Thị trường bất động sản quý II/2023: Còn nhiều khó khăn cần tháo gỡ

Tiếp tục tháo gỡ về cơ chế, chính sách

Bộ Xây dựng thông tin, để giải quyết khó khăn cho thị trường, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã tiếp tục ban hành một số cơ chế chính sách, công điện trong chỉ đạo với nhiều biện pháp giải quyết rất cụ thể và quyết liệt, cùng sự tham gia tích cực của các Bộ, ngành cũng đã từng bước tháo gỡ vướng mắc cho các dự án BĐS, đạt một số kết quả tích cực.

Theo đó, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo Tổ công tác, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước và các Bộ, ngành khẩn trương, tích cực triển khai, thực hiện các nhiệm vụ được giao, cụ thể đã tích cực làm việc lần lượt với một số địa phương lớn như: Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, tỉnh Đồng Nai và một số doanh nghiệp BĐS để nghe báo cáo, nắm thông tin, tình hình và rà soát đến từng dự án BĐS cụ thể để trao đổi, hướng dẫn, giải đáp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện.

Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và một số các Bộ, ngành đã ban hành một số chính sách và các văn bản chỉ đạo điều hành tác động đến lĩnh vực BĐS. Đó là, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 35/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng.

Tiếp đó là Công điện số 194/CĐ-TTg về tập trung tháo gỡ vướng mắc về đất đai, vật liệu xây dựng để triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng đường bộ cao tốc và BĐS; Công điện 469/CĐ-TTg về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Công điện số 470/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt, hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh của người dân và doanh nghiệp.

Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) cho đối tượng thu nhập thấp (TNT), công nhân khu công nghiệp (KCN) giai đoạn 2021 – 2030"; Quyết định số 486/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua NƠXH, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở.

Riêng về chương trình 120.000 tỷ đồng, Bộ Xây dựng đã ban hành Văn bản số 1608/BXD-QLN về việc đôn đốc các địa phương triển khai các nhiệm vụ đã được giao tại Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng TNT, công nhân KCN giai đoạn 2021 - 2030".

Ngân hàng Nhà nước ban hành Văn bản số 2931/NHNN-TD về chỉ đạo tổ chức tín dụng. Trong đó yêu cầu các tổ chức tín dụng chủ động nghiên cứu Nghị quyết số 33/NQ-CP để triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng theo đúng hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng.

Đẩy mạnh phát triển NƠXH, nhà ở công nhân

Báo cáo tính đến quý II/2023 cho biết, cả nước có 294 dự án NƠXH đang triển khai xây dựng, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

Trong đó, Chương trình phát triển NƠXH cho người TNT tại khu vực đô thị: đang tiếp tục triển khai xây dựng (201 dự án với khoảng 162.227 căn); dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (06 dự án với khoảng 1.892 căn).

Chương trình phát triển NƠXH dành cho công nhân KCN: đang tiếp tục triển khai 93 dự án với quy mô xây dựng khoảng 127.272 căn hộ.

Hiện nay, các địa phương và các chủ đầu tư dự án NƠXH đang tập trung triển khai thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng TNT, công nhân KCN giai đoạn 2021 - 2030". Đến thời điểm này có khoảng 108 dự án đã được cấp phép xây dựng, đang triển khai đầu tư xây dựng.

Về tình hình cấp tín dụng, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 31/5/2023 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 925.796 tỷ đồng. Cơ cấu, tín dụng vào kinh doanh BĐS trong 5 tháng đầu năm tăng 14%.

Thực hiện triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, hiện nay đã có 15/63 Sở Xây dựng trên địa bàn cả nước đã rà soát hồ sơ, lập danh mục các dự án đủ điều kiện trình UBND cấp tỉnh xem xét công bố danh mục tổng số 40 dự án với tổng mức đầu tư là 43.707,28 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 18.010,48 tỷ đồng.

Đã có 11 UBND tỉnh bố danh mục 24 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với tổng vốn đầu tư là 31.673,1 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 12.442,78 tỷ đồng.

