VnFinance
Thứ hai, 04/10/2021, 22:02 PM

Khủng hoảng Evergrande: Bài học sử dụng đòn bẩy tài chính

Theo chuyên gia, khủng hoảng Evergrande là bài học lớn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính cho đầu tư dài hạn của khu vực bất động sản.

Tại buổi đối thoại “Evergrande: ‘Bom nợ’ bất động sản Trung Quốc và bài học cho Việt Nam” do Tạp chí Kinh tế Việt Nam - VnEconomy tổ chức ngày 4/10, TS Võ Đình Trí - giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM và Trường Kinh doanh IPAG ở Paris, thành viên Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam Toàn cầu (AVSE) đã chỉ ra 3 nguyên nhân chính khiến Evergrande từ doanh nghiệp phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc trở thành bom nợ khổng lồ.

Trước hết là do chính sách của chính phủ Trung Quốc muốn hạ nhiệt bớt thị trường bất động sản ở trong nước.

Sau thời gian tăng trưởng ngoạn mục của nền kinh tế Trung Quốc (2000-2008), giá nhà ở Trung Quốc tăng lên rất nhanh và cao so với thu nhập của người dân. Tốc độ tăng thu nhập của người dân không tăng kịp với tốc độ tăng của giá nhà, tiềm ẩn nguy cơ bất ổn trong xã hội vì số người mua được nhà, thuê được nhà, trụ lại ở các thành phố lớn của Trung Quốc giảm sút.

Evergrande đang đối mặt với cuộc khủng hoảng về tài chính ngày càng sâu sắc.

Chính vì thế, chính phủ nước này phải hạ nhiệt thị trường bất động sản. Họ đưa ra một số chính sách để kiểm soát các tập đoàn bất động sản. Một số thành phố điều tiết bằng cách quy định giá trần thuê nhà để kiểm soát đầu cơ, qua đó tăng khả năng tiếp cận của những người có nhu cầu mua nhà thực sự. Trung Quốc cũng kiểm soát sự phát triển quá nóng của các công ty bất động sản bằng việc quy định tỷ lệ trần vay nợ hay các đòn bẩy tài chính.

Thứ hai, dịch Covid-19 bùng phát làm gián đoạn nhiều hoạt động kinh tế -xã hội và ảnh hưởng tới thu nhập của người dân. Trong khi đó, mô hình kinh doanh của Evergrande dựa trên trả góp theo tiến độ. Dịch bệnh khiến người mua nhà không có khả năng đóng tiền theo định kỳ được nữa, nhu cầu mua nhà mới bị giảm... từ đó làm Evergrande khó khăn về dòng tiền. Nhìn bảng cân đối thì vẫn ổn, nhưng tính thanh khoản bị giảm đi.

Thứ ba, là cấu trúc tài chính của Evergrande quá mạo hiểm. Trong những năm trước khi phát triển quá thuận lợi, cấu trúc tài chính của Evergrande là sử dụng đòn bẩy nhiều, làm dự án xong tốn rất nhiều tiền, họ lại dùng các thương phiếu vay ngắn hạn để trả cho nhà thầu, nhà cung cấp. Khi đột ngột xảy ra khó khăn về dòng tiền, Evergrand không đủ tiền trả lãi cho các trái phiếu đã vay.

Trước tình hình trên, vị chuyên gia cho biết, chính phủ Trung Quốc phải đảm bảo cho hệ thống tài chính vững mạnh. Cho nên, họ  ưu tiên xử lý các khoản nợ của Evergrande với ngân hàng, sau đó mới ưu tiên đến người mua nhà và cuối cùng là các nhà thầu của Evergrande.

"Nhiều giải pháp đã được chính phủ Trung Quốc công bố. Trong đó, chính phủ tái cấu trúc tài sản của Evergrande, bán bớt các phần tài sản còn tính thanh khoản. Ngoài ra hỗ trợ cho hệ thống ngân hàng đã cho Evergrande vay. Gần đây nhất có thông tin Evergrande bán 30% cổ phần trong ngân hàng do tập đoàn này chi phối cho một công ty quản lý tài sản của chính phủ Trung Quốc.

Một giải pháp khác mới được công bố đó là, các địa phương lọc ra các tài khoản và quản lý tiền mà những người mua nhà đóng vào Evergrande.

Thống kê cho thấy, Evergrande đang xây dựng 1,4 triệu căn thuộc 778 dự án, trải khắp hơn 223 thành phố. Những người mua nhà vẫn tiếp tục đóng tiền, nhưng chính phủ Trung Quốc giao cho chính quyền địa phương lọc các tài khoản để quản lý số tiền này, lấy tiền đó để tiếp tục hoàn thiện nhà, không cho phép Evergrande dùng tiền đó để đi thanh toán các khoản nợ khác cho các trái chủ khác.

