FiinRatings xếp hạng tín nhiệm Văn Phú – Invest ở nhóm 5 với thang điểm BB+

FiinRatings thực hiện xếp hạng tín nhiệm đối với CTCP Đầu tư Văn Phú - INVEST (Văn Phú – Invest) lần đầu tiên vào 20/4/2022 ở mức “ổn định” với thang điểm BB+, trong 02 lần cập nhật tiếp theo (lần 1: ngày 23/11/2022 mức “ổn định”, lần 2: ngày 14/7/2023 mức “không thuận lợi”). Ngày 29/4/2024, FiinRatings đã có cập nhật mới nhất về xếp hạng tín nhiệm của tổ chức phát hành trái phiếu đối với Văn Phú – Invest với mức “ổn định”, thang điểm BB+.

FiinRatings dựa trên kỳ vọng về việc Văn Phú – Invest sẽ có những sự phục hồi nhất định về kinh doanh, tương đồng với xu hướng hồi phục của một số doanh nghiệp phát triển bất động sản dân cư ở Việt Nam trong năm 2024. Theo đó, việc tiến độ bán hàng được dự phòng sẽ cải thiện cũng sẽ góp phần duy trì vị thế thanh khoản hiện tại của Văn Phú – Invest.

FiinRatings cho rằng, Văn Phú – Invest đối mặt với thị trường còn nhiều khó khăn và biến động, đã chủ động điều chỉnh chiến lược hoạt động trung và dài hạn, tập trung vào phát triển khoảng 10 dự án chính với quỹ đất có pháp lý rõ ràng nằm ở các khu vực thành phố vệ tinh lớn như: Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng... thông qua hệ thống các Công ty con và Công ty liên kết.

Nhìn chung, FiinRatings cho rằng Văn Phú – Invest có thể ghi nhận sự phục hồi về doanh thu trong giai đoạn 2024 - 2025 nhờ vào việc hiện đang triển khai và mở bán một số dự án tại các địa bàn vệ tinh có sự phục hồi về nhu cầu nhà ở như: Bắc Giang, Bắc Ninh và Hải Phòng. Tuy nhiên, mức biên lợi nhuận của các dự án này dự kiến sẽ khiêm tốn hơn so với các năm trước do chi phí phát triển dự án cao hơn. Dựa trên nhận định này, FiinRatings ước tính tỷ lệ Doanh thu hợp đồng/Hàng tồn kho của Văn Phú – Invest sẽ cải thiện quanh mức 20 – 35% trong giai đoạn năm 2024 – 2025. Trong điều kiện không xảy ra những biến động lớn về kinh tế – chính trị, FiinRatings ước tính doanh thu của Văn Phú – Invest trong giai đoạn 2024 – 2025, có kể đến cả nguồn thu đều đặn từ nhóm bất động sản thương mại kể trên, sẽ phục hồi so với năm 2023, và duy trì mức tăng trưởng trung bình vào khoảng 20 – 30% hàng năm, đạt khoảng 2.200 – 2.400 tỷ đồng vào năm 2024 và 2.700 – 3.000 tỷ đồng vào năm 2025, với ước tính về biên lợi nhuận trước lãi, thuế và khấu hao (EBITDA) đạt khoảng 25 – 35% trong cùng giai đoạn.

Tuy vậy, FiinRatings cũng nhận định Văn Phú – Invest sẽ phải tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn trong 12 – 24 tháng tới khi nhu cầu thị trường vẫn đang hồi phục chậm trong bối cảnh nền kinh tế - chính trị chưa thật sự ổn định. Cùng với đó, áp lực chính đối với hồ sơ tín dụng Văn Phú – Invest vẫn nằm ở việc các khoản vay tập trung đáo hạn trong giai đoạn 2024 – 2025.

Về trái phiếu phát hành của Văn Phú – Invset, tại Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2024 cho thấy, doanh nghiệp này đang có gần 1.278 tỷ đồng trái phiếu phát hành. Trong đó, trái phiếu đến hạn phải trả hơn 394 tỷ đồng, phần còn lại hơn 883 tỷ đồng là trái phiếu dài hạn.

