Kịch bản nào cho thị trường bất động sản 2021?

Ngày 8/12/2020, tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES 2020) do Batdongsan.com.vn tổ chức tại Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đã phác thảo lại diện mạo thị trường bất động sản Việt Nam trong 10 năm (2011-2020) và dự báo kịch bản thị trường bất động sản năm 2021.

Một thập kỷ đầy biến động của thị trường bất động sản

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, trong suốt 1 thập kỉ vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển song hành cùng nền kinh tế.

Nền kinh tế Việt Nam đã tăng trưởng vượt bậc trong 10 năm khi thu nhập bình quân đầu người đạt 2.750 USD/năm, tăng 129% so với 2011. Tốc độ GDP trung bình trong 10 năm qua cũng đạt hơn 6%. Song hành cùng những biến động kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam cũng chứng kiến những thăng trầm trong suốt một thập kỉ.

Giai đoạn 2009-2013, kinh tế thế giới suy thoái với tỉ lệ lạm phát và nợ xấu cao, nền kinh tế Việt Nam cũng chịu tác động tiêu cực. Thị trường bất động sản – một yếu tố cấu thành của nền kinh tế cũng suy giảm đáng kể giá trị và số lượng giao dịch. Đến giai đoạn 2014-2019, nền kinh tế ổn định trở lại với với GDP tăng và lạm phát được kiềm chế, thị trường bất động sản theo đó cũng dần hồi phục và phát triển.

Ở giai đoạn này, nhiều loại hình bất động sản mới xuất hiện như officetel, condotel, shophouse. Đây là thời kì rực rỡ nhất của thị trường bất động sản trong thập kỉ qua. Đến giai đoạn 2019-2020, sau một thời gian phát triển nóng, thị trường có dấu hiệu chững lại khi nguồn cung và giao dịch suy giảm.

Cũng theo Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, trong 10 năm qua, diện tích xây dựng nhà ở gia tăng mạnh mẽ. Năm 2009 mới chỉ có 22,6 triệu hộ gia đình, đến năm 2019, số hộ gia đình đã tăng lên 26,7 triệu hộ. Mặc dù hộ gia đình chỉ tăng 18% nhưng diện tích nhà ở riêng lẻ tăng từ 1,5 tỷ m2 lên mức 2,1 tỷ m2 (tăng 41%). Diện tích sàn chung cư tăng từ 17 triệu m2 lên mức 41 triệu m2 (tăng 142%).

Khu Tây Hà Nội là tâm điểm của thị trường bất động sản Hà Nội. Các khu vực Mỹ Đình, Tố Hữu, Lê Văn Lương… đã phủ kín các dự án chung cư trong vòng 10 năm. Phát triển tập trung ở 3 quận là Hà Đông, Hoàng Mai, Từ Liêm, khu Tây chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của dân số và các dự án bất động sản.

Sự gia tăng của dân số của khu vực này bỏ xa các khu vực khác của Hà Nội. Đơn cử, khu vực CBD dân số không tăng, thậm chí giảm 10 năm qua. Hay Cầu Giấy và Thanh Xuân mặc dù thuộc trung tâm nhưng đều là những quận có diện tích nhỏ, nên không có tốc độ tăng dân số cao như Hà Đông, Từ Liêm, Hoàng Mai. Các dự án bất động sản cũng nở rộ mạnh ở khu Tây: Hà Đông có 118 dự án, Nam và Bắc Từ Liêm là 185 dự án, Hoàng Mai là 102 dự án.

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản 2021?

Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết trong năm 2020 có 10 dự án giao thông lớn được khởi công. Cụ thể, miền Bắc là nâng cấp sân bay Nội Bài với tổng kinh phí là 2031 tỷ đồng; cụm công trình kênh nối Đáy – Ninh Cơ (1.837 tỷ đồng). Miền Trung là Mai Sơn – quốc lộ 45 (12.111 tỷ đồng); Vĩnh Hảo – Phan Thiết (8.000 tỷ đồng); Phan Thiết – Dầu Giây (18.000 tỷ đồng); Đường Hồ Chí Minh đoạn tránh TP. Buôn Ma Thuật (1.512 tỷ đồng); Dự án tăng cường kế nối giao thông Tây Nguyên (3.654 tỷ đồng). Miền Nam là cầu Mỹ Thuận 2 (5.000 tỷ đồng); Nâng cấp sân bay Tân Sơn Nhất (2.015 tỷ đồng); Cao tốc Mỹ Thuận – Cần Thơ (4.826 tỷ đồng). Những dự án giao thông lớn này có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản ở cả 3 miền. Năm 2021, thị trường sẽ có những biến chuyển tích cực cùng hệ thống hạ tầng giao thông này.

Về các loại hình bất động sản, phân khúc chung cư tiếp tục duy trì mức độ tăng trưởng ổn định về lượng tin đăng và mức độ quan tâm. Giá chung cư Hà Nội tiếp tục đi ngang và ổn định. Giá chung cư TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021, mức tăng đạt khoảng 9% trong năm 2021.

Về phân khúc nhà riêng, nhà mặt phố, mức độ quan tâm và giá cho thuê nhà riêng và nhà mặt phố giảm đáng kể. Giá rao bán nhà riêng tại Hà Nội được dự báo sẽ tăng trưởng trong năm 2021, đạt khoảng 5%.

Phân khúc đất nền sẽ suy giảm đáng kể tại hầu hết các thị trường chính trên cả nước. Hải Phòng, Bắc Ninh và Hòa Bình là 3 địa phương duy trì mức độ quan tâm tăng liên tiếp trong 3 năm qua.

Theo ông Quốc Anh, đến thời điểm hiện tại có thể kết luận là thị trường sẽ khó phục hồi trong năm 2020, vậy còn năm 2021 tới đây thì sao? Liệu có cơ sở nào để nhà đầu tự tin rằng thị trường có thể bình thường trở lại hay sẽ còn khó khăn, thách thức, thưa ông?

Thị trường sẽ cần thời gian để phục hồi, ít nhất phải đến năm 2022. Năm 2021 thị trường có thể sẽ vẫn nhiều khó khăn. Trong kịch bản có vacxin thì cũng phải mất ít nhất 6 tháng đến 1 năm để hoạt động đầu tư, du lịch khôi phục lại. Dưới góc nhìn tích cực nhưng thận trọng, năm 2021 vẫn là năm của sự chủ động, linh hoạt thích ứng, với một tầm nhìn dài hạn và chuyên tâm hơn trong việc phát triển các sản phẩm của doanh nghiệp BĐS.

Bản thân các doanh nghiệp có thể tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới phân khúc BĐS có tiềm năng lớn như BĐS công nghiệp hay nhà ở giá bình dân. Bên cạnh đó, xu hướng phát triển của ngành BĐS sẽ dồn về các địa phương giáp ranh các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội.

Lượng tìm kiếm đất nền miền Bắc tăng trưởng mạnh

Thông tin tại hội nghị này cũng cho biết, mối quan tâm với những điểm nóng của nhà đầu tư đất nền trước đây là miền Nam và miền Trung ghi nhận sự sụt giảm mạnh trong năm 2020. Trong khi đó, đất nền miền Bắc có mức tăng trưởng ấn tượng là 17%.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết thị trường đất nền miền Bắc ghi nhận mức độ quan tâm trong năm 2020 tăng 14%. Trong đó, Hải Phòng nổi lên như một điểm sáng phía Bắc khi có sự tăng trưởng mạnh về mức độ quan tâm, đạt 18%. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, nhiều thông tin về quy hoạch, hạ tầng trong năm 2020 tác động tới sự gia tăng mức độ quan tâm đất nền Hải Phòng. Cụ thể, Hải Phòng được quy hoạch thành khu đô thị đặc biệt năm 2030; chủ trương thành lập thành phố Thủy Nguyên cũng được phê duyệt. Mức độ quan tâm với bất động sản Thủy Nguyên (Hải Phòng) đã tăng chóng mặt, từ 5 nghìn lượt truy cập tháng 1/2020, tăng vọt lên khoảng gần 30 nghìn lượt truy cập tháng 10/2020.

Ngoài ra, chung cư bình dân và trung cấp tiếp tục là phân khúc được quan tâm nhất và có mức tăng trưởng 10-11% so với năm 2019. Cụ thể trong năm 2020, 67% lượng tìm kiếm của người dùng tập trung ở phân khúc bình dân, phân khúc trung cấp chiếm 19% và cao cấp chiếm 14%.

Trong 3 năm liên tiếp, mối quan tâm của người dùng với căn hộ bình dân liên tục tăng với mức tăng trung bình đạt 10%. Tại thị trường Hà Nội, căn hộ có diện tích từ 70-90 m2 được quan tâm nhiều nhất và mức giá 15-25 triệu đồng/m2 cũng là khoảng giá được tìm mua nhiều nhất. So với năm 2019, giá căn hộ bình dân Hà Nội tăng khoảng 4%, giá căn hộ trung cấp tăng khoảng 1%, trong khi giá căn hộ cao cấp sụt giảm khoảng 3%.

Phân khúc nhà riêng, nhà mặt phố Hà Nội phản ánh rõ nét những biến động của một thị trường đang chịu các tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19. Thị trường cho thuê ghi nhận sự sụt giảm mạnh mức độ quan tâm với nhà mặt phố là 35% và nhà riêng là 16%.

Lượng tin đăng của nhà mặt phố cũng sụt giảm 12%. Đại dịch Covid-19 với những hệ lụy về giãn cách xã hội, hạn chế tiếp xúc, tụ tập đông người, sự ngưng trệ của nhiều ngành kinh tế đã khiến bất động sản bán lẻ với các đại diện là nhà mặt phố, nhà riêng phải đóng cửa, ngừng hoạt động. Giá thuê nhà mặt phố đồng loạt giảm ở các quận, huyện Hà Nội trong năm 2020. Cụ thể, Hà Đông giảm 15%, Thanh Xuân giảm 7%, Hai Bà Trưng giảm 9%, Đống Đa giảm 8%, Cầu Giấy giảm 7%.

Thị trường cho thuê sụt giảm, nhiều chủ nhà không chịu được áp lực lãi vay ngân hàng đã buộc phải rao bán nhà mặt phố, nhà riêng. Đây là cơ hội để nhà đầu tư có sẵn dòng tiền săn tìm các sản phẩm giá tốt. Thị trường mua bán phân khúc này ghi nhận những tín hiệu tăng trưởng tích cực như lượng tin đăng nhà mặt phố tăng 7%, nhà riêng tăng 4%. Mức độ quan tâm tìm mua nhà mặt phố cũng tăng 12%.

Nhìn nhận về những phân khúc, loại hình bất động sản này trong năm 2021, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng phân khúc chung cư tiếp tục duy trì mức độ tăng trưởng ổn định về lượng tin đăng và mức độ quan tâm. Giá chung cư Hà Nội tiếp tục đi ngang và ổn định. Trong khi đó, mức độ quan tâm và giá cho thuê nhà riêng và nhà mặt phố giảm đáng kể.

Tuy nhiên, giá rao bán nhà riêng tại Hà Nội được dự báo sẽ tăng trưởng khoảng 5% trong năm 2021. Phân khúc đất nền sẽ suy giảm đáng kể tại hầu hết các thị trường chính trên cả nước. Đáng chú ý, Hải Phòng, Bắc Ninh và Hòa Bình là 3 địa phương duy trì mức độ quan tâm đất nền tăng liên tiếp trong 3 năm qua.