Nguồn cung mở bán của thị trường nhà ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thấp nhất trong 10 năm qua

Đây là một trong những nhận định của bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam khi nhìn về triển vọng thị trường trong thời gian tới trong công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh quý IV/2023 do CBRE thực hiện.

Theo các chuyên gia của CBRE, thị trường nhà ở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh năm 2023 ghi nhận những điểm sáng nhưng cũng nhiều thách thức. Về nguồn cung, cả hai thành phố đều ghi nhận tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2023 đạt mức thấp nhất trong vòng mười năm trở lại đây.

Cụ thể, tại Hà Nội, tổng cộng có gần 10.300 căn hộ chung cư và 2.600 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới trong năm nay, giảm lần lượt 32% và 84% so với năm 2022. Trong khi đó, Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận lượng nguồn cung khiêm tốn hơn với hơn 8.700 căn hộ chung cư và chỉ gần 30 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, giảm lần lượt 54% và 98% so với năm 2022.

So với nửa đầu năm, lượng mở bán mới trong sáu tháng cuối năm 2023 đã có sự cải thiện, đặc biệt tại thị trường chung cư Hà Nội khi ghi nhận mức tăng hơn 60%. Còn tại Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung mới trong sáu tháng cuối năm chỉ cải thiện nhẹ, tăng 11% so với 6 tháng đầu năm 2023. Các dự án đại đô thị ở phía Tây và phía Đông Hà Nội và tại khu Đông Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới của hai thành phố, đóng góp hơn 60% nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội và gần 80% nguồn cung nhà ở mới tại Thành phố Hồ Chí Minh trong năm nay.

Về tỷ lệ hấp thụ, Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận hơn 22.000 căn nhà ở bán được (bao gồm cả cao tầng và thấp tầng) trong năm 2023, chỉ bằng xấp xỉ một nửa số căn bán được trong năm 2022. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ bắt đầu ghi nhận tín hiệu tích cực hơn trong nửa cuối năm 2023, nhờ vào động thái tích cực từ các chủ đầu tư. Cùng với tín hiệu tích cực từ lãi suất giảm, tâm lý người mua nhà được cải thiện, góp phần khiến số lượng nhà ở bán được trong hai quý cuối năm đã tăng hơn 60% tại Hà Nội và tăng gấp đôi tại Thành phố Hồ Chí Minh so với nửa đầu năm.

Về giá bán, thị trường chung cư ở cả hai thành phố vẫn đang neo ở mức cao, đặc biệt tại Hà Nội khi ghi nhận xu hướng giá sơ cấp tăng nhanh trong năm nay, nguyên nhân chính do tỷ trọng nguồn cung mở bán áp đảo của phân khúc cao cấp.

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định: “Có thể thấy, trong năm 2023, thị trường nhà ở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có sự đổi vai cho nhau khi thị trường Hà Nội đang đi theo xu hướng của thị trường Thành phố Hồ Chí Minh ba năm về trước”.

Cụ thể, tại thời điểm cuối năm 2023, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 4,6% theo quý và 14,6% theo năm. Đây cũng là mức giá bằng với mức đã ghi nhận được ở Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020-2021. Trong khi đó, hiện giá bán sơ cấp căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh đã chững lại và đạt hơn 61 triệu đồng/m2, giảm 1,7% so với năm 2022 do số lượng nguồn cung cao cấp nhưng nằm ở các vị trí xa trung tâm nên kết nối chưa thuận lợi và nguồn cung trung cấp trong năm nay cao hơn năm trước.

Thị trường bất động sản gắn liền với đất ở Hà Nội cũng ghi nhận tình trạng tương tự, với lượng rao bán cắt lỗ tại thị trường thứ cấp đã giảm dần kể từ nửa cuối năm nay, kéo theo đà giảm giá bán thứ cấp chững lại về cuối năm. Tại quý IV/2023, giá bán thứ cấp trung bình của bất động sản thấp tầng tại Hà Nội đạt gần 157 triệu đồng/m2, tương đương mức giảm 5% theo năm.

Trong năm 2024, nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ tăng trưởng trở lại ở hai thành phố. Tại Hà Nội, thị trường dự kiến ghi nhận gần 16.000 căn hộ chung cư và hơn 6.000 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, phần lớn đến từ các dự án đại đô thị ở phía Tây và phía Đông thành phố. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung dự kiến duy trì hạn chế, đón nhận lần lượt hơn 9.000 căn hộ chung cư và 1.000 căn nhà ở thấp tầng. Trong ngắn hạn, nguồn cung tiếp tục hạn chế, trong khi nhu cầu lớn sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao.

Thị trường bán lẻ Việt Nam chào đón nhiều dự án mở mới trong năm 2023 với gần 111.000m2 mặt bằng bán lẻ được mở mới tại hai thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Theo các chuyên gia, dự kiến năm 2024 cũng sẽ là một năm nhộn nhịp của thị trường bán lẻ với 5 dự án mở mới tại Hà Nội (tổng diện tích cho thuê gần 40.000m2). Trong khi đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có hai Trung tâm thương mại quy mô lớn khai trương là Trung tâm thương mại Vincom thuộc Khu đô thị Vinhomes Grand Park tại Quận 9 và Parc Mall tại Quận 8 với tổng diện tích cho thuê của cả hai dự án gần 70.000m2.

Nhận xét về nguồn cầu tác động đến thị trường bán lẻ, theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam: “Ngược lại với hiện trạng nhà phố cho thuê đang ế ẩm, các trung tâm thương mại lại đang hoạt động tương đối tốt với tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao. Các thương hiệu bán lẻ nước ngoài, đặc biệt là các thương hiệu cao cấp và hạng sang trong năm vừa qua đa số ghi nhận doanh thu khá tốt tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương so với các khu vực khác, do vậy tiếp tục mở rộng cửa hàng”.

Trong khi đó, bà Thanh cũng cho biết mặt bằng bán lẻ cho thuê có chất lượng cao và vị trí đắc địa tại Việt Nam vẫn còn khan hiếm. Tăng trưởng doanh thu bán lẻ Việt Nam đạt 9,6% trong năm 2023, thấp hơn mức tăng trưởng 19,8% năm trước, tuy nhiên đây vẫn là mức tăng trưởng tích cực so với nhiều quốc gia khác trong khu vực. Năm 2023, CBRE ghi nhận sự gia nhập và mở rộng tích cực của các ngành hàng như F&B, vui chơi giải trí và thời trang tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.