 50 đồng lên mức 16.850 đồng/kg.

Giá thép tại Hòa Phát hiện nay cao hơn 11% so với đầu tháng 4 và 14,4% so với đầu năm 2021. Giá đơn hàng thép cuộn cán nóng (HRC) giao tháng 6 đã là 900 USD/tấn, tăng 50% so với đơn hàng giao tháng 1.

Tuy nhiên, đối với những đơn vị sử dụng thép, việc giá mặt hàng này tăng phi mã đã kéo theo nhiều chi phí tăng khiến những doanh nghiệp này "đứng ngồi không yên".

Hòa Phát là doanh nghiệp sản xuất, cung cấp các mặt hàng thép, đồng thời cũng là một đơn vị sử dụng thép. Vì vậy, giá thép tăng cao cũng ảnh hưởng đến các chi phí của doanh nghiệp như các doanh nghiệp xây dựng khác.

Đặc biệt, trong lĩnh vực sản xuất thép, Hòa Phát đầu tư xây dựng hàng loạt nhà máy như Dung Quất, Hưng Yên, Hải Dương.

Thời gian tới, doanh nghiệp sẽ triển khai xây dựng dự án Dung Quất giai đoạn 2 với số vốn đầu tư lên đến 85.000 tỷ đồng. Vì vậy, Dung Quất 2 sẽ phải tiêu tốn một lượng thép rất lớn trong quá trình xây dựng.

Bên cạnh đó, Hòa Phát cũng được biết đến là chủ đầu tư hàng loạt dự án bất động sản, đặc biệt ở mảng bất động sản công nghiệp, thời gian tới doanh nghiệp sẽ đầu tư mở rộng thêm 92,5 ha KCN Phố Nối A và 216 ha KCN Yên Mỹ II trên địa bàn tỉnh Hưng Yên.

Vì vậy, việc giá thép tăng cũng sẽ khiến cho chi phí đầu tư của Hòa Phát vào các dự án nêu trên càng thêm cao.

Triển khai dự án Dung Quất 2 thế nào?

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2021 của Hòa Phát vừa qua, tập đoàn này đã "chốt" thực hiện dự án sản xuất Gang thép Hoà Phát Dung Quất 2, với mức vốn dự kiến khoảng 85.000 tỷ đồng; trong đó, vốn cố định 70.000 tỷ đồng, vốn lưu động dự kiến 15.000 tỷ đồng.

Dự án đầu tư Khu liên hợp sản xuất Gang thép Hòa Phát Dung Quất 2, có diện tích dự kiến 283,73 ha tại xã Bình Đông và xã Bình Thuận, huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi. Công suất dự án dự kiến là 5,6 triệu tấn/năm; trong đó, thép cuộn cán nóng (HRC) dự kiến 4,6 triệu tấn/năm (tăng so với mức dự kiến 3 triệu tấn/năm trước đây); thép thanh, thép dây chất lượng cao dự kiến 1 triệu tấn/năm.

Doanh nghiệp dự kiến sẽ triển khai dự án vào năm 2022 và đưa vào hoạt động từ năm 2024.

Ông Trần Đình Long – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hòa Phát cho biết: "Kết quả kinh doanh quý 1 của Hòa Phát tốt một phần do giá thép tăng. Tuy nhiên đầu tư cho Dung Quất thì có đến 70-80% là vào sắt thép. Máy móc thiết bị là sắt thép, nhà xưởng là sắt thép. Giá sắt thép tăng 40-50% thì 70.000 tỷ cho dự án này chưa chắc đã đủ".

Theo lãnh đạo Hòa Phát, nguồn vốn cho dự án này đang được ban lãnh đạo chuẩn bị và sẽ không huy động thêm vốn từ cổ đông. Hiện một số ngân hàng lớn đã ngỏ ý sẵn sàng tài trợ vốn, cơ cấu vốn cho Dung Quất 2 là khoảng 50% vốn chủ và 50% vốn vay. Trong đó, phần vốn chủ được tập đoàn lấy từ lợi nhuận giữ lại trong hoạt động kinh doanh, không cần phát hành mới cổ phiếu.

Hiện Hòa Phát đang đạt doanh thu từ 120.000-140.000 tỷ đồng. Sau khi dự án Dung Quất 2 hoàn thành, có thể đạt trên 200.000 tỷ đồng doanh thu.

Về tình hình tài chính, tính đến ngày cuối quý 1/2021, Hòa Phát có tổng nợ phải trả 72.761 tỷ đồng, chiếm 52,3% tổng nguồn vốn. Trong đó, nợ ngắn hạn ghi nhận 51.504 tỷ đồng, chiếm 70,8% tổng nợ của doanh nghiệp.

Trong nợ phải trả, số tiền vay ngân hàng ngắn hạn và dài hạn là 55.560 tỷ đồng, tăng khoảng 1.400 tỷ đồng so với ngày đầu năm.

Tuy nhiên Hòa Phát còn có hơn 24.800 tỷ đồng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng, vì vậy số tiền vay ròng tại ngày 31/3 là khoảng 30.700 tỷ đồng. Chi phí lãi vay trong quý I là 621 tỷ đồng, tỷ số khả năng trả lãi (EBIT/lãi vay) là 13,37 lần.

Qũy đất BĐS công nghiệp "khủng" nhưng không phải trọng điểm?

Một vấn đề khác đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm tại Hòa Phát là câu chuyện chuyển hướng đầu tư mạnh vào lĩnh vực địa ốc.

Được mệnh danh là "ông vua ngành thép" nhưng Hòa Phát cũng tham gia đầu tư vào lĩnh vực bất động sản từ khá sớm, đầu tư phát triển nhiều dự án nhà ở đô thị và nắm trong tay quỹ đất khủng tại các khu công nghiệp.

Trong lĩnh vực bất động sản nhà ở và khu đô thị, Hòa Phát được biết đến là chủ đầu tư của loạt dự án: Khu phức hợp Mandarin Garden, Tòa nhà Hòa Phát – Giải Phóng, Tổ hợp 493 Trương Định tại Hà Nội (Mandarin Garden 2); và Khu đô thị phía bắc Quốc lộ 5 tại tỉnh Hưng Yên.

Với mảng bất động sản khu công nghiệp, Hòa Phát đang đầu tư khai thác hạ tầng kỹ thuật ba KCN bao gồm: KCN Phố Nối A (diện tích 600 ha) và Yên Mỹ II (giai đoạn 1 là 97,5 ha) tại Hưng Yên; và KCN Hòa Mạc tại Hà Nam (131 ha).

Đầu năm 2021, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt cho Hòa Phát đầu tư mở rộng KCN Phố Nối A thêm 92,5 ha về phía đông. Tháng 12/2020, Thủ tướng cũng đã đồng ý bổ sung KCN Yên Mỹ II mở rộng với diện tích 216 ha vào Quy hoạch phát triển các KCN trên địa bàn tỉnh Hưng Yên.

Có thể thấy, Tập đoàn Hòa Phát đang nắm trong tay quỹ đất khá lớn, đặc biệt là quỹ đất tại các KCN lên đến hàng nghìn ha. Tuy nhiên, ông Trần Đình Long cho biết, bất động sản khu công nghiệp không phải là trọng tâm đầu tư, mà là bất động sản nhà ở.

Không chỉ Hòa Phát, một số doanh nghiệp chuyên đầu tư hạ tầng KCN như Tập đoàn VID (VID Group), ban đầu đẩy mạnh các hoạt động đầu tư bất động sản khu công nghiệp, sau đó dần chuyển sang phát triển bất động sản dân dụng.

VID Group được biết đến là chủ đầu tư của hàng loạt KCN như: KCN Quang Minh 344,4 ha; Khu công nghiệp Thạch Thất – Quốc Oai 150 ha; Khu công nghiệp Hà Nội – Đài Tư 40 ha; Khu công nghiệp Quế Võ 303 ha; Khu công nghiệp Đồng Văn II 322 ha; Khu công nghiệp Tân Trường 200 ha; Khu công nghiệp Phúc Điền 87 ha; Khu công nghiệp Nam Sách 63 ha; Khu công nghiệp Bỉm Sơn A (giai đoạn I) 162 ha; Cụm công nghiệp Lifan 25 ha; Khu công nghiệp Minh Quang 355 ha.