Ngoài ra, có thông tin chính phủ Trung Quốc sẽ giao lại cho chính quyền địa phương quản lý các dự án đang dở dang của Evergrande", TS Võ Đình Trí cho biết.

Bài học lớn

Đồng tình với những phân tích của TS Võ Đình Trí, TS Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia, nói thêm, chính phủ Trung Quốc đã rút kinh nghiệm từ bài học của Mỹ gặp phải từ năm 2008.

Theo đó, khi một tổ chức bắt đầu yếu kém thì có vấn đề là những tổn thất trên sổ sách không lớn. Xét ra tổn thất trên sổ sách của Evergrande 100 tỷ USD là cùng, con số này không lớn đối với chính phủ Trung Quốc, và không lớn với ngay cả Evergrande. Nhưng nếu để mất lòng tin thì nó có thể trở thành vấn đề vô cùng nghiêm trọng.

TS Lê Xuân Nghĩa nhớ lại cuộc khủng hoảng năm 2008. Khi mới bắt đầu khủng hoảng, Tổng thống Mỹ lúc bấy giờ - ông Bush tuyên bố khủng hoảng chỉ "thường thôi" vì ông được cố vấn báo cáo tổn thất về sổ sách do cho vay dưới chuẩn chỉ khoảng 100 tỷ USD. Khoảng ba tuần sau, số tiền tổn thất lên tới 300 tỷ USD nhưng chính quyền Mỹ vẫn không coi đó là điều đáng phải lo lắng.

Khi khủng hoảng nổ ra thực sự, mặc dù chính phủ Mỹ đã bỏ ra rất nhiều tiền để cứu vãn nền kinh tế nhưng tổn thất của toàn bộ cuộc khủng hoảng khi ấy lên tới 40.000 tỷ USD.

"Như vậy, tổn thất trên sổ sách có thể là 100 tỷ USD, nhưng nếu chính phủ không có những giải pháp kịp thời, không nhằm vào những cái chốt chính yếu của hệ thống tài chính thì nó làm mất lòng tin của những nhà đầu tư và người gửi tiền, lúc ấy không phải là tổn thất nữa mà là thảm họa", TS Lê Xuân Nghĩa nói.

Cũng theo vị chuyên gia, trong cuộc khủng hoảng 2008, Trung Quốc cũng bị thua thiệt nặng. Các quỹ đầu tư, trong đó có các quỹ quốc gia của chính phủ ném vào 58 tỷ USD để cứu vãn một số ngân hàng Mỹ từ khi khủng hoảng chưa xảy ra, hy vọng có thể mua được tài sản của Mỹ với giá rẻ và sau này kiếm lời. Nhưng khi khủng hoảng xảy ra thì các quỹ đầu tư Trung Quốc cũng mất một đống tiền.

Với cuộc khủng hoảng Evergrande lần này, Trung Quốc đã rút kinh nghiệm, TS Lê Xuân Nghĩa nhận xét. Chính phủ Trung Quốc hiểu rằng điều quan trọng số 1 là hệ thống ngân hàng phải vững, thanh khoản ngân hàng vững thì sẽ tránh được đổ bể dây chuyền của hệ thống ngân hàng; tránh mất lòng tin của người gửi tiền, nhà đầu tư cũng yên tâm hơn. Ngân hàng có thể tìm mọi cách tái cấu trúc tài sản của Evergrande và có nguồn lực tài chính hỗ trợ tái cấu trúc cho Evergrande và khách hàng Evergrande, thậm chí là cho người mua nhà.

Nghiên cứu về thị trường bất động sản Trung Quốc, TS Lê Xuân Nghĩa chỉ ra rằng, hai chỉ số: giá nhà trên thu nhập 1 năm của một người lao động trung bình và giá thuê nhà trên thu nhập 1 tháng của một người lao động trung bình ở Trung Quốc và Việt Nam gần như tương đương nhau, đều ở mức rất cao và thị trường bất động sản đều rất nóng, mà Trung Quốc thì có phần nóng hơn một chút.

Điều đó cho thấy, nguồn cung nhà so với cầu có chênh lệch rất lớn, đó là động lực cho nhà đầu tư nhảy vào. Khi nhảy vào, Evergrande cũng "tay không bắt giặc", có được sự phát triển mạnh mẽ là nhờ vốn vay.

