Minh chứng giá nhà khó giảm, giấc mơ an cư xa vời

Báo cáo tình hình thị trường trái phiếu tháng 6/202, Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2021, nhóm doanh nghiệp bất động sản xếp vị trí thứ 2, sau nhóm các ngân hàng thương mại, với tổng khối lượng phát hành 61.988 tỷ đồng. Kỳ hạn phát hành chủ yếu từ 1-3 năm, lãi suất phát hành đối với nhóm ngành bất động sản dao động trọng khoảng 8,5%-12,5%/năm.

Với mức lãi suất này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) nhận xét với Đất Việt, giá nhà khó giảm bởi bản thân doanh nghiệp phải tính toán đầy đủ các chi phí và để trả được mức lãi suất này, theo tính toán, doanh nghiệp bất động sản phải lời khoảng 25%.

Giá nhà đã khó giảm, việc tìm được căn hộ bình dân càng khó hơn. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhắc lại cảnh báo của các hiệp hội bất động sản về việc phân khúc nhà ở bình dân vô cùng khan hiếm, thậm chí không có.

Đơn cử, theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2020, căn hộ bình dân đã tụt dốc mạnh chỉ chiếm 1% tổng số sản phẩm nhà ở. Riêng quý I/2021, tỷ lệ nhà ở cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm đến 59% (trong đó, tỷ lệ nhà ở hạng sang, siêu sang chiếm khoảng 39%; tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm khoảng 20%); tỷ lệ nhà ở trung cấp chiếm khoảng 41% và không còn căn hộ giá bình dân trên thị trường TP.HCM.

"Rõ ràng, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững do rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, trong khi đó lại có dấu hiệu thừa cung nhà ở cap cấp", ông Thịnh nhận xét.

Giá nhà khó giảm khi lãi suất trái phiếu bất động sản luôn ở mức cao. Ảnh minh họa

Vị chuyên gia lưu ý, Ngân hàng Nhà nước muốn thực hiện chủ trương giảm lãi suất cho vay trong nền kinh tế để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của các doanh nghiệp, do vậy đã có ý kiến nói rằng mặt bằng lãi suất có thể giảm. Nhưng thực tế, lãi suất huy động tại các ngân hàng đều tăng, kéo theo mặt bằng lãi suất phải tăng, chưa nói đến lãi suất liên ngân hàng cũng tăng.

Đề cập đến lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, thực ra lãi suất ấy không hề rẻ. Thường thì để kích cầu, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản tung ra nhiều chiêu khuyến mãi hấp dẫn, trong đó có kết nối nguồn vốn vay lãi suất siêu ưu đãi từ ngân hàng.

Các ngân hàng cũng chào mời lãi suất cho vay mua nhà rất thấp, thậm chí là 0% trong 3-6 tháng đầu, nhưng sau đó phải theo lãi suất thực tế của ngân hàng. Lãi suất thực tế này được tính dựa trên công thức lãi suất tiền gửi kỳ hạn 13 tháng hoặc tính bình quân lãi suất của bốn ngân hàng lớn rồi cộng thêm biên độ 3,5%-4,5%. 

Mức lãi suất này sẽ được điều chỉnh theo từng thời kỳ, khi lãi suất huy động tăng thì lãi suất cho vay cũng tăng theo. Và khi ấy, lãi suất cho vay có thể dao động trên 10%. Đối với một căn hộ 2 tỷ đồng, được vay 70- 85% giá trị căn hộ, tức khoảng 1,4-1,7 tỷ đồng, thì mức lãi suất trên là một gánh nặng đối với người mua nhà.

"Ban đầu khách hàng có thể rất hào hứng vì được vay với lãi suất thấp, nhưng hết thời gian ưu đãi, nhiều khách hàng thấy đuối với lãi suất thực tế.

Ở đây không phải là "bẫy" cho vay mua nhà, mà tất cả các dự án có liên kết với ngân hàng để cho vay mua nhà đều như vậy. Bản thân người vay phải tham khảo và tìm hiểu kỹ, đừng chỉ nhìn vào lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu. Nhân viên ngân hàng cũng phải giải thích cặn kẽ cho người vay để họ nắm được thông tin, tránh lập lờ khiến khách hàng hiểu lầm", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.