Thêm góc nhìn thú vị về nguyên nhân BĐS Việt Nam sốt nóng khắp nơi

Từ đầu năm 2020, có một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường Bất động sản Việt Nam, thậm chí là ở một số thị trường lớn trên thế giới, giá bất động sản tăng nhanh, bất chấp đại dịch Covid -19, bất chấp nền kinh tế thế giới tăng trưởng âm và mất việc làm diễn ra trên diện rộng.

Điều gì đã xảy ra khi các nền kinh tế tạo ra ít giá trị hơn, các cá nhân kiếm được ít tiền hơn, các mặt bằng thuê đều trống vắng khách thuê, nhưng giá bất động sản lại tăng nhanh như vậy.

Như ở Việt Nam, một số khu vực bất động sản đã tăng 100-200% so với giá giữa năm 2019, thậm chí quí 1-2021 vẫn tăng đâu đó khoảng 10%, thậm chí một số Dự án hoặc khu vực giá cả tăng theo tuần. Điều đáng nói là, các bất động sản có giá trị càng cao thì tốc độ tăng trưởng càng mạnh mẽ, một số ngôi nhà năm 2019 được mua với giá 10 tỷ đông hiện nay đều có giá trên 20 tỷ đồng, có nơi còn tăng đến gần 30 tỷ đồng!

Đi khắp Hà Nội, giá của các khu biệt thự ven đô đang ở mức từ 150 -300 triệu/m2, trong khi năm 2019 đang dưới 100 triệu đồng, Ở thành phố Hồ Chí Minh, giá cũng đang ở mức tương đương, thậm chí có nơi giá tăng gấp 3 lần trong vòng 12 tháng như khu vực Thủ Đức.

Có một số giải thích cho rằng giá bất động sản gần đây tăng là do đơn giá đất của các tỉnh đều đồng loạt tăng, tuy nhiên, từ cuối năm 2019 hầu như các tỉnh thành trên cả nước đều không có dự án mới đồng nghĩa với việc tăng giá đất ít tác động đến các sản phẩm hiện hữu. Ngoài ra, theo tính toán thì mặc dù giá đất tăng nhưng khi tính vào giá thành của sản phẩm thì cũng chỉ tăng từ 2-10% tùy từng sản phẩm là chung cư hay biệt thự. 

Có một số quan điểm cho rằng giá bất động sản tăng do nguyên vật liệu xây dựng khan hiếm, vận chuyển khó khăn do dịch nên tăng giá thành. Tuy nhiên, chi phí cho việc xây dựng bất động sản hiện nay chủ yếu được cung ứng trong nước (cát, xi măng, sắt thép, gạch ốp lát) nên nếu tăng giá thì cũng chỉ chiếm không đến 1 giá thành của toàn bộ sản phẩm.

Vậy thì điều gì đã làm cho bất động sản tăng giá? Trước hết, có vẻ như đang có hiện tượng "dồi dào tiền mặt" ở trên khắp Việt Nam. Trước đây, khi có tiền, có nhiều lựa chọn như mua vàng, mua ngoại tệ cất trữ, mua nhà ở nước ngoài, mua chứng khoán, gửi tiết kiệm và mua bất động sản.

Tuy nhiên, từ 2019, giá vàng đã lập đỉnh mới và có nhiều biến động khó lường, khả năng tăng giá hay giảm giá không quá lớn, do đó ngoại trừ là một kênh tích trữ thì khả năng tạo ra lợi nhuận là thấp. Tỷ giá USD ổn định, đồng EURO suy yếu cũng không làm cho kênh đầu tư này trở nên hấp dẫn. 

Khi dịch Covid bùng phát, việc đi ra nước ngoài hết sức khó khăn, học sinh cũng phải về nước, do đó, việc mua nhà ở nước ngoài để định cư hoặc cất trữ tài sản cũng trở nên khó khăn và kém an toàn hơn trước. Con số hàng trăm triệu đô la người Việt Nam dùng để mua nhà ở nước ngoài như một số báo chí nước ngoài đưa tin nếu dùng để mua nhà tại Việt Nam trong 02 năm gần đây cũng sẽ là một nhân tố làm cho bất động sản gia tăng, đặc biệt là các bất động sản có giá trị cao.

Ngoài ra, lãi suất tiết kiệm thấp, thị trường chứng khoán hấp dẫn nhưng tăng nóng cũng là động lực để người có tiền tích lũy chuyển qua kênh đầu tư khác như bất động sản. Trong thời điểm bất động sản tăng giá, giá đất ở vùng lõi lên đến 500 triệu – 1 tỷ đồng/m2 thì giá đất vùng ven cũng bắt đầu có biến động.

