VnFinance
Thứ ba, 13/12/2022, 09:00 AM

Thị trường bất động sản khó phục hồi trong ngắn hạn, nhiều chủ đầu tư có nguy cơ mất khả năng thanh toán

Dự báo trong năm 2023 tới, thách thức đối với thị trường bất động sản là rất lớn khi áp lực dòng tiền thanh toán trái phiếu đáo hạn đè nặng lên các doanh nghiệp, và rủi ro mất khả năng thanh toán của chủ đầu tư sẽ là mối lo lớn nhất.

“Mùa đông bất động sản” đang đến

Trong một báo cáo ngành về bất động sản nhà ở vừa được VNDirect công bố mới đây, đơn vị này nhận định, mùa đông khắc nghiệt đang đến với thị trường bất động sản nhà ở.

Theo đó, VNDirect cho biết doanh số ký bán nhà quý 3/2022 giảm đáng kể 40% so với quý trước ở cả TP HCM và Hà Nội do hoạt động cho vay thắt chặt đối với bất động sản nhà ở. Bên cạnh đó, lượng tiêu thụ bất động sản nghỉ dưỡng thấp tầng sụt giảm 70,4% so với quý trước. Theo đơn vị này, giá sơ cấp nhà liền thổ xây sẵn giảm 10-15% so với quý trước do nhu cầu nhà ở suy yếu trong quý 3/2022, trong khi căn hộ tăng nhẹ trung bình 1-3% so với quý trước.

“Chúng tôi không lạc quan về sự phục hồi của bất động sản nhà ở trong ngắn hạn do rủi ro mất khả năng thanh toán của chủ đầu tư vẫn là mối lo lớn nhất”, các chuyên gia của VNDirect cho hay.

Bat-dong-san-phia-tay-Ha-Noi-noi-song
Các chuyên gia của VNDirect nhận định, thị trường bất động sản nhà ở khó có khả năng phục hồi trong ngắn hạn

Báo cáo thị trường bất động sản TP HCM và vùng ven tháng 11 của DKRA cũng cho thấy, hầu hết nguồn cung lẫn sức cầu của các phân khúc đều suy giảm mạnh. Cụ thể, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới sụt giảm đáng kể, chỉ bằng 19% so với cùng kỳ năm 2021.

Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới toàn thị trường chỉ đạt 37%. Đây cũng là mức thấp nhất kể từ đầu năm đến nay. Tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 30 - 40% lượng sản phẩm đưa ra thị trường.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động. Tại TP.HCM, các dự án mở bán trong tháng có giá dao động từ 43 - 430 triệu đồng/m2. Tại Bình Dương, giá dao động từ 19 - 49 triệu đồng/m2. Mức hấp thụ thấp, một số chủ đầu tư đã tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40 - 50% giá trị bất động sản nhằm kích cầu thị trường.

Ngược lại trên thị trường thứ cấp, giá bán ghi nhận giảm 3 - 5% so với tháng trước và thanh khoản cũng tiếp tục sụt giảm. Tình trạng giảm giá phần lớn đến từ những giao dịch mà bên bán cần bán gấp để phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang.

Đáng chú ý, lượng hàng tồn kho được mở bán lại trong tháng chiếm tỷ lệ 70-90% trên tổng giỏ hàng với mức giá không có sự thay đổi so với lần mở bán trước đó. Thị trường thứ cấp liên tục xuất hiện những giao dịch cắt lỗ, bán giá gốc hợp đồng nhằm thu hồi dòng vốn tuy nhiên thanh khoản vẫn rất trầm lắng, gần như không phát sinh giao dịch thành công.

Nói về thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group cho biết, thị trường bất động sản đang rơi vào trạng thái "ngủ đông" khi nguồn cung và sức cầu liên tục ghi nhận giảm mạnh kể từ giữa quý II, ở một số phân khúc sức cầu chỉ bằng 10-20% so với đầu năm 2022. Xu hướng giảm chưa có dấu hiệu dừng lại và có thể sẽ lan trên diện rộng.

