Vừa đạt kết quả kinh doanh cao nhất lịch sử, "ông lớn” bất động sản KCN gây bất ngờ với kế hoạch lợi nhuận giảm sâu

Sau năm 2025 ghi nhận kết quả kinh doanh cao kỷ lục, CTCP Sonadezi Châu Đức (HoSE: SZC) gây chú ý khi trình cổ đông kế hoạch năm 2026 với các chỉ tiêu sụt giảm đáng kể. Doanh nghiệp cho biết chiến lược này mang tính thận trọng về kế toán, đồng thời phản ánh giai đoạn tái đầu tư quy mô lớn nhằm chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Theo tài liệu Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, Sonadezi Châu Đức đặt mục tiêu doanh thu hợp nhất đạt khoảng 518 tỷ đồng, giảm hơn 54% so với mức thực hiện năm 2025. Lợi nhuận sau thuế dự kiến đạt hơn 56 tỷ đồng, giảm khoảng 84% và xuống mức thấp nhất kể từ năm 2017.

Năm 2025 đánh dấu cột mốc kinh doanh cao nhất trong lịch sử doanh nghiệp với doanh thu gần 1.134 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 345 tỷ đồng. Động lực chính đến từ mảng khu công nghiệp, lĩnh vực cốt lõi của doanh nghiệp, với doanh thu khoảng 937 tỷ đồng, đạt 112,9% so với kế hoạch năm 2025.

Theo lý giải từ doanh nghiệp, kế hoạch kinh doanh năm 2026 được xây dựng trên nguyên tắc thận trọng, chủ yếu do tác động từ Thông tư 99/2025/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.

Thông tư này quy định doanh thu từ các giao dịch cho thuê tài sản thu tiền trước nhiều kỳ có thể phải phân bổ theo thời gian thực hiện nghĩa vụ, thay vì ghi nhận một lần như trước. Đồng thời, các hợp đồng có nhiều cấu phần như bán và cho thuê phải được tách riêng từng nghĩa vụ để ghi nhận phù hợp với bản chất giao dịch.

Với đặc thù là doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp, Sonadezi Châu Đức cho rằng quy định mới có thể ảnh hưởng đáng kể đến thời điểm ghi nhận doanh thu và lợi nhuận, dù không làm thay đổi dòng tiền thực tế. Công ty hiện đang làm việc với cơ quan chức năng để được hướng dẫn chi tiết và dự kiến trình cổ đông ủy quyền cho HĐQT điều chỉnh kế hoạch nếu có hướng dẫn chính thức.

Trên thực tế, dòng tiền từ mảng khu công nghiệp - trụ cột hoạt động của doanh nghiệp - vẫn được dự báo duy trì tích cực. Năm 2026, SZC ước tính dòng tiền từ hoạt động này đạt hơn 910 tỷ đồng, bao gồm các hợp đồng đã ký và dự kiến ký mới.

Doanh nghiệp đặt mục tiêu cho thuê mới khoảng 25ha đất công nghiệp và hoàn tất ký kết thêm 9,2 ha đã có thỏa thuận trước đó, tương ứng doanh thu dự kiến khoảng 106 tỷ đồng.

Dồn hơn 1.360 tỷ đồng giải phóng mặt bằng, chuẩn bị chu kỳ tăng trưởng mới

Điểm đáng chú ý trong kế hoạch tài chính năm 2026 là chiến lược mở rộng quỹ đất quy mô lớn. Sonadezi Châu Đức dự kiến giải ngân khoảng 1.362,76 tỷ đồng cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng — khoản chi lớn nhất trong kế hoạch năm. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng dành thêm 256,82 tỷ đồng cho hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản.

Việc tập trung nguồn lực vào chuẩn bị quỹ đất thương phẩm cho thấy doanh nghiệp chấp nhận lợi nhuận ngắn hạn suy giảm nhằm tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn.

Song song với mảng khu công nghiệp, SZC tiếp tục đa dạng hóa nguồn thu. Trong đó, dự án khu dân cư Sonadezi Hữu Phước được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng mới khi tiến độ hoàn thành Cảng hàng không quốc tế Long Thành được dự báo sẽ hỗ trợ tích cực cho hoạt động bán hàng tại khu vực. 

Doanh nghiệp dự kiến dự án này mang về khoảng 192 tỷ đồng doanh thu trong năm 2026, chủ yếu từ các sản phẩm shophouse, nhà liên kế và nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trong năm 2025, doanh thu từ mảng bất động sản dân dụng vẫn ở mức thấp, cho thấy tiến độ bán hàng còn chậm và chưa đóng góp đáng kể vào kết quả kinh doanh chung.

Ở các mảng hoạt động khác, nguồn thu được duy trì tương đối ổn định. Dự án BOT 768 ghi nhận khoảng 101 tỷ đồng doanh thu trong năm 2025 sau khi hoạt động thu phí được khôi phục từ tháng 4, phản ánh lưu lượng phương tiện và hiệu quả khai thác cải thiện tích cực. Sang năm 2026, doanh nghiệp kỳ vọng mảng này sẽ đóng góp khoảng 130 tỷ đồng doanh thu.

Đối với lĩnh vực dịch vụ, sân golf Châu Đức - sau khi được tái cấu trúc thành công ty con vận hành theo mô hình công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên - dự kiến mang về khoảng 59 tỷ đồng doanh thu trong năm 2026. Trước đó, năm 2025, mảng sân golf ghi nhận doanh thu khoảng 50,7 tỷ đồng.

Song song với hoạt động kinh doanh, SZC tiếp tục triển khai kế hoạch đầu tư dài hạn nhằm mở rộng năng lực phát triển dự án, với hơn 97 tỷ đồng dự kiến rót vào các dự án khu đô thị, gần 168 tỷ đồng cho hạ tầng khu công nghiệp và hơn 25 tỷ đồng dành cho sân golf.

Về chính sách phân phối lợi nhuận, doanh nghiệp trình cổ đông phương án chi trả cổ tức năm 2025 với tỷ lệ 10%.