Tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường bất động sản

Ngay từ đầu năm 2022, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết về chương trình phục hồi, phát triển kinh tế - xã hội với quy mô 350.000 tỉ đồng nhằm mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng GDP bình quân 6,5-7% mỗi năm trong vòng 5 năm tới.

TS Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh - nhận xét: Quyết tâm của Chính phủ và Quốc hội trong việc tạo động lực bằng gói kích thích kinh tế và tháo gỡ những điểm nghẽn chính sách là tín hiệu tích cực, giúp nền kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng phục hồi và phát triển.

Sự quyết liệt trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn chính sách sẽ giúp các doanh nghiệp BĐS tự tin hơn với kế hoạch kinh doanh năm 2022, nhất là sau 2 năm hứng chịu “cú sốc” do dịch Covid-19, từ đó tạo tác động lan tỏa tới nhiều ngành kinh tế khác.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) - bày tỏ: Việc xem xét sửa đổi các luật liên quan đến thị trường BĐS là một trong những điều được các doanh nghiệp chờ đợi nhất. Bởi thị trường BĐS hiện còn tồn tại nhiều vướng mắc, đặc biệt là sự chưa khớp nối giữa Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Đất đai khiến cho nhiều dự án lâm vào bế tắc.

Thống kê của HoREA cho thấy, trong số hàng trăm dự án mắc kẹt tại TP Hồ Chí Minh có hơn 100 dự án nhà ở thương mại. Ước tính, mỗi dự án nhà ở thương mại có vốn đầu tư 1.000 tỉ đồng, tổng mức đầu tư lên tới hơn trăm nghìn tỉ đồng. Việc không được công nhận chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại dẫn đến Nhà nước bị thất thu hàng chục tỉ đồng thuế giá trị gia tăng. Nếu lợi nhuận các dự án đạt khoảng 20%, Nhà nước còn bị thất thu thêm hàng nghìn tỉ đồng thuế thu nhập doanh nghiệp... Bởi vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, việc tạo ra những chính sách cởi mở, thông thoáng cho môi trường kinh doanh BĐS đang được doanh nghiệp mong đợi như “nắng hạn chờ mưa”.

TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội - chia sẻ, cần có sự nghiên cứu, đánh giá để nhận diện những điểm nghẽn giữa một số luật có liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS bao gồm: Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Nhà ở năm 2015, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.

Theo TS Nguyễn Quang Tuyến, đầu tiên phải kể đến vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013. Cụ thể, về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu; tiếp đó là điểm “vênh” giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở, trong đó điển hình là sản phẩm BĐS du lịch chưa có định danh rõ ràng.

Tuy nhiên, ông Tuyến cũng lý giải, tại thời điểm ban hành Luật Đất đai 2014, lúc đó BĐS du lịch chưa phát triển. Đến năm 2016, khi BĐS du lịch phát triển thì các địa phương lúng túng. Do đó, nhiều địa phương đã “đánh tráo khái niệm”, đó là quy định “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Do đó, trong lần sửa đổi luật sắp tới, Luật Kinh doanh BĐS cần định danh được BĐS du lịch với các tiêu chí rõ ràng, cần phải sửa và bổ sung các quy hoạch để đón nhận những sản phẩm mới trong tương lai.

Dưới một góc nhìn khác, bà Lê Thị Phương Lan - Trưởng bộ phận tư vấn đầu tư Savills Hà Nội - nhận xét, ngay từ những tháng đầu năm 2022, Việt Nam tiếp tục ghi nhận tình hình hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) rất tích cực. Đặc biệt, lĩnh vực kinh doanh BĐS xếp thứ 2 trong số các ngành thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với số vốn đầu tư đăng ký chiếm khoảng 30%, phần nào khẳng định nhu cầu và kỳ vọng của các doanh nghiệp nước ngoài trong việc phát triển các dự án BĐS tại Việt Nam.

Tuy nhiên, đổi lại những cơ hội và tiềm năng mà Việt Nam mang tới, hoạt động M&A tại Việt Nam vẫn tồn tại nhiều hạn chế, khiến doanh nghiệp FDI trở nên dè dặt hơn, phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường M&A.

Rào cản tiềm ẩn của thị trường M&A Việt Nam đầu tiên phải kể đến là hệ thống luật pháp về đất đai vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong các bộ luật, tiêu biểu như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS vẫn tồn tại nhiều điểm chưa thống nhất, gây những ách tắc, lãng phí hiện nay chưa tìm được hướng giải quyết. Bất chấp việc cải cách thể chế của Chính phủ trong những năm qua, những hạn chế đó sẽ là yếu tố cản trở sự phát triển của các thương vụ M&A trong lĩnh vực BĐS - bà Lan phân tích.

Xét về cấu trúc giao dịch, đa số doanh nghiệp FDI đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh (joint venture). Theo mô hình này, họ nắm chủ yếu quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam chỉ hỗ trợ về mặt pháp lý của dự án. Tuy nhiên, do sự khác biệt trong tập quán kinh doanh cũng như hệ thống luật pháp, việc đàm phán giữa hai bên mất nhiều thời gian và đôi khi dẫn đến những mâu thuẫn ở giai đoạn hậu M&A.

Mặc dù thị trường BĐS có nhiều trợ lực để thu hút nguồn vốn FDI, nhưng những hạn chế trong hệ thống pháp luật cũng như cách thức doanh nghiệp tiếp cận M&A sẽ kiềm chế khả năng chuyển đổi của các giao dịch.

Bởi vậy, đã đến lúc tháo bỏ rào cản trong hành lang pháp lý để hỗ trợ thị trường BĐS phục hồi, tăng tốc trong thời gian tới.