"Vay ngân hàng điều kiện rất ngặt nghèo, không phải muốn vay bao nhiêu cũng được, phải có tài sản thế chấp, khả năng trả nợ, phải có dự án tốt... Cách tốt nhất và dễ nhất là huy động trái phiếu.

Khi huy động trái phiếu, doanh nghiệp có thể nhờ ngân hàng bảo lãnh, dựa vào uy tín của mình hoặc uy tín các công ty liên quan. Hơn nữa, huy động trái phiếu có thuận lợi là tiền vay về dùng vào việc gì không ai quản lý, không ai biết", ông nói. 

Phân tích rõ hơn, TS Nghĩa cho hay, ngân hàng bao giờ cũng có mục là mục đích sử dụng tiền, thậm chí ngân hàng cho vay nhưng rót thẳng tiền cho nhà thầu, cho nhà buôn vật liệu xây dựng chứ không rót tiền cho chủ đầu tư.

Như ở Việt Nam, ngân hàng cho vay một dự án xây dựng lớn bao giờ cũng rót tiền cho nhà thầu 50%, nhà buôn vật liệu xây dựng, vận tải, vận chuyển 30%; 10% rót cho chủ đầu tư để trả lương, trả thưởng, chi phí quản lý, còn 10% còn lại để đấy tránh tình trạng chủ đầu tư vác tiền đi làm việc khác.

Nhưng khi đã phát hành trái phiếu thì chủ đầu tư thoải mái, không ai quản lý nên có thể dùng tiền vay được từ phát hành trái phiếu để mở rộng đầu tư tiếp, mua tiếp dự án khác mà không dành tiền hoàn thiện dự án hiện có...

Cứ như vậy tích tụ dần, nợ trái phiếu ngày càng lớn. Evergrande là điển hình cho chuyện mỗi khi dòng tiền bán hàng âm thì lập tức dòng đầu tư có khó khăn. Khi ấy dòng tiền tài chính, tức tiền từ chứng khoán, cổ phần, cổ phiếu cũng lao dốc...

"Đây là hiện tượng rất phổ biến ở Trung Quốc và Việt Nam mà chúng tôi đã cảnh báo từ năm ngoái. Evergrande là bài học lớn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính cho đầu tư dài hạn của khu vực bất động sản", TS Lê Xuân Nghĩa lưu ý.


Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 7/7: Đà Nẵng quy hoạch khu đô thị hơn 2.800ha quanh núi
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 7/7: Đà Nẵng quy hoạch khu đô thị hơn 2.800ha quanh núi

Ninh Bình thành lập cụm công nghiệp rộng gần 75ha; Hà Nội đề xuất 155 khu đất thí điểm nhà thương mại; Đà Nẵng quy hoạch khu đô thị hơn 2.800ha quanh núi…

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 5/7: Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 5/7: Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ

Ninh Bình phê duyệt dự án khu nhà ở công vụ gần 211 tỷ đồng; Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ… là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.

Siêu dự án nghỉ dưỡng 20.000 tỷ đồng của FLC tại Quảng Bình được khởi động trở lại
Siêu dự án nghỉ dưỡng 20.000 tỷ đồng của FLC tại Quảng Bình được khởi động trở lại

Đại dự án nghỉ dưỡng ven biển FLC Quảng Bình có quy mô gần 2.000ha, tổng vốn đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng vừa có động thái mới sau thời gian dài gián đoạn.

Cơ hội nào cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới?
Cơ hội nào cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới?

Khi "điểm nghẽn của điểm nghẽn" được gỡ rối cùng quyết sách sáp nhập thành 34 tỉnh/thành, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ có sự thay đổi lớn...

Từ 1/7, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đất đai không quá 3 ngày làm việc
Từ 1/7, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đất đai không quá 3 ngày làm việc

Từ 1/7, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 17 ngày, thời gian cấp giấy chứng nhận không quá 3 ngày làm việc,...

Kiến trúc Blanca City: Vang vọng thanh âm của biển và lịch sử “Cap Saint Jacques” rực rỡ
Kiến trúc Blanca City: Vang vọng thanh âm của biển và lịch sử “Cap Saint Jacques” rực rỡ

Blanca City là một chương sống động trong hành trình tái định nghĩa đô thị nghỉ dưỡng ven biển Việt Nam – nơi nghệ thuật kiến trúc vượt ra khỏi những khối hình,...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng

Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng ở khu kinh tế Dung Quất (Quảng Ngãi); Sun Group đề xuất làm đường ven sông và tuyến metro...

Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực
Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực

Việc siết lại hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các chung cư không chỉ hướng tới mục tiêu lập lại trật tự quản lý, mà còn mở ra một "khoảng trống đầu...

