Không vay nợ, mua nhà để ở vẫn có rủi ro
Trong giai đoạn dòng tiền bị nghẽn, ngay cả việc không vay nợ, người mua nhà để ở vẫn phải đối mặt rủi ro với các dự án hình thành trong tương lai.

Nội dung chính:
- Giá bất động sản giảm là cơ hội cho người mua nhà để ở không vay nợ, tuy nhiên mua nhà thời điểm này đối mặt với nguy cơ dự án không triển khai đúng tiến độ cam kết.
Chuyên gia khuyến nghị người mua nhà cần đánh giá năng lực của chủ đầu tư thay vì chỉ xét đến tài chính cá nhân.
Bà Nguyễn Thanh Bình từng ký hợp đồng mua nhà tại dự án Usilk City (Hà Đông, Hà Nội) từ năm 2011 và trả trước hơn 3 tỷ đồng - 100% giá trị căn hộ để được hưởng các chương trình khuyến mãi của chủ đầu tư lúc đó. Căn nhà rộng 153 m2 do chồng bà đứng tên. Đến năm 2016, chồng bà Bình mất vì bệnh hiểm nghèo, lúc này căn hộ đã mua vẫn chỉ là đống sắt thép hoen gỉ.
Usilk City với khoảng 10 tòa chung cư bỏ hoang là những gì còn lại của một đại dự án dự án từng được quảng cáo là “nơi đáng sống bậc nhất quận Hà Đông”. Năm 2008, đại dự án Usilk City được CTCP Sông Đà Thăng Long (mã chứng khoán STL) khởi công trên khu đất rộng 9,2 ha với mặt tiền trải dài ven đường Tố Hữu - tuyến đường huyết mạch ở phía tây thủ đô, với 13 tòa nhà cao 27 - 50 tầng, gồm 2.700 căn hộ. Cổ phiếu STL của Sông Đà Thăng Long đã tăng vọt, vượt mức 40.000 đồng/cổ phiếu trong giai đoạn dự án được thi công và kỳ vọng sẽ mang lại dòng tiền lớn.
Theo dự kiến của chủ đầu tư, các tòa nhà sẽ được bàn giao vào cuối năm 2012. Dù vậy, đến nay đã hơn 10 năm, phần lớn các tòa nhà mới chỉ thi công xong phần móng, hầm. Hàng trăm khách hàng mua căn hộ tại dự án này không thể nhận nhà, cũng không thể đòi lại tiền. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là năng lực tài chính của Sông Đà Thăng Long không đủ để hoàn thiện Usilk City như những gì họ “vẽ” ra trước đó. STL hiện đang được giao dịch ở UPCoM với mức giá xung quanh 1.300 đồng/cổ phiếu, hầu như không có thanh khoản.
Câu chuyện của bà Bình không phải là cá biệt trong giai đoạn thị trường địa ốc rơi vào khủng hoảng hồi 2011-2013. Hàng loạt dự án chậm tiến độ, không thể bàn giao do chủ đầu tư bế tắc dòng tiền đã đẩy nhiều người mua nhà vào tình trạng mất tiền tỷ nhưng không có nhà.
Bài học vẫn mới
Sau hơn 10 năm, thị trường bất động sản một lần nữa rơi vào trạng thái đóng băng dù được đánh giá là đã là có nhiều thay đổi như năng lực doanh nghiệp tốt hơn, kinh tế vĩ mô ổn định hơn, nguồn cầu về nhà ở cao hơn… Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng từ bài học ở giai đoạn trước, người có nhu cầu sở hữu nhà ở lúc này vẫn cần xem xét nhiều yếu tố trước khi ra quyết định xuống tiền, kể cả khi có dòng tiền nhàn rỗi.
Hiện nay, bên cạnh làn sóng bán cắt lỗ bất động sản từ các nhà đầu tư cá nhân, không ít chủ đầu tư đang chiết khấu các dự án nhà ở hình thành trong tương lai để tạo thanh khoản, có dự án giảm 20-40% giá trị. Đây được xem là cơ hội cho để người có nhu cầu ở thực, đặc biệt với người sẵn sàng tài chính, không vay nợ. Tuy nhiên, theo ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group, mua các dự án hình thành trong tương lai lúc này sẽ đối mặt với nguy cơ không nhận được nhà đúng hạn do chủ đầu tư không đủ năng lực để triển khai dự án.
“Không nên chỉ nhìn vào yếu tố tài chính cá nhân để mua nhà vào lúc này, cần xem xét nhiều dữ kiện khác để đánh giá một dự án bất động sản có đang khó khăn không, nếu có thì khó khăn đó sẽ kéo dài bao lâu”, ông Phan Lê Thành Long khuyến nghị.
Theo FiinRatings, năm 2023, ngành bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023. Việc thắt chặt tín dụng không chỉ làm giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng do người mua khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên để mua nhà. Vì vậy, doanh nghiệp sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp.
Tại một sự kiện mới đây, ông Phan Lê Thành Long cũng từng đưa ra đánh giá, cho rằng các dự án bất động sản sẽ khó triển khai trong giai đoạn này, đặc biệt là các dự án mới triển khai ở giai đoạn đầu. Nguyên nhân được CEO AFA Group dẫn ra là tín dụng của Ngân hàng Nhà nước sẽ “chảy” vào dự án nhà ở xã hội hoặc các dự án có khả năng sớm hoàn thiện; trong khi đó vốn huy động từ trái phiếu, cổ phiếu đang bị tắc. Khó khăn về dòng tiền của các doanh nghiệp có thể khiến các dự án chậm triển khai so với kế hoạch ban đầu.
Nhận định của ông Phan Lê Thành Long được đưa ra tại chương trình Đi theo dòng tiền: Call margin bất động sản. Bạn đọc có thể xem toàn bộ chương trình tại đây.
