Thị trường TP. HCM không còn 'đất diễn', loạt ông lớn địa ốc chuyển hướng đầu tư về các tỉnh

Dịch bệnh và những vướng mắc về pháp lý khiến thị trường giảm sút

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2020, trong đó đã đưa ra một số nhận định về thị trường bất động sản thành phố 10 tháng qua.

Theo HoREA, từ tháng 03 - 07/2020, thị trường bất động sản bị tác động nặng nề bởi đại dịch CoViD-19, làm trầm trọng thêm những khó khăn sẵn có của thị trường bất động sản trong 03 năm gần đây. Thị trường bị sụt giảm cả nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Cụ thể, HoREA nhận định, nguồn cung dự án nhà ở bị sụt giảm mạnh trong 07 tháng đầu năm 2020, nhưng từ tháng 08/2020 đến nay đã có dấu hiệu cải thiện, bổ sung thêm nguồn cung sản phẩm nhà ở trong quý 4/2020 và năm 2021.

HoREA cho biết, trong 09 tháng đầu năm 2020, đối với các dự án nhà ở quy mô nhỏ có 100% đất ở hợp pháp, Sở Xây dựng đã giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư dự án 11 dự án, tăng 10 dự án, gấp 11 lần; Công nhận chủ đầu tư dự án 09 dự án, tăng 9 dự án, gấp 4,5 lần; Chấp thuận đầu tư dự án 24 dự án, tăng 12 dự án, gấp đôi, so với cùng kỳ 2019.

Nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường tiếp tục bị sụt giảm trong 09 tháng đầu năm, chỉ có 20 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn, giảm đến 37,5% so với 09 tháng đầu năm 2019, số căn hộ là 6.722 căn, giảm đến 65,8% so với 09 tháng đầu năm 2019.

Trong đó, chỉ có 163 căn hộ bình dân, 1.863 căn hộ trung cấp và có đến 4.876 căn hộ cao cấp. Cơ cấu sản phẩm nhà ở cho thấy rõ nét tình trạng “lệch pha cung-cầu” trên thị trường, phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp.

Đến quý 4/2020, nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường thành phố đã được bổ sung, tăng thêm 9.147 căn, gồm 8.317 căn hộ nhà chung cư và 830 căn nhà thấp tầng.

Hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, nhà ở cũng gặp nhiều trở ngại, trong 09 tháng đầu năm 2020, chỉ có 01 dự án nhà ở được chuyển nhượng, do Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản quy định “bên chuyển nhượng” phải có Giấy chứng nhận (sổ đỏ) dự án.

Báo cáo của HoREA cũng cho thấy, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản bị sụt giảm mạnh. Trong 09 tháng đầu năm 2020, lĩnh vực bất động sản thu hút nguồn vốn FDI được 726 triệu USD, nhưng giảm mạnh so với năm 2019 (Năm 2019, lĩnh vực bất động sản thành phố thu hút được 2,06 tỷ USD nguồn vốn FDI).

HoREA nhận định, đại dịch CoViD-19 tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế và cả lĩnh vực bất động sản. Theo đơn vị này, dù bị tác động bởi đại dịch, nhưng giá bán nhà trên thị trường sơ cấp vẫn “neo” cao, chỉ giảm trên thị trường thứ cấp (hầu hết do bán lại, chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ) và thị trường bất động sản cho thuê.

Giao dịch bị sụt giảm dẫn đến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về thanh khoản, đa số người tiêu dùng bị sụt giảm thu nhập làm sụt giảm khả năng tạo lập nhà ở. Dịch COVID-19 cũng tác động rất lớn đến phân khúc BĐS cho thuê; BĐS du lịch; môi giới BĐS và khoảng 35 ngành nghề có liên quan BĐS.

Nhiều “ông lớn” không có hàng để bán, không đưa được dự án mới ra thị trường

Theo ghi nhận thị trường BĐS TP HCM, bắt đầu từ cuối năm 2018 lượng hàng mở bán mới giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp không đựa được dự án mới ra thị trường. Đến cuối năm 2019 tình trạng này vẫn không được cải thiện, tiếp đó là do ảnh hưởng của dịch bệnh kéo dài, cùng với những khó khăn sẵn có, nhiều doanh nghiệp không thể bung hàng khiến thị trường luôn trong tình trạng khan hiếm nguồn cung mới.

