Giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng

Theo kết quả khảo sát mới đây của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong những tháng đầu năm 2023, nhu cầu tìm mua chung cư cao cấp tăng 70%, trung cấp tăng 45% và bình dân tăng 65% so với cuối năm 2022.

Riêng tại Hà Nội, khảo sát của batdongsan.com cho thấy, trong tháng 5 vừa qua, phân phúc chung cư cho thuê tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng với mức độ quan tâm tăng 8%. Còn báo cáo Savills Việt Nam thống kê rằng giai đoạn từ năm 2018 đến 2022, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đã giảm 14%/năm, trong khi giá bán trung bình tăng 13%/năm.

Nhiều đơn vị ghi nhận mức giá tăng cao nhất là ở các dự án chung cư thuộc quận Tây Hồ và khu vực xung quanh.

Không ít sàn giao dịch bất động sản cũng cho biết, hiện nay, các dự án căn hộ trên đường Phạm Văn Đồng, Nguyễn Văn Huyên, Võ Chí Công, Lạc Long Quân… đều tăng giá mạnh so với giá gốc mở bán cách đây một vài năm trước. Ví như dự án The Nine trên đường Phạm Văn Đồng có giá gốc gần 50 triệu đồng/m2 thì nay được chào bán 65 – 80 triệu đồng/m2; dự án Heritage West Lake tọa lạc trên đường Lạc Long Quân có giá gốc trung bình 123 triệu đồng/m2, thì hiện đang được chào bán tầm 140 triệu đồng/m2…

Theo anh Trần Vân, một môi giới bất động sản tại Tây Hồ Tây, số lượng dự án chung cư mới mở bán ở khu vực này rất hiếm và đều có mức giá khoảng 100 triệu đồng/m2. Còn những dự án đã đi vào sử dụng nhiều năm như 6th Element, Phú Mỹ Complex, lạc Hồng Lotus… thì hiện cũng tăng ít nhất gấp rưỡi so với giá gốc, cao hơn nhiều so với thời điểm đầu năm.

Ngoài khu vực Tây Hồ Tây, nhìn chung, giá bán và cho thuê chung cư trên địa bàn Hà Nội đều tăng mạnh. Theo thống kê của One Mount, hầu hết các phân khúc bất động sản vẫn còn ảm đạm, nhưng với chung cư tại Hà Nội lại chứng kiến sự tăng giá không ngừng, duy trì mức tăng 13% mỗi năm. Giá cho thuê trung bình hiện vào khoảng 10 triệu đồng/tháng, tăng 4,5% so với năm trước. Điều này cho thấy “đầu ra” của phân khúc căn hộ luôn có “cửa sáng” vì nguồn cung phục vụ nhu cầu ở thực ít hơn nguồn cầu.

“Tại Hà Nội, lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ năm 2022 là 4,4%, gấp 1,7 lần tỷ suất cho thuê của nhà mặt phố. Với tỷ suất lợi nhuận này, chủ nhân của căn hộ tránh được phần lạm phát tầm 4 - 4,5%/năm nếu giữ tiền mặt, và còn sinh lời từ phần trăm lợi nhuận tăng giá vốn trong tương lai. Mà khi giá thuê tăng, đồng nghĩa với giá bất động sản nơi đó cũng sẽ tăng lên. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư lựa chọn căn hộ như một hình thức đầu tư sinh dòng tiền đều đặn và dài hạn”, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing nhận định.

Xét về giá bán, ông Trung cho rằng sẽ có xu hướng tăng chứ khó có thể giảm. Bởi điểm danh tất cả các yếu tố đầu vào, không có yếu tố nào có thể tác động kéo giảm giá căn hộ, nhất là với phân khúc trung và cao cấp: Vấn đề pháp lý còn nhiều vướng mắc, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, tiền thuê các đối tác quốc tế tăng; sắp tới, khi bỏ khung giá đất, giá đền bù tiệm cận giá thị trường nên sẽ tăng cao hơn…

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam Nguyễn Văn Đính, bên cạnh những tác động bởi yếu tố khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề cơ chế cũng có phần tác động tích cực đến thị trường BĐS nói chung và việc tăng giá của phân khúc căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội như: Nghị định 08/2023/NĐ-CP quy định về việc chào bán, giao dịch trái phiếu.