Các vùng ngoại thành xa xôi của Hà Nội đất đang lên giá từng ngày, chỉ với vài ba tỷ đồng, mua một vài trăm m2 đất và kiếm được hàng trăm triệu sau nửa năm là một khoản đầu tư rất hấp dẫn. Nhưng qui luật của bất động sản luôn là nóng thì nóng vùng lõi trước, nguội thì nguội vùng ven trước, nên các nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể phải đối mặt với nguy cơ ôm mảnh đất đấy đợi đợt sóng tiếp theo (có thể hàng chục năm) nếu không thoát ra trước khi bong bóng bị nổ.

Tuy nhiên, nguyên nhân quan trọng nhất vẫn đang là nguyên nhân phát sinh từ chính sách tài chính tiền tệ. Từ khi phát sinh dịch, trên thế giới, mọi người đều đang được sống bằng những khoản trợ cấp, các khoản trợ cấp đủ để trang trải sinh hoạt và tiền thuê nhà, tiền trả góp nhà, do đó, không có nguy cơ của việc phát mãi nhà cửa.

Ở Việt Nam, thông tư 01/2020/TT-NHNN hiện đang cho phép các tổ chức tín dụng trong nước cơ cấu lại thời gian trả nợ, miễn giảm lãi cho khách hàng chịu ảnh hưởng do dịch Covid-19 đang là một công cụ được các Ngân hàng và khách hàng vận dụng hết sức triệt để. 

Trong khoảng 1 triệu tỷ đồng dư nợ mà các Ngân hàng thương mại đang cho khách hàng cá nhân vay để mua nhà, xây sửa nhà, hầu như đều đang được cơ cấu lại thời gian trả nợ, chỉ trả một phần gốc và lãi. Phần gốc và lãi phát sinh trong năm 2020 và cho đến nay vẫn đang được cơ cấu lại và phân bổ cho toàn bộ khoảng thời gian vay còn lại.

Điều này giải thích tại sao mặc dù đại dịch, nhà cửa không thể khai thác kinh doanh được, lương giảm thu nhập giảm nhưng tại các NHTM không phát sinh các khoản nợ xấu liên quan đến vay mua hoặc xây sửa nhà hoặc cá nhân, và cũng hiếm khi có tài sản nào bị xiết nợ, phát mãi do không trả được nợ. 

Không có áp lực của việc trả nợ gốc và lãi vay ngân hàng, không có nguồn cung của dự án mới cũng như của những tài sản bị xiết nợ hay phát mãi, đó là lý do vì sao dư nợ bất động sản của các NHTM vẫn tiếp tục tăng cao và giá nhà đất leo thang hàng ngày.

Tất nhiên, các giải pháp hỗ trợ khách hàng theo Thông tư 01 là hoàn toàn hợp lý, nhưng điều gì sẽ xảy ra khi đại dịch kết thúc và khi Thủ tướng Chính Phủ công bố hết dịch?. Lúc đó, toàn bộ các khoản vay sẽ được khôi phục tình trạng như cũ, lịch trả nợ sẽ trở nên áp lực hơn vì ngoài khoản gốc và lãi phải trả theo lịch cũ, khách hàng còn phải thanh toán gốc và lãi hiện đang được cơ cấu. 

Khi đó, nếu nền kinh tế không thể phục hồi ngay như trước dịch, nếu thu nhập cũng không thể phục hồi lại ngay 100% hoặc hơn cả trước đây, Ngân hàng và khách hàng sẽ đối mặt với nguy cơ mất khả năng thanh toán nợ đến hạn, hàng loạt khoản nợ xấu sẽ phát sinh, đối với các Ngân hàng là rủi ro cao về nợ xấu và trích lập dự phòng, đối với khách hàng là khả năng phải phát mãi tài sản trả nợ. ư

Nếu việc này diễn ra trên diện rộng, giả sử chỉ là 10% số lượng khách hàng hiện hữu của 1 triệu tỷ đồng như trên, thì bong bóng của thị trường bất động sản hiện nay sẽ được kích hoạt.

Ngày công bố hết dịch của Thủ tướng Chính Phủ liệu sẽ là khoảng thời gian nào, có thể sẽ không dự đoán được, nhưng chắc cũng không thể là vô thời hạn. Do đó, thị trường bất động sản Việt Nam, có thể coi tiềm ẩn nguy cơ sẽ sịt.