Đặc biệt là tình trạng ách tắc về pháp lý khiến hàng trăm dự án bị "đóng băng", không thể giao dịch, nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng khó khăn về doanh thu do không đưa được sản phẩm ra thị trường.

Điển hình là Tập đoàn Novaland, đầu năm 2020, giới đầu tư địa ốc vô cùng ngỡ ngàng khi Novaland gửi đơn cầu cứu Bộ Xây dựng do dự án bị "đóng băng", không thể triển khai khiến doanh nghiệp lao đao, khó khăn chồng chất.

Cụ thể, Novaland cho biết hiện doanh nghiệp đã kiệt sức do mất thanh khoản, dự án Water Bay có diện tích 32ha tại quận 2, TP HCM đang bị “đóng băng” gần 2 năm qua. Doanh nghiệp kiến nghị được tiếp tục phát triển dự án Water Bay vì đây là dự án đã đủ điều kiện bán hàng và Novaland đã bỏ vào đây hơn 6.000 tỉ đồng. Việc cho thực hiện dự án sẽ giúp Novaland có nguồn thu tiếp tục thực hiện các dự án còn đang dang dở.

Không chỉ vướng mắc tại dự án Water Bay, trước đó, Novaland có tổng cộng 11 dự án bị vướng mắc pháp lý, trong đó có 7 dự án bị tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất tại TP HCM.

Không riêng gì “ông lớn” Novaland, nhiều doanh nghiệp khác cũng rơi vào tình trạng khó khăn tương tự. Điển hình như CTCP Quốc Cường Gia Lai từng có 12 dự án với tổng diện tích trên 150 ha bị ách tắc, bị dừng triển khai do vướng mắc pháp lý.

Loạt dự án bị dừng triển khai khiến doanh nghiệp không đưa được sản phẩm ra thị trường, khó khăn về doanh thu. Bà Nguyễn Thị Loan, Tổng Giám đốc Quốc Cường Gia Lai cho biết, doanh nghiệp rất khổ sở trong việc duy trì hoạt động, đặc biệt là để có nguồn thu để trả lương cho 3.000 công nhân ở nhiều lĩnh vực khác nhau.

Hay một đơn vị khác là Công ty CP Địa ốc Phú Long cũng từng bị “kẹt” ở 2 dự án cần được tháo gỡ. Trong đó, dự án Dragon City không thể triển khai trong 16 năm dù doanh nghiệp đã nhiều lần gửi văn bản lên cấp có thẩm quyền, đề nghị được giải quyết.

Bên cạnh đó, còn có khá nhiều doanh nghiệp BĐS như Đại Phúc, Him Lam, Công ty Xây dựng địa ốc Xanh, Vietcomreal, Hưng Lộc Phát... cũng có nhiều dự án bị dừng triển khai do vướng mắc pháp lý.

Vì vậy, xu hướng đầu tư ra các tỉnh vùng ven nở rộ, trở thành "cứu cánh" cho nhiều ông lớn địa ốc TP HCM.

Đổ về tỉnh lẻ

Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2020 của HoREA cũng ghi nhận một thực trạng là dù thị trường BĐS TP HCM vẫn hội tụ rất nhiều lợi thế để đầu tư kinh doanh hiệu quả, nhưng do vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng và môi trường kinh doanh, nên đã xuất hiện xu thế một số doanh nghiệp bất động sản lớn rời Thành phố, chuyển hướng đầu tư về các tỉnh, nhất là các địa phương có tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao, các tỉnh ven biển có tiềm năng phát triển du lịch và vùng thủ đô Hà Nội.

Làn sóng đầu tư về các tỉnh diễn ra rầm rộ, đến năm 2020, những cuộc "viễn chinh" của các đại gia bất động sản được thể hiên với tốc độ chóng mặt. Nhiều doanh nghiệp dồn hầu hết nguồn lực phát triển loạt dự án tại các tỉnh lân cận. Có thể kể đến như Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh, Nam Long, Him Lam, Thủ Đức House… vốn là những đại gia BĐS có hàng loạt dự án tại Tp.HCM trước đó hiện cũng nhắm đến vùng đất lân cận để phát triển dự án, thậm chí đi đường dài.