Hay cuối quý I, Ngân hàng Nhà nước thống nhất bố trí gói tài chính 120.000 tỷ đồng ưu đãi lãi suất cho vay để phát triển nhà ở xã hội. Cũng trong thời gian này, Ngân hàng Nhà nước ban hành quyết định giảm lãi suất cho vay trên toàn hệ thống...

“Đặc biệt, từ đầu năm đến nay, Chính phủ có nhiều chỉ đạo quyết liệt về việc triển khai đầu tư công. Tính đến hết quý I/2023, vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội tăng 3,7% so với cùng kỳ năm trước, trong đó vốn khu vực Nhà nước tăng 11,5%.

Chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công của Chính phủ và TP Hà Nội, trong đó nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị... kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng cao hơn” – ông Đính phân tích.

Từ đầu năm đến nay, thị trường nhà ở tại Hà Nội xuất hiện một số chủ đầu tư thực hiện chính sách chiết khấu cao từ 20 – 30%, thậm chí có dự án sẵn sàng chiết khấu cho khách hàng đến 40% giá trị sản phẩm nhưng với điều kiện khách hàng phải thanh toán một lần cho 95% giá trị hợp đồng.

Nhiều thông tin cho rằng, giá nhà ở Hà Nội đang có xu hướng giảm mạnh nhưng thực tế không phải như vậy. Bên cạnh đó, giá nhà ở hiện tại cũng đã cao hơn rất nhiều so với thời điểm chủ đầu tư bắt đầu triển khai, nên chiết khấu cao được xem là chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư.

Các chuyên gia dự báo, trong năm 2023 phân khúc căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội sẽ giữ mức tăng từ 4 – 7% so với năm 2022 và mức tăng này sẽ duy trì ổn định trong vòng 3 năm tới, nhờ việc chủ đầu tư nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị cũng như dự kiến mở bán dự án cao cấp tại vị trí đắc địa.

“Trong năm 2023, phân khúc căn hộ chung cư ở thị trường Hà Nội sẽ được quan tâm nhiều hơn sản phẩm thấp tầng, do mức giá của sản phẩm thấp tầng đang ở mức cao.

Với những dự án mới tung ra có mức giá hợp lý, vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sản phẩm và pháp lý đảm bảo thì lượng cầu quyết định mua để ở hoặc đầu tư trong dài hạn vẫn cao. Vì vậy, với tình hình hiện tại khách hàng khó có thể chờ “vùng đáy” để xuống tiền bởi khó khăn về nguồn cung”, Giám đốc cấp cao, bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Đỗ Thu Hằng nhận định.

Các chuyên gia đều chung quan điểm về việc khủng hoảng nguồn cung trên thị trường chưa thể giải quyết trong ngắn hạn và theo quy luật thị trường, khi nhu cầu lớn nhưng sản phẩm trở nên hiếm hoi hơn thì đương nhiên giá sẽ tăng chứ không thể giảm.

Mặt khác, để triển khai dự án BĐS, thời gian qua các chủ đầu tư chịu áp lực lớn do sự tăng cao của chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công... cũng là nguyên nhân khiến giá BĐS tăng, đặc biệt là sản phẩm thuộc phân khúc trung, cao cấp - chịu chi phí lớn hơn do đòi hỏi cao về tiêu chuẩn chất lượng, hạ tầng, dịch vụ.

“Tuy nhiên, cũng phải khẳng định rằng mức giá BĐS trung, cao cấp ở thời điểm này vẫn phù hợp với thị trường và khả năng chi trả của những người có nhu cầu. Với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội như hiện nay, phân khúc trung - cao cấp còn tiềm năng rất lớn để đầu tư dài hạn.

Mua ở thời điểm giá tốt như lúc này thì càng có khả năng sinh lời và gia tăng giá trị hơn trong tương lai, nhà đầu tư hoàn toàn nhận thức được điều này nên càng khó có chuyện giảm giá”, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính phân tích thêm.