Người dưới 35 tuổi được vay mua nhà ở xã hội với lãi suất 5,9%
Người dưới 35 tuổi được vay mua nhà ở xã hội với lãi suất 5,9%

Từ nay đến hết năm 2025, người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội sẽ được áp dụng mức lãi suất 5,9%/năm.

Từ ngày 1/7 chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã, phường trực tiếp ký cấp sổ đỏ
Từ ngày 1/7 chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã, phường trực tiếp ký cấp sổ đỏ

Từ ngày 1/7/2025, thẩm quyền giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam sẽ được thực hiện tại cấp xã.

Khám phá tiện ích độc đáo của nhà phố Kim Ngân 2 - đô thị Sun Group Nam Hà Nội
Khám phá tiện ích độc đáo của nhà phố Kim Ngân 2 - đô thị Sun Group Nam Hà Nội

Sở hữu vị trí đắt giá kề cận công viên lễ hội, quảng trường trống Đọi Tam trong đại đô thị Sun Urban City, phân khu Kim Ngân 2 hội tụ hệ tiện ích...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 2/7: Hơn 100 dự án ở TPHCM đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 2/7: Hơn 100 dự án ở TPHCM đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng

Khu kinh tế Vân Phong (Khánh Hòa) có thêm 2 dự án hơn 65.308 tỷ đồng; Gần 3,3 nghìn tỷ đồng đầu tư dự án phát triển đô thị thích ứng biến đổi...

TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập: Từ trung tâm vùng đến siêu đô thị quốc tế
TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập: Từ trung tâm vùng đến siêu đô thị quốc tế

Từ hôm nay (1/7), TP Hồ Chí Minh chính thức sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, khoác lên mình danh xưng "siêu đô thị" của Việt Nam.

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/7: 'Tổ đại bàng' hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/7: "Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới

"Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới; Công ty con của Tasco muốn rút vốn khỏi dự án bất động sản "treo" hơn 20 năm;...

Liên danh Vinhomes chiếm gần 95% vốn đầu tư vào Khánh Hòa: Siêu đô thị Cam Lâm 11 tỷ USD sắp tới có gì?
Liên danh Vinhomes chiếm gần 95% vốn đầu tư vào Khánh Hòa: Siêu đô thị Cam Lâm 11 tỷ USD sắp tới có gì?

Dự án Khu đô thị mới Cam Lâm có quy mô hơn 10.000 ha, tổng vốn đầu tư hơn 285.000 tỷ đồng, hiện là dự án đầu tư ngoài ngân sách lớn nhất năm nay...

Khởi công dự án cao tốc Bảo Lộc - Liên Khương, tổng vốn đầu tư trên 17.700 tỷ đồng
Khởi công dự án cao tốc Bảo Lộc - Liên Khương, tổng vốn đầu tư trên 17.700 tỷ đồng

Ngày 29/6/2025, tại nút giao dự án với Quốc lộ 27 (Km192) thuộc xã N’Thol Hạ, huyện Đức Trọng (tỉnh Lâm Đồng), UBND tỉnh Lâm Đồng đã phối hợp cùng liên danh nhà đầu tư...

Thị trường bất động sản phân hóa rõ nét giữa các phân khúc
Thị trường bất động sản phân hóa rõ nét giữa các phân khúc

Trong khi các dự án nhà liền thổ có nguồn cung và lượng tiêu thụ tích cực, thì căn hộ cao tầng lại chững lại, đặc biệt ở khu vực phía Đông Thủ đô nơi...

Sunshine Group bước sang kỷ nguyên công nghệ: Đặt cược vào AI và bán dẫn
Sunshine Group bước sang kỷ nguyên công nghệ: Đặt cược vào AI và bán dẫn

Sau gần một thập kỷ ghi dấu ấn đậm nét trên thị trường bất động sản, Tập đoàn Sunshine (Sunshine Group) đang tự tin bước vào một kỷ nguyên mới với chiến lược tái cấu...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 30/6: Nhiều doanh nghiệp bị tố tạo 'sốt ảo' để đẩy giá bán
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 30/6: Nhiều doanh nghiệp bị tố tạo "sốt ảo" để đẩy giá bán

Kinh Bắc (KBC) triển khai khu công nghiệp gần 150ha tại Hải Dương; Quy Nhơn sắp có dự án chung cư cao 45 tầng, tổng vốn hơn 3.500 tỷ đồng; Đề xuất tăng giá đất...

VnFinance
vnfinance.vn
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance