Tại buổi đối thoại “Evergrande: ‘Bom nợ’ bất động sản Trung Quốc và bài học cho Việt Nam” do Tạp chí Kinh tế Việt Nam - VnEconomy tổ chức ngày 4/10, TS Võ Đình Trí - giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM và Trường Kinh doanh IPAG ở Paris, thành viên Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam Toàn cầu (AVSE) đã chỉ ra 3 nguyên nhân chính khiến Evergrande từ doanh nghiệp phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc trở thành bom nợ khổng lồ.
Trước hết là do chính sách của chính phủ Trung Quốc muốn hạ nhiệt bớt thị trường bất động sản ở trong nước.
Sau thời gian tăng trưởng ngoạn mục của nền kinh tế Trung Quốc (2000-2008), giá nhà ở Trung Quốc tăng lên rất nhanh và cao so với thu nhập của người dân. Tốc độ tăng thu nhập của người dân không tăng kịp với tốc độ tăng của giá nhà, tiềm ẩn nguy cơ bất ổn trong xã hội vì số người mua được nhà, thuê được nhà, trụ lại ở các thành phố lớn của Trung Quốc giảm sút.
|
| Evergrande đang đối mặt với cuộc khủng hoảng về tài chính ngày càng sâu sắc. |
Chính vì thế, chính phủ nước này phải hạ nhiệt thị trường bất động sản. Họ đưa ra một số chính sách để kiểm soát các tập đoàn bất động sản. Một số thành phố điều tiết bằng cách quy định giá trần thuê nhà để kiểm soát đầu cơ, qua đó tăng khả năng tiếp cận của những người có nhu cầu mua nhà thực sự. Trung Quốc cũng kiểm soát sự phát triển quá nóng của các công ty bất động sản bằng việc quy định tỷ lệ trần vay nợ hay các đòn bẩy tài chính.
Thứ hai, dịch Covid-19 bùng phát làm gián đoạn nhiều hoạt động kinh tế -xã hội và ảnh hưởng tới thu nhập của người dân. Trong khi đó, mô hình kinh doanh của Evergrande dựa trên trả góp theo tiến độ. Dịch bệnh khiến người mua nhà không có khả năng đóng tiền theo định kỳ được nữa, nhu cầu mua nhà mới bị giảm... từ đó làm Evergrande khó khăn về dòng tiền. Nhìn bảng cân đối thì vẫn ổn, nhưng tính thanh khoản bị giảm đi.
Thứ ba, là cấu trúc tài chính của Evergrande quá mạo hiểm. Trong những năm trước khi phát triển quá thuận lợi, cấu trúc tài chính của Evergrande là sử dụng đòn bẩy nhiều, làm dự án xong tốn rất nhiều tiền, họ lại dùng các thương phiếu vay ngắn hạn để trả cho nhà thầu, nhà cung cấp. Khi đột ngột xảy ra khó khăn về dòng tiền, Evergrand không đủ tiền trả lãi cho các trái phiếu đã vay.
Trước tình hình trên, vị chuyên gia cho biết, chính phủ Trung Quốc phải đảm bảo cho hệ thống tài chính vững mạnh. Cho nên, họ ưu tiên xử lý các khoản nợ của Evergrande với ngân hàng, sau đó mới ưu tiên đến người mua nhà và cuối cùng là các nhà thầu của Evergrande.
"Nhiều giải pháp đã được chính phủ Trung Quốc công bố. Trong đó, chính phủ tái cấu trúc tài sản của Evergrande, bán bớt các phần tài sản còn tính thanh khoản. Ngoài ra hỗ trợ cho hệ thống ngân hàng đã cho Evergrande vay. Gần đây nhất có thông tin Evergrande bán 30% cổ phần trong ngân hàng do tập đoàn này chi phối cho một công ty quản lý tài sản của chính phủ Trung Quốc.
Một giải pháp khác mới được công bố đó là, các địa phương lọc ra các tài khoản và quản lý tiền mà những người mua nhà đóng vào Evergrande.
Thống kê cho thấy, Evergrande đang xây dựng 1,4 triệu căn thuộc 778 dự án, trải khắp hơn 223 thành phố. Những người mua nhà vẫn tiếp tục đóng tiền, nhưng chính phủ Trung Quốc giao cho chính quyền địa phương lọc các tài khoản để quản lý số tiền này, lấy tiền đó để tiếp tục hoàn thiện nhà, không cho phép Evergrande dùng tiền đó để đi thanh toán các khoản nợ khác cho các trái chủ khác.
Ngoài ra, có thông tin chính phủ Trung Quốc sẽ giao lại cho chính quyền địa phương quản lý các dự án đang dở dang của Evergrande", TS Võ Đình Trí cho biết.
Bài học lớn
Đồng tình với những phân tích của TS Võ Đình Trí, TS Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia, nói thêm, chính phủ Trung Quốc đã rút kinh nghiệm từ bài học của Mỹ gặp phải từ năm 2008.
Theo đó, khi một tổ chức bắt đầu yếu kém thì có vấn đề là những tổn thất trên sổ sách không lớn. Xét ra tổn thất trên sổ sách của Evergrande 100 tỷ USD là cùng, con số này không lớn đối với chính phủ Trung Quốc, và không lớn với ngay cả Evergrande. Nhưng nếu để mất lòng tin thì nó có thể trở thành vấn đề vô cùng nghiêm trọng.
TS Lê Xuân Nghĩa nhớ lại cuộc khủng hoảng năm 2008. Khi mới bắt đầu khủng hoảng, Tổng thống Mỹ lúc bấy giờ - ông Bush tuyên bố khủng hoảng chỉ "thường thôi" vì ông được cố vấn báo cáo tổn thất về sổ sách do cho vay dưới chuẩn chỉ khoảng 100 tỷ USD. Khoảng ba tuần sau, số tiền tổn thất lên tới 300 tỷ USD nhưng chính quyền Mỹ vẫn không coi đó là điều đáng phải lo lắng.
Khi khủng hoảng nổ ra thực sự, mặc dù chính phủ Mỹ đã bỏ ra rất nhiều tiền để cứu vãn nền kinh tế nhưng tổn thất của toàn bộ cuộc khủng hoảng khi ấy lên tới 40.000 tỷ USD.
"Như vậy, tổn thất trên sổ sách có thể là 100 tỷ USD, nhưng nếu chính phủ không có những giải pháp kịp thời, không nhằm vào những cái chốt chính yếu của hệ thống tài chính thì nó làm mất lòng tin của những nhà đầu tư và người gửi tiền, lúc ấy không phải là tổn thất nữa mà là thảm họa", TS Lê Xuân Nghĩa nói.
Cũng theo vị chuyên gia, trong cuộc khủng hoảng 2008, Trung Quốc cũng bị thua thiệt nặng. Các quỹ đầu tư, trong đó có các quỹ quốc gia của chính phủ ném vào 58 tỷ USD để cứu vãn một số ngân hàng Mỹ từ khi khủng hoảng chưa xảy ra, hy vọng có thể mua được tài sản của Mỹ với giá rẻ và sau này kiếm lời. Nhưng khi khủng hoảng xảy ra thì các quỹ đầu tư Trung Quốc cũng mất một đống tiền.
Với cuộc khủng hoảng Evergrande lần này, Trung Quốc đã rút kinh nghiệm, TS Lê Xuân Nghĩa nhận xét. Chính phủ Trung Quốc hiểu rằng điều quan trọng số 1 là hệ thống ngân hàng phải vững, thanh khoản ngân hàng vững thì sẽ tránh được đổ bể dây chuyền của hệ thống ngân hàng; tránh mất lòng tin của người gửi tiền, nhà đầu tư cũng yên tâm hơn. Ngân hàng có thể tìm mọi cách tái cấu trúc tài sản của Evergrande và có nguồn lực tài chính hỗ trợ tái cấu trúc cho Evergrande và khách hàng Evergrande, thậm chí là cho người mua nhà.
Nghiên cứu về thị trường bất động sản Trung Quốc, TS Lê Xuân Nghĩa chỉ ra rằng, hai chỉ số: giá nhà trên thu nhập 1 năm của một người lao động trung bình và giá thuê nhà trên thu nhập 1 tháng của một người lao động trung bình ở Trung Quốc và Việt Nam gần như tương đương nhau, đều ở mức rất cao và thị trường bất động sản đều rất nóng, mà Trung Quốc thì có phần nóng hơn một chút.
Điều đó cho thấy, nguồn cung nhà so với cầu có chênh lệch rất lớn, đó là động lực cho nhà đầu tư nhảy vào. Khi nhảy vào, Evergrande cũng "tay không bắt giặc", có được sự phát triển mạnh mẽ là nhờ vốn vay.
"Vay ngân hàng điều kiện rất ngặt nghèo, không phải muốn vay bao nhiêu cũng được, phải có tài sản thế chấp, khả năng trả nợ, phải có dự án tốt... Cách tốt nhất và dễ nhất là huy động trái phiếu.
Khi huy động trái phiếu, doanh nghiệp có thể nhờ ngân hàng bảo lãnh, dựa vào uy tín của mình hoặc uy tín các công ty liên quan. Hơn nữa, huy động trái phiếu có thuận lợi là tiền vay về dùng vào việc gì không ai quản lý, không ai biết", ông nói.
Phân tích rõ hơn, TS Nghĩa cho hay, ngân hàng bao giờ cũng có mục là mục đích sử dụng tiền, thậm chí ngân hàng cho vay nhưng rót thẳng tiền cho nhà thầu, cho nhà buôn vật liệu xây dựng chứ không rót tiền cho chủ đầu tư.
Như ở Việt Nam, ngân hàng cho vay một dự án xây dựng lớn bao giờ cũng rót tiền cho nhà thầu 50%, nhà buôn vật liệu xây dựng, vận tải, vận chuyển 30%; 10% rót cho chủ đầu tư để trả lương, trả thưởng, chi phí quản lý, còn 10% còn lại để đấy tránh tình trạng chủ đầu tư vác tiền đi làm việc khác.
Nhưng khi đã phát hành trái phiếu thì chủ đầu tư thoải mái, không ai quản lý nên có thể dùng tiền vay được từ phát hành trái phiếu để mở rộng đầu tư tiếp, mua tiếp dự án khác mà không dành tiền hoàn thiện dự án hiện có...
Cứ như vậy tích tụ dần, nợ trái phiếu ngày càng lớn. Evergrande là điển hình cho chuyện mỗi khi dòng tiền bán hàng âm thì lập tức dòng đầu tư có khó khăn. Khi ấy dòng tiền tài chính, tức tiền từ chứng khoán, cổ phần, cổ phiếu cũng lao dốc...
"Đây là hiện tượng rất phổ biến ở Trung Quốc và Việt Nam mà chúng tôi đã cảnh báo từ năm ngoái. Evergrande là bài học lớn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính cho đầu tư dài hạn của khu vực bất động sản", TS Lê Xuân Nghĩa lưu ý.