Tính đến thời điểm hiện tại, các dự án nếu được phê duyệt vay với nhu cầu nêu trên sẽ giải quyết 12.442,78/120.000 tỷ đồng (đạt phần 10,37% số vốn giải ngân trong gói 120.000 tỷ đồng).

Giao dịch chung cư tăng, đất nền giảm

Trong quý II/2023, giá giao dịch chung cư mới ở một số thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá là có những khu vực tăng cao dù thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại.

Tuy nhiên, giá giao dịch thứ cấp căn hộ chung cư tại một số địa phương lại có xu hướng giảm từ 2 - 6% so với cùng kỳ năm trước và giảm nhiều ở một số địa phương như Đà Nẵng (giảm 5,8%), Đồng Nai (giảm 3,5%), Hải Phòng (giảm 3,1%). Phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu gần như có không biến động và không có dự án mới. Giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư đạt khoảng 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền trong dự án được nhà đầu tư quan tâm chủ yếu mang tính chất đầu cơ và người mua không còn quan tâm như trước. Nhiều nhà đầu tư đang gặp vấn đề về dòng tiền, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và chủ đầu tư ngưng hỗ trợ lãi suất cho vay trong khi thị trường có tính thanh khoản giảm mạnh, dẫn đến nhiều giao dịch mang tính bán cắt lỗ ngày càng mạnh.

Giá bán của phân khúc bất động sản biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương trong quý tiếp tục có xu hướng giảm khoảng 2% đến 5% so với quý trước và có thể sẽ tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư của sản phẩm và hạ tầng khu vực trong thời gian tới .

Nhu cầu thuê nhà xưởng giảm nhẹ

Thị trường BĐS công nghiệp được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án và tập trung chủ yếu ở khu vực phía Bắc như: KCN Sông Lô II quy mô 165,65ha, KCN SHI IP Tam Dương quy mô 162,33ha tại Vĩnh Phúc; KCN Gia Lộc, An Phát 1 quy mô 180ha, KCN Kim Thành, Tân Trường Đại An, Phúc Điền mở rộng quy mô 214,57ha (tại Hải Dương); KCN Hải Long quy mô 296,97ha (tại Thái Bình); KCN và khu phi thuế quan Xuân Cầu quy mô 752ha tại Hải Phòng; KCN số 5 thuộc KCN và đô thị dịch vụ Lý Thường Kiệt quy mô 192ha tại Hưng Yên…

Nhu cầu thuê nhà xưởng khu công nghiệp trong quý II có xu hướng giảm nhẹ so với kỳ trước, trong đó giảm nhiều hơn ở khu vực phía Nam. Tại một số tỉnh có xuất hiện nhu cầu tăng nhẹ như Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Nam Định, Hải Phòng do ký kết hợp đồng với nhiều đối tác nước ngoài trong giai đoạn đầu năm 2023 .

Tỷ lệ lấp đầy tại các KCN hiện hữu trên địa bàn cả nước đạt khoảng 80% tại khu vực phía Bắc và trên 85% tại khu vực phía Nam.

Giá cho thuê đất bình quân cho cả chu kỳ thuê tại các khu công nghiệp trong quý II năm 2023 cơ bản ổn định so với quý trước và tăng khoảng 5 - 7% so với cùng kỳ năm trước…

Theo báo cáo, đánh giá của một số tổ chức kinh tế và một số địa phương thì lĩnh vực bất động sản trong quý II/2023 vẫn có mức tăng trưởng thấp hơn so với cùng kỳ năm 2022, đồng thời còn nhiều khó khăn thách thức liên quan đến thể chế, pháp lý của các dự án, nguồn vốn tín dụng, trái phiếu… và việc tổ chức, triển khai, thực thi của địa phương.

Do vậy, trong thời gian tới, Bộ Xây dựng đề nghị các Bộ, ngành và địa phương, doanh nghiệp cần tiếp tục khẩn trương, triển khai, thực hiện các nhiệm vụ được giao, đề xuất giải pháp cụ thể hơn nữa nhằm nhanh chóng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững cho thị trường bất động sản.