Nếu so với Hòa Phát, quỹ đất KCN của VID Group lớn hơn rất nhiều. Tuy nhiên, những năm gần đây, doanh nghiệp này đã chuyển trọng tâm đầu tư và phát triển các dự án nhà ở, khu đô thị.

Bao gồm: Khu dân cư và dịch vụ phục vụ công nhân KCN Nam Sách 28 ha (Hải Dương); Khu dân cư và dịch vụ phục vụ KCN Tân Trường 50 ha (Hải Dương); Khu dân cư và dịch vụ phục vụ KCN Đồng Văn 48 ha (Hà Nam)…

VID Group còn được biết đến là tiền thân của TNG Holdings Việt Nam, TNG hiện đang sở hữu công ty thành viên là TNR Holdings Việt Nam - là đơn vị quản lý và phát triển hàng loạt dự án đã hoàn thành như:  TNR Tower Hoàn Kiếm, Sky City, TNR Nguyễn Chí Thanh, TNR Nguyễn Công Trứ; Các dự án đang triển khai có: TNR Goldmark City, TNR GoldSeason, TNR GildSilk Complex, TNR The GoldView…

Như vậy, dù là Hòa Phát đang sở hữu quỹ đất tại các KCN rất lớn, hay VID Group trước đây rất mạnh về BĐS KCN, thế nhưng thời gian gần đây bất động sản công nghiệp không còn là trọng điểm đầu tư của những doanh nghiệp này. Vậy, nguyên nhân gì dẫn đến sự chuyển hướng này?

BĐS công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm/khu công nghiệp, khu chế xuất/sản xuất hoặc kinh doanh tập trung khác. Đây là loại hình bất động sản có tiềm năng sinh lời hấp dẫn, nhưng đồng thời cũng ẩn chứa không ít rủi ro.

Trong dó, Luật đất đai 2014 quy định, thời hạn sử dụng BĐS công nghiệp không được quá 70 năm. Nếu thời hạn đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng còn lại của khu đất thì chủ đầu tư phải xin phép cơ quan chức năng và thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật nếu được cho phép tiếp tục sử dụng đất.

Mặt khác, theo đánh giá của CBRE Việt Nam, sự phát triển đất công nghiệp tại những khu vực công nghiệp mới diễn ra chậm do kết nối hạ tầng đến các cảng biển, cảng sông và các thị trường tiêu thụ lớn còn hạn chế. Sẽ mất ít nhất 2 năm để các chủ đầu tư mở rộng quỹ đất tại các khu công nghiệp hiện hữu. Còn việc phát triển khu công nghiệp mới cần nhiều thời gian hơn.

Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp ở Việt Nam hao tổn nhiều thời gian, chi phí cho cơ sở hạ tầng.

Còn TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, cơ sở hạ tầng giao thông, kho bãi lưu trữ và vận chuyển hàng hoá hiện là yếu tố có thể cản trở quyết định chuyển dịch đầu tư sang Việt Nam của các nhà nhà sản xuất hàng đầu thế giới.

Các cảng biển chính bao như cảng Cát Lái - cảng sông lớn nhất Việt Nam, cảng Cái Mép và cụm cảng Hải Phòng, đã ghi nhận khối lượng hàng hóa tăng nhanh trong năm qua do sự tăng trưởng mạnh về nhu cầu xuất khẩu. Vì vậy, tình trạng tắc nghẽn giao thông trở thành vấn đề dù đã có sự mở rộng và cải thiện về khả năng xử lý hàng hóa, vận chuyển.

Hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng ở nước ta những năm qua mới chỉ tập trung cho mục tiêu phát triển bất động sản, đường sá xây xong là để mua bán nhà thật nhanh. Chuyên gia Savills đánh giá, Việt Nam chưa có một hệ thống hạ tầng thực sự để phục vụ các khu công nghiệp.

Cơ sở hạ tầng kém về số lượng và chất lượng sẽ đẩy chi phí vận chuyển và kho vận lên cao, khiến chi phí đầu tư tại Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với nhiều nước trong khu vực.

Đó là những “điểm trừ” sẽ khiến bất động sản công nghiệp Việt Nam trở nên kém hấp dẫn nếu không được khắc phục.