Theo báo cáo này của Văn Phú – Invest, trong số 1.278 tỷ đồng từ trái phiếu, có hơn 394 tỷ đồng đến hạn thanh toán gốc vào cuối tháng 4/2024, các trái phiếu này được đảm bảo bằng: Tài sản mà Công ty đã và sẽ sở hữu phát sinh từ và/hoặc liên quan đến khối đế công trình cao tầng thuộc dự án The Terra An Hưng và hơn 17 triệu cổ phiếu Văn Phú – Invest nắm giữ của bên thứ 3. Hơn 241 tỷ đồng trái phiếu sẽ đến hạn trả gốc vào tháng 4/2025 với tài sản bảo đảm là hơn 12 triệu cổ phiếu mà Văn Phú – Invest nắm giữ của bên thứ 3.

Phần còn lại hơn 642 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn vào tháng 1/2027. Số trái phiếu này được đảm bảo bằng phần diện tích sở hữu riêng tầng 1 (tầng thương mại – dịch vụ), tầng 2 (sàn nhà trẻ, thương mại – dịch vụ), tầng 3, tầng 4 (sảnh cho thuê), tầng 21 (thương mại dịch vụ, thể thao), tầng 22 (bể bơi, khu phụ trợ, tum thang và tầng kỹ thuật) của dự án Khu hỗn hợp và nhà ở tại 138B Giảng Võ, Kim Mã, Ba Đình, Hà Nội. Và hơn 31,6 triệu cổ phiếu Công ty này nắm giữ của bên thứ 3.

Ngoài ra, Văn Phú – Invest cũng đang có nghĩa vụ với hơn 731 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi. Công ty này cho biết, ngày 1/11/2021 đã hoàn tất việc phát hành 690.000 trái phiếu chuyển đổi với mệnh giá 1 triệu đồng/trái phiếu cho VIA (No.1) Limited Partnership, việc phát hành trái phiếu có giá trị 690 tỷ đồng này được phê duyệt theo Nghị quyết Đại Hội đồng cổ đông số 1904/NG-HEĐCD ngày 19/4/2021 và Nghị quyết của Hội đồng quản trị số 0906/NQ.HĐQT ngày 09/6/2021 và được đảm bảo bằng hơn 27 triệu cổ phiếu phổ thông của Công ty này đang nắm giữ của bên thứ ba.

Trái phiếu này được phát hành với một số điều kiện và điều khoản quan trọng của trái phiếu như: Kỳ hạn trái phiếu là 03 năm; Lãi suất gộp 5%/năm và được tính theo cơ sở lãi suất kép hàng năm (lãi nhập gốc), được trả vào thời điểm trái phiếu được mua lại; Nhà đầu tư có quyền chuyển đổi toàn bộ trái phiếu thành cổ phần của Công ty tại thời điểm đáo hạn; Giá chuyển đổi là 35.000 đồng/cổ phần chuyển đổi, phụ thuộc vào sự điều chỉnh quy định tại Hợp đồng đăng ký mua trái phiếu.

Theo thang điểm của FiinRatings: Nhóm 1 - Năng lực đáp ứng nghĩa vụ tài chính Tốt Nhất được đánh giá thang điểm AAA; Nhóm 2 – Năng lực đáp ứng nghĩa vụ tài chính Rất Tốt (AA+, AA, AA-); Nhóm 3 - Năng lực đáp ứng nghĩa vụ tài chính Tốt nhưng có thể bị ảnh hưởng bởi điều kiện kinh tế bất lợi và thay đổi hoàn cảnh (A+, A, A-); Nhóm 4 - Năng lực Tương đối tốt để đáp ứng các nghĩa vụ tài chính nhưng dễ bị ảnh hưởng hơn trước các diễn biến bất lợi của nền kinh tế (BBB+, BBB, BBB-); Nhóm 5 - Khả năng đáp ứng các nghĩa vụ tài chính Vừa Phải (BB+, BB, BB-); Nhóm 6 - Năng lực đáp ứng nghĩa vụ tài chính Yếu. Nhạy cảm với các điều kiện kinh doanh, tài chính và kinh tế. Rủi ro cao (B+, B, B-); Nhóm 7 - Khả năng đáp ứng nghĩa vụ tài chính Rất Yếu và khả năng vỡ nợ cao. Rất nhạy cảm với các điều kiện kinh doanh, tài chính và kinh tế. Rủi ro rất cao (CCC+, CCC, CCC-, CC, C); Nhóm 8 - Mức Vỡ nợ. Không thanh toán các nghĩa vụ nợ đúng hạn hoặc mất khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính. Mức này sẽ được sử dụng khi doanh nghiệp nộp đơn yêu cầu phá sản hoặc thực hiện các hành động tương tự (SD, D)