3
Nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ giảm

Những vấn đề thị trường phải đối mặt từ Luật Đất đai sửa đổi

Báo cáo của VNDirect cũng chỉ ra nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản trong nước đang bước vào chu kỳ giảm. Trong đó, lãi suất vay mua nhà tăng kéo theo nhu cầu mua nhà giảm và nguồn cung mới sụt giảm đến từ trì hoãn quá trình phê duyệt dự án do chờ Luật Đất đai sửa đổi.

VNDirect dự báo, nguồn cung mới căn hộ tại TP HCM trong năm 2023 vẫn ở mức thấp với khoảng 19.000-20.000 căn (giảm 10% so với cùng kỳ) và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ (giảm 20% so với cùng kỳ). Nguồn cung mới nhà ở xây sẵn tiếp tục ảm đạm ở cả TP HCM và Hà Nội, ở mức 1.000-2.000 căn mở bán vào năm 2023.

Trong đó, một vấn đề rất nóng của thị trường thời gian qua là sự mắc kẹt trong thủ tục pháp lý của hàng loạt dự án. Điều này đã làm ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung bất động sản, khiến nguồn cung dự án mới giảm rõ rệt trong khoảng 2-3 năm qua. Nguồn cung suy giảm kéo theo việc tăng giá không ngừng của hầu hết các phân khúc bất động sản.

Thực tế, từ năm 2019, số lượng các dự án trên thị trường bất động sản đã giảm mạnh. Trả lời báo chí thời điểm đó, GS. Đặn Hùng Võ cho biết, số dự án năm 2019 giảm khoảng 10 lần so với năm trước. Nhiều doanh nghiệp đã chuẩn bị đầu tư, bỏ “cả đống” tiền vào dự án nhưng vẫn phải chờ đợi vì vướng mắc thủ tục pháp lý, không được phê duyệt khiến dự án “đắp chiếu”, “treo” trong nhiều năm.

2
Nguồn cung mới sụt giảm trong quá trình chờ Luật Đất đai sửa đổi. Nguồn: Savills CBRE, Vndirect

Báo cáo của Hiệp hội bất động sản cũng cho thấy, TPHCM hiện có khoảng 143 dự án đang gặp vướng mắc pháp lý nên chưa thực hiện được, hoặc chỉ thực hiện được một phần. Ngoài ra còn có 64 dự án phải dừng triển khai từ năm 2017 đến nay để rà soát pháp lý, gây nhiều khó khăn, bức xúc cho doanh ngiệp.

Có thể thấy, thị trường bất động sản đã phải đối mặt với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua, do đó vấn đề khó khăn về nguồn vốn, tài chính hiện nay chỉ là một yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm.

Dự báo trong thời gian tới, khi Luật Đất đai (sửa đổi) được lấy ý kiến rộng rãi người dân, giới chuyên gia cho rằng việc sửa đổi luật lần này tất yếu sẽ có những tác động tới thị trường, đây cũng là dịp để tháo gỡ các “nút thắt” về cơ chế chính sách; giúp nguồn cung phát triển ổn định hơn.

Trong đó, nội dung về bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo giá thị trường được cho là sẽ có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Với Luật Đất đai sửa đổi, chủ đầu tư bất động sản sẽ được nhận giá trị hợp lý hơn tiệm cận với giá thị trường.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng lo ngại, nếu bỏ khung giá đất, sẽ có những vấn đề mới đặt ra với thị trường bất động sản. Cụ thể khi bảng giá đất tăng lên phù hợp với giá thị trường, sẽ đẩy chi phí đầu vào, chi phí giá đất tăng dẫn đến mặt bằng giá bất động sản cũng sẽ tăng lên.