Khách mua sốt sắng hơn trước diễn biến của phân khúc căn hộ
Mức độ quan tâm chung cư tiếp tục gia tăng, đưa phân khúc này trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản.
Tin bất động sản ngày 24/3: Thanh Hóa dừng 9 dự án do chưa phù hợp quy hoạch
Khởi tố nguyên tổng giám đốc liên quan đến dự án VP6 Linh Đàm; Bộ Xây dựng phản hồi về sở hữu nhà chung cư có thời hạn; Bắc Giang thành lập thêm cụm công nghiệp gần 600 tỉ…là những tin tức bất động sản đáng chú ý.
Chủ tịch Hà Nội ra "tối hậu thư" cho 64 dự án chậm triển khai ở Mê Linh
Văn phòng UBND TP Hà Nội vừa có thông báo ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trần Sỹ Thanh về kết quả kiểm tra,...
Giới trẻ 'khát' căn hộ tầm trung
Trong cơ cấu dân số Việt Nam, lực lượng trong độ tuổi lao động chiếm hơn 60%, trong đó gần một nửa là nhóm người trẻ ở độ tuổi 27 - 42...
Thị trường bất động sản tăng nhiệt, chuyên gia mách nước chiến thuật đầu tư chắc thắng
Thị trường bất động sản 2023 được dự báo còn nhiều dư địa tăng trưởng hấp dẫn với những nhà đầu tư có chiến lược cùng nguồn lực phù hợp....
Tin bất động sản ngày 23/3: Hà Nội sắp đấu giá 59 lô đất ở ngoại thành
An Giang kêu gọi đầu tư hạ tầng 4 khu công nghiệp; Đà Nẵng thu hồi, tổ chức bán đấu giá đối với 44 cơ sở nhà, đất; Hòa Phát đặt mục tiêu đến năm...
HoREA góp ý quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất
Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội Góp ý quy định về đấu giá quyền sử dụng đất...
Phát hành thành công hơn 7 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản
Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho hay, tính đến ngày công bố thông tin 17/3/2023, trái phiếu bất động sản có giá trị phát hành lớn nhất, tổng giá trị phát hành của nhóm ngành bất động sản là hơn 7 nghìn tỷ đồng.
Tin bất động sản ngày 22/3: Bốn dự án sắp triển khai tại quận Thanh Xuân, Hà Nội
Bình Định chấp thuận nhà đầu tư dự án NƠXH chung cư Phú Tài Lộc; Công bố doanh nghiệp thực hiện 5 khu đô thị tái định cư tại Tĩnh Gia;...
Quy định cụ thể áp mức thuế cao với người sử dụng nhiều nhà, đất
Tại báo cáo tổng kết lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam cho biết, thuế sử dụng đất chưa...
HoREA đề nghị sửa tiêu đề Điều 64 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)
Theo HoREA, cần sửa đổi tiêu đề “Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” của Điều 64 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) thành “Điều 64...
Khánh Hòa rà soát 109 dự án bất động sản tại TP Nha Trang
UBND TP Nha Trang có văn bản gửi Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Khánh Hòa, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. Nha Trang, Phòng Tài nguyên và Môi trường, các ban quản lý dự án của tỉnh, chủ đầu tư dự án, UBND các xã, phường về việc rà soát danh mục các dự án trên địa bàn TP Nha Trang.
Tin bất động sản ngày 21/3: Hải Dương kiến nghị thu hồi hơn 200 ha đất
Hơn 40 dự án đổ về Bắc bán đảo Cam Ranh, vốn đăng ký gần 30.000 tỷ đồng; Duyệt Quy hoạch vùng huyện Bắc Tân Uyên với 40.000ha; Công an Đồng Nai điều tra dự...
Đại đô thị biển Vinhomes hấp dẫn khách hàng nhờ tiến độ thi công ấn tượng
“Siêu quần thể đô thị biển” Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3 đang được khách hàng đặc biệt quan tâm với tiến độ thi công – bàn giao thần tốc cùng chuẩn mực sống...
Cải tạo chung cư cũ: Chưa tìm được “điểm cân bằng về lợi ích” giữa người dân và chủ đầu tư
Theo ông Lê Hoàng Châu, không phải do quy định “sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn” là nguyên nhân dẫn đến “vướng mắc”,...
Loạt doanh nghiệp bất động sản chào bán thành công gần 12.000 tỷ đồng trái phiếu
Khi nghị định 08 được ban hành, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bắt đầu trở lại cuộc đua huy động vốn bằng phát hành trái phiếu sau nhiều tháng 'ám binh bất động'.
Nhiều thay đổi về tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản
Vừa qua, Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư số 13/2023/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định số 49/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định ...
TP HCM: Yêu cầu gỡ vướng hoặc thu hồi loạt dự án chậm tiến độ
Mới đây, Chủ tịch UBND TP HCM Phan Văn Mãi giao các sở, ban, ngành, UBND TP Thủ Đức và các huyện trả lời kết quả giải quyết cụ thể, tiến độ các dự án cử tri kiến nghị, phản ánh. Trong đó, nhiều dự án chậm tiến độ, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân như Khu đô thị Sing - Việt, dự án khu E ở Khu Nam Nam Sài Gòn, dự án quy hoạch làng đại học Hưng Long…
Công ty TNHH Kim Long liên tiếp vi phạm các quy định về đất đai, xây dựng
Trong năm 2021, UBND tỉnh nhiều lần có văn bản báo cáo Thủ tướng Chính phủ về vi phạm trên khu đất có nguồn gốc đã giao cho Công ty TNHH Kim Long tại 3 xã, phường là Định Trung, Liên Bảo và Khai Quang (thành phố Vĩnh Yên).