Thực tế, xu hướng đầu tư về các tỉnh của các đại gia địa ốc TP HCM đã xuất hiện khoảng hơn 2 năm nay, khi pháp lý dự án tại Tp.HCM xuất hiện nhiều vướng mắc, các thủ tục đầu tư, triển khai thực hiện dự án diễn ra quá chậm, điều này đã đẩy chi phí đầu vào các dự án tăng vọt, nhưng lại không có sản phẩm để bán hoặc khó kiểm soát chi phí đầu ra. Theo đó, doanh nghiệp BĐS rơi vào thế "bí", tắc nghẽn dòng tiền, biên lợi nhuận không còn được như trước đây.

Vì thế, đứng trước áp lực phải tăng trưởng, phải có sản phẩm bán để tồn tại thì bắt buộc các doanh nghiệp phải tìm cách mở rộng thị trường, tăng biên lợi nhuận, đa dạng sản… mà chỉ có chuyển hướng đầu tư về các tỉnh mới đảm bảo được câu chuyện này.

Từ đó, làm sóng “viễn chinh” của các doanh nghiệp địa ốc TP HCM nở rộ. Theo các chuyên gia, có nhiều lý do khiến cuộc đua đánh bắt xa bờ trở nên sôi động trong giai đoạn hiện nay.

Một trong những nguyên nhân chính được nhiều chuyên gia nhận định là do giá nhà đất tại TP HCM tăng quá nóng thời gian qua. Cụ thể, giá nhà đất tại TP HCM đã tăng trung bình từ 16 - 40%, đặc biệt nhiều khu vực tăng 20 - 30%, thậm chí có nơi tăng đến 50% trong 1 năm qua. Khu Tây TP HCM trước đây vốn có giá bình ổn, nay cũng tăng 20%.

Trong khi đó, giá đất tại các địa phương lân cận hiện chỉ dừng ở mức 500 - 800 triệu đồng/nền, phù hợp tài chính với nhiều nhà đầu tư tầm trung tại TP HCM.

Theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty đầu tư Phú Vinh cho rằng, hiện nay, chi phí đất tại Sài Gòn đã vươn lên ngưỡng cực kỳ đắt đỏ, bỏ một khoảng cách rất xa so với giá đất ở những khu vực vùng ven, lân cận hoặc các tỉnh thành khác. Điều này khiến cho chi phí đầu vào tại TP HCM bị đội lên, nhờ đó chi phí đầu tư tại các địa bàn xa Sài Gòn hơn trở nên cạnh tranh hơn vì giá cả mềm hơn, sản phẩm vừa túi tiền hơn.

Bên cạnh đó, quỹ đất tại TP HCM đã không còn những lô cực lớn phù hợp với nhu cầu phát triển các dự án khu đô thị tầm cỡ. Do đó các doanh nghiệp phải mở rộng bán kính xa hơn theo các trục hạ tầng được kết nối đồng bộ, để săn tìm quỹ đất lớn hơn, đáp ứng được những đòi hỏi ngày càng cao về quy hoạch, xây dựng cộng đồng, cảnh quan và mảng xanh.

Còn theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa thì tỉ suất lợi nhuận các dự án khu vực tỉnh lân cận Tp.HCM luôn cao hơn Tp.HCM. Đó là lý do doanh nghiệp địa ốc chịu đầu quân đi để khai thác. Nếu biên lợi nhuận hiện nay tại Tp.HCM chỉ dao động khoảng 30-50% và thậm chí khó khăn để đạt được mức này, thì đầu tư tại vùng ven có thể đạt mức lãi từ 50-60% (tùy dự án).

Như vậy, có thể thấy quỹ đất tại TP HCM hiện nay ngày càng khan hiếm, giá đất tăng cao, thủ tục để đầu tư dự án ngày càng bị siết chặt khiến các doanh nghiệp địa ốc TP HCM gặp nhiều khó khăn trong việc tạo quỹ đất, đưa sản phẩm ra thị trường.

Nhiều doanh nghiệp không có dự án mới mở bán, không đưa được sản phẩm ra thị trường, áp lực doanh thu khiến nhiều doanh nghiệp phải chuyển hướng đầu tư và cuộc đua đầu tư về các tỉnh của các đại gia địa ốc TP HCM diễn ra ngày càng sôi động.