Mặt bằng giá đất tăng có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án “đội lên cao”, các doanh nghiệp bất động sản phải chịu thêm chi phí liên quan đến giá đất. Điều này sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của các doanh nghiệp, đến nguồn cung thị trường và hình thành mặt bằng giá mới còn cao hơn hiện tại khi doanh nghiệp phải đẩy giá nhà tăng theo phù hợp với bài toán lợi nhuận.

Dòng tiền cạn dần và tồn kho tăng lên

Dự báo trong 2023 sắp tới, thách thức đối với thị trường và doanh nghiệp bất động sản là rất lớn trong bối cảnh áp lực dòng tiền thanh toán trái phiếu đáo hạn đè nặng lên các doanh nghiệp.

Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản khó tìm được cách đảo nợ do các quy định chặt chẽ hơn về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và thắt chặt tín dụng. Ước tính khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa đầu 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối 2023, gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.

1
Áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn đè nặng các doanh nghiệp bất động sản. Nguồn: Vndirect

Hiện tại, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản. Trong khi đó, doanh số bán hàng trong quý 3/22 giảm đến 40% so với quý trước ở cả thị trường TP.HCM và Hà Nội. Trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu “chao đảo” và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển BĐS đang dần cạn kiệt

Bên cạnh đó, lãi vay mua nhà cũng tăng mạnh, dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2023 dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 12,5-13%/năm. Theo VNDirect, rủi ro vượt khả năng trả nợ vay ngày càng tăng do giá nhà leo thang và lãi suất vay mua nhà tăng nhanh.

Dù vậy, VNDirect nhận định, nếu thị trường rơi vào suy thoái thì so với giai đoạn 2011 – 2013, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tốt hơn nên chu kỳ sẽ diễn ra ngắn hơn và ít thiệt hại hơn.

Cụ thể, tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp hiện thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn. Tỷ số thanh toán lãi vay hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất tại giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy rủi ro xảy ra vỡ nợ cao như năm 2011.

4
Dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản đang dần cạn kệt do các kênh huy động vốn đều gặp khó. Nguồn: Vndirect

Đáng chú ý, tồn kho bất động sản trong quý vừa qua cũng tăng lên đáng kể. Thống kê đến ngày 30/9, Theo số liệu từ 15 doanh nghiệp bất động sản lớn được niêm yết trên sàn chứng khoán gồm: Novaland, Vinhomes, Nam Long, Đất Xanh, Phát Đạt, Nhà Khang Điền, DIC Corp, Văn Phú Invest, Hải Phát Invest, Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, FLC, CEO Group, CenLand, Licogi 14, Danh Khôi. Cho thấy, tổng lượng tồn kho là gần 261.000 tỷ đồng, tương đương 10,4 tỷ USD, tăng gần 7,4% so với quý trước và tăng hơn 28% so với cùng kỳ.

Doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn nhất trong đó là Novaland với hơn 129.648 tỷ đồng, tăng 17,7% so với cuối năm trước và bằng 50% tổng tài sản. Vinhomes cũng ghi nhận tồn kho lên đến 55.668 tỷ đồng, tăng 30,4% so với quý trước và tăng gần 71% so với cuối năm 2021.

Tiếp theo, Tập đoàn Nam Long (NLG), hàng tồn kho là 16.104 tỷ đồng, tăng nhẹ so với quý trước và giảm gần 8,8% so với cùng kỳ; Tập đoàn Đất Xanh tồn kho 14.108 tỷ đồng, tăng 12,1% so với quý trước và tăng 2,8% so với cuối năm ngoái; CEO Group tồn kho 1.463 tỷ đồng, tăng 58,5% so với quý trước và tăng 141% so với cuối năm 2021.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp bất động sản khác như Nhà Khang Điền, Phát Đạt, Licogi 14, DIC Corp, Địa ốc Sài Gòn Thương Tín cũng có hàng tồn kho tăng nhưng tỷ lệ không đáng kể. Còn lại, các doanh nghiệp khác hầu hết hàng tồn kho đều giảm so với quý trước.

