Không vay nợ, mua nhà để ở vẫn có rủi ro

Nội dung chính:

• Giá bất động sản giảm là cơ hội cho người mua nhà để ở không vay nợ, tuy nhiên mua nhà thời điểm này đối mặt với nguy cơ dự án không triển khai đúng tiến độ cam kết.
  Chuyên gia khuyến nghị người mua nhà cần đánh giá năng lực của chủ đầu tư thay vì chỉ xét đến tài chính cá nhân.

Bà Nguyễn Thanh Bình từng ký hợp đồng mua nhà tại dự án Usilk City (Hà Đông, Hà Nội) từ năm 2011 và trả trước hơn 3 tỷ đồng - 100% giá trị căn hộ để được hưởng các chương trình khuyến mãi của chủ đầu tư lúc đó. Căn nhà rộng 153 m2 do chồng bà đứng tên. Đến năm 2016, chồng bà Bình mất vì bệnh hiểm nghèo, lúc này căn hộ đã mua vẫn chỉ là đống sắt thép hoen gỉ. 

Usilk City với khoảng 10 tòa chung cư bỏ hoang là những gì còn lại của một đại dự án dự án từng được quảng cáo là “nơi đáng sống bậc nhất quận Hà Đông”. Năm 2008, đại dự án Usilk City được CTCP Sông Đà Thăng Long (mã chứng khoán STL) khởi công trên khu đất rộng 9,2 ha với mặt tiền trải dài ven đường Tố Hữu - tuyến đường huyết mạch ở phía tây thủ đô, với 13 tòa nhà cao 27 - 50 tầng, gồm 2.700 căn hộ. Cổ phiếu STL của Sông Đà Thăng Long đã tăng vọt, vượt mức 40.000 đồng/cổ phiếu trong giai đoạn dự án được thi công và kỳ vọng sẽ mang lại dòng tiền lớn. 

Theo dự kiến của chủ đầu tư, các tòa nhà sẽ được bàn giao vào cuối năm 2012. Dù vậy, đến nay đã hơn 10 năm, phần lớn các tòa nhà mới chỉ thi công xong phần móng, hầm. Hàng trăm khách hàng mua căn hộ tại dự án này không thể nhận nhà, cũng không thể đòi lại tiền. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là năng lực tài chính của Sông Đà Thăng Long không đủ để hoàn thiện Usilk City như những gì họ “vẽ” ra trước đó. STL hiện đang được giao dịch ở UPCoM với mức giá xung quanh 1.300 đồng/cổ phiếu, hầu như không có thanh khoản. 

Câu chuyện của bà Bình không phải là cá biệt trong giai đoạn thị trường địa ốc rơi vào khủng hoảng hồi 2011-2013. Hàng loạt dự án chậm tiến độ, không thể bàn giao do chủ đầu tư bế tắc dòng tiền đã đẩy nhiều người mua nhà vào tình trạng mất tiền tỷ nhưng không có nhà.

Bài học vẫn mới

Sau hơn 10 năm, thị trường bất động sản một lần nữa rơi vào trạng thái đóng băng dù được đánh giá là đã là có nhiều thay đổi như năng lực doanh nghiệp tốt hơn, kinh tế vĩ mô ổn định hơn, nguồn cầu về nhà ở cao hơn… Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng từ bài học ở giai đoạn trước, người có nhu cầu sở hữu nhà ở lúc này vẫn cần xem xét nhiều yếu tố trước khi ra quyết định xuống tiền, kể cả khi có dòng tiền nhàn rỗi.

Hiện nay, bên cạnh làn sóng bán cắt lỗ bất động sản từ các nhà đầu tư cá nhân, không ít chủ đầu tư đang chiết khấu các dự án nhà ở hình thành trong tương lai để tạo thanh khoản, có dự án giảm 20-40% giá trị. Đây được xem là cơ hội cho để người có nhu cầu ở thực, đặc biệt với người sẵn sàng tài chính, không vay nợ. Tuy nhiên, theo ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group, mua các dự án hình thành trong tương lai lúc này sẽ đối mặt với nguy cơ không nhận được nhà đúng hạn do chủ đầu tư không đủ năng lực để triển khai dự án. 

“Không nên chỉ nhìn vào yếu tố tài chính cá nhân để mua nhà vào lúc này, cần xem xét nhiều dữ kiện khác để đánh giá một dự án bất động sản có đang khó khăn không, nếu có thì khó khăn đó sẽ kéo dài bao lâu”, ông Phan Lê Thành Long khuyến nghị.

Theo FiinRatings, năm 2023, ngành bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023. Việc thắt chặt tín dụng không chỉ làm giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng do người mua khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên để mua nhà. Vì vậy, doanh nghiệp sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp.

Tại một sự kiện mới đây, ông Phan Lê Thành Long cũng từng đưa ra đánh giá, cho rằng các dự án bất động sản sẽ khó triển khai trong giai đoạn này, đặc biệt là các dự án mới triển khai ở giai đoạn đầu. Nguyên nhân được CEO AFA Group dẫn ra là tín dụng của Ngân hàng Nhà nước sẽ “chảy” vào dự án nhà ở xã hội hoặc các dự án có khả năng sớm hoàn thiện; trong khi đó vốn huy động từ trái phiếu, cổ phiếu đang bị tắc. Khó khăn về dòng tiền của các doanh nghiệp có thể khiến các dự án chậm triển khai so với kế hoạch ban đầu. 

Nhận định của ông Phan Lê Thành Long được đưa ra tại chương trình Đi theo dòng tiền: Call margin bất động sản. Bạn đọc có thể xem toàn bộ chương trình tại đây.