VNDirect nhận định, mặc dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011-2013. Do đó, tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra có thể ngắn hơn so với trước đây.


Ninh Bình: Thành lập Tổ công tác đẩy nhanh tiến độ kế hoạch vốn đầu tư công 2024
Ninh Bình: Thành lập Tổ công tác đẩy nhanh tiến độ kế hoạch vốn đầu tư công 2024

UBND tỉnh Ninh Bình vừa có Quyết định thành lập Tổ công tác đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công năm 2024 của các công trình,...

Quy định về cấp sổ đỏ cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
Quy định về cấp sổ đỏ cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

Điều 146 Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...

Tin bất động sản ngày 28/3: Thanh Hóa duyệt phương án đấu giá khu đất 11,5ha tại Sầm Sơn
Tin bất động sản ngày 28/3: Thanh Hóa duyệt phương án đấu giá khu đất 11,5ha tại Sầm Sơn

Phú Yên chấp thuận chủ trương đầu tư khu nhà ở hơn 2.000 tỷ đồng; Bình Định sắp đấu giá 217 lô đất ở thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội;...

Thủ tướng Chính phủ yêu cầu sớm trình Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/7/2024
Thủ tướng Chính phủ yêu cầu sớm trình Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/7/2024

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu trước ngày 31/3/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và các cơ quan liên quan,...

Dở khóc dở cười mua chung đất, bạn ‘đi đêm’ ăn chênh nửa tỷ đồng
Dở khóc dở cười mua chung đất, bạn ‘đi đêm’ ăn chênh nửa tỷ đồng

Mảnh đất bán giá 1 tỷ đồng cho hai người bạn thân góp vốn mua chung, nhưng tài khoản của môi giới lại nhận được 1,5 tỷ. Môi giới báo khách chuyển dư 5

Thanh Hóa: Tập trung triển khai công tác quy hoạch
Thanh Hóa: Tập trung triển khai công tác quy hoạch

UBND tỉnh Thanh Hóa vừa có Công văn số 4040/UBND-THKH, tiếp tục tập trung triển khai thực hiện tốt công tác quy hoạch trên địa bàn tỉnh.

Bất động sản Phát Đạt “trình làng” thị trường ít nhất 4 dự án lớn trong năm 2024
Bất động sản Phát Đạt “trình làng” thị trường ít nhất 4 dự án lớn trong năm 2024

Năm 2024, Bất động sản Phát Đạt có ít nhất 4 dự án hội tụ đủ các điều kiện để đưa ra thị trường tập trung tại khu vực Bình Dương, Bà Rịa – Vũng...

Xây nhà máy trong khu công nghiệp có phải lập quy hoạch chi tiết?
Xây nhà máy trong khu công nghiệp có phải lập quy hoạch chi tiết?

Việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đối với một khu công nghiệp là căn cứ lập dự án, cấp giấy phép đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật...

Giá chung cư Hà Nội sẽ “hạ nhiệt” khi bài toán nguồn cung được giải quyết
Giá chung cư Hà Nội sẽ “hạ nhiệt” khi bài toán nguồn cung được giải quyết

Căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tiếp tăng giá khiến việc sở hữu nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn...

Thị trường “chuyển trạng thái 180 độ” khi Thành phố đảo Hoàng Gia ra mắt
Thị trường “chuyển trạng thái 180 độ” khi Thành phố đảo Hoàng Gia ra mắt

Với việc được áp dụng chính sách đột phá, trên nền tảng bán hàng mới cộng hưởng lợi thế hiếm có của vị trí và tiện ích, siêu phẩm Vinhomes Royal Island đang tạo ra...

Dự án khu nhà ở xã hội hơn 1.900 tỷ ở Hải Phòng về tay Hưng Thịnh
Dự án khu nhà ở xã hội hơn 1.900 tỷ ở Hải Phòng về tay Hưng Thịnh

UBND TP.Hải Phòng vừa chấp thuận liên danh Công ty CP TTD holding - CTCP Hưng Thịnh Incons là nhà đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở xã hội (NƠXH)...

Tin bất động sản ngày 27/3: Bất ngờ với giá khởi điểm khu đất thuê làm bãi đậu xe tại Quy Nhơn
Tin bất động sản ngày 27/3: Bất ngờ với giá khởi điểm khu đất thuê làm bãi đậu xe tại Quy Nhơn

Thái Nguyên tìm nhà đầu tư cho khu đô thị gần 1.400 tỷ đồng; Thanh Hóa thúc tiến độ đấu giá quyền sử dụng đất nhiều dự án; Đà Nẵng mở bán hơn 200 căn...

T&T Group hợp tác quản lý vận hành 'chuẩn Nhật Bản' tại dự án T&T City Millennia Long An
T&T Group hợp tác quản lý vận hành "chuẩn Nhật Bản" tại dự án T&T City Millennia Long An

Công ty Cổ phần Thái Sơn Long An (đơn vị trong hệ sinh thái Tập đoàn T&T Group) và đối tác Nhật Bản – Tập đoàn Anabuki vừa ký kết hợp tác quản lý...

Năm 2023, 'hệ sinh thái' của đại gia Lê Văn Kiểm kinh doanh ra sao?
Năm 2023, 'hệ sinh thái' của đại gia Lê Văn Kiểm kinh doanh ra sao?
27/03/2024 Doanh nghiệp

Năm 2023, KN Cam Ranh và KN Vạn Ninh trong "hệ sinh thái" của đại gia Lê Văn Kiểm đều ghi nhận kết quả kinh doanh trái chiều, nợ phải trả đều tăng đáng kể.

Quy định pháp luật về nhà ở xã hội nên áp dụng từ ngày 01/07/2024?
Quy định pháp luật về nhà ở xã hội nên áp dụng từ ngày 01/07/2024?

Để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới, Bộ Xây dựng, các địa phương và doanh nghiệp đã kiến nghị Chính phủ trình Quốc hội...

Hà Nội dự kiến lập thêm thành phố mới ở Phú Xuyên, Ứng Hòa
Hà Nội dự kiến lập thêm thành phố mới ở Phú Xuyên, Ứng Hòa

UBND Thành phố Hà Nội vừa trình HĐND Thành phố đồ án điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065....

Vinhomes kiến tạo 'phố Hàn' ở phía Đông đón cộng đồng Hàn Quốc như thế nào?
Vinhomes kiến tạo "phố Hàn" ở phía Đông đón cộng đồng Hàn Quốc như thế nào?

Vinhomes Ocean Park 2 đang trở thành điểm đến mới của cộng đồng quốc tế, đặc biệt là cộng đồng người Hàn Quốc đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội, nhờ sự...

Căn hộ Cash-Home: Dòng sản phẩm đột phá của Grand SunLake, tiên phong dẫn đầu xu hướng bất động sản giá trị thực
Căn hộ Cash-Home: Dòng sản phẩm đột phá của Grand SunLake, tiên phong dẫn đầu xu hướng bất động sản giá trị thực

Trước sự chuyến biến tích cực của thị trường bất động sản Hà Nội, giới chuyên gia nhận định, các dòng sản phẩm bất động sản giá trị thật sẽ hướng thị trường...

Thành phố Hồ Chí Minh: Công ty Cổ phần Đầu tư Tài sản Koji bị cưỡng chế thuế gần 12 tỷ đồng do chậm nộp
Thành phố Hồ Chí Minh: Công ty Cổ phần Đầu tư Tài sản Koji bị cưỡng chế thuế gần 12 tỷ đồng do chậm nộp

Mới đây, Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh đã ra quyết định cưỡng chế thuế bằng biện pháp trích tiền từ tài khoản đối với Công ty Cổ phần Đầu tư Tài sản Koji...

VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance