Cổ phiếu bất động sản thăng hoa nhờ 'cơn điên' của TTCK?

Lời tòa soạn:

Năm 2020 khởi đầu với nhiều niềm hy vọng cho các nhà đầu tư chứng khoán Việt Nam. Những tưởng sẽ có một năm thuận lợi sau giai đoạn 2018 - 2019 giao dịch chật vật, thế nhưng đại dịch Covid-19 xuất hiện trên toàn cầu, "đánh cắp giấc mơ" của bao người. "Lao dốc" ngay phiên "mở hàng" đầu năm âm lịch, thị trường giảm hàng chục điểm liên tục sau đó, "bốc hơi" hàng chục tỷ USD vốn hóa. 
Đang trên đà chinh phục mốc 1.000 điểm, VN-Index lao dốc không phanh từ 991,46 điểm xuống mốc thấp nhất 649,1 điểm. Viễn cảnh một thị trường chứng khoán ảm đạm, chạm đáy lịch sử đã được mường tượng. Nhưng cũng nhanh như khi mất điểm, cùng với sự hồi phục của thị trường toàn cầu, VN-Index tăng điểm liên tiếp và chính thức vượt mốc 1.000 điểm vào cuối tháng 11. 
Cùng với sự lên xuống của các chỉ số, thị trường năm qua không thể không nhắc đến việc số lượng khổng lồ các nhà đầu tư F0 xuất hiện với dòng tiền khổng lồ không kém ồ ạt đổ "lên sàn". Các nhà đầu tư kinh nghiệm phải thốt lên: "Chưa bao giờ lượng tiền đổ vào thị trường chứng khoán lại nhiều đến thế". Cuối tháng 11/2020, số tài khoản giao dịch chứng khoán tại Việt Nam đã vượt mốc 2,7 triệu tài khoản. 
Tuy nhiên, cùng với sự xuất hiện của các nhà đầu tư F0 đầy cảm tính, sự lên xuống thất thường của thị trường và "đặc sản" lỗi kỹ thuật trở lại khiến giới phân tích bày tỏ nghi ngại về một kịch bản, mà ở đó thị trường chứng khoán Việt Nam có thể sẽ lại quay về thời điểm hơn mười năm trước, "thuở sơ khai". 
Trên tinh thần nghiên cứu, thông qua thu thập tài liệu và khảo sát thực tế, xin ý kiến các chuyên gia, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Lên xuống thất thường, TTCK có trở về "thời nguyên thủy"?; Bài 2: Cổ phiếu BĐS thăng hoa nhờ “cơn điên“ của TTCK?

Một năm "thăng hoa" của cổ phiếu bất động sản

Một chuyên gia có tiếng trong giới tài chính đã ví 2020 là một năm “điên rồ” của thị trường chứng khoán, khi diễn biến đầy phấn khích, khi lại sụt giảm nghiêm trọng. Trong “cơn điên” của thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản được nhắc đến như một “động lực” tạo ra sự hưng phấn cho thị trường sau pha tăng trưởng đột biến.

Theo quan sát của Reatimes, trong số 113 cổ phiếu bất động sản đang giao dịch trên 3 sàn HoSE, HNX và UPCoM, năm 2020 có đến 82 mã tăng giá so với cuối năm 2019, đáng chú ý có 18 mã tăng trên 100%.

Cổ phiếu gây chú ý nhất năm vừa qua chính là THD của Công ty CP Thaiholdings (HNX) - một cái tên thuộc nhóm bất động sản và cũng là một “tân binh” của thị trường chứng khoán. Dù mới chỉ niêm yết trên sàn HNX chưa được 6 tháng nhưng THD khiến nhiều nhà đầu tư phải tỏ ra tiếc nuối nếu không có cổ phiếu này trong tay.Tính theo giá điều chỉnh, cổ phiếu THD  tăng từ chỉ 3.330 đồng/cp lên 105.000 đồng/cp vào cuối năm, tương ứng mức tăng lên đến hơn 3.350%.

Đứng thứ 2 về mức tăng giá sàn nhóm cổ phiếu bất động sản trong năm 2020 là BII của Công ty CP Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Bảo Thư (HNX). Cổ phiếu của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp này cũng tăng đến 300% từ 900 đồng/cp lên 3.600 đồng/cp.

Tuy nhiên, đà tăng của cổ phiếu BII chỉ thực sự diễn ra từ khoảng thời gian cuối tháng 11 đến hết năm 2020, trong khi trước đó giá cổ phiếu này chỉ biến động lình xình trong khoảng 500 - 1.500 đồng/cp.

Đứng thứ 3 trong danh sách tăng giá ở nhóm bất động sản cũng là một cổ phiếu thuộc nhóm ngành khu công nghiệp là VRG của Công ty CP Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (UPCoM) với 237%.

Ngoài ra, hàng loạt các cổ phiếu thuộc nhóm khu công nghiệp khác như NTC của Công ty CP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (UPCoM), LHG của Công ty CP Long Hậu (HoSE), ITA của Công ty CP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (HoSE), TIP của Công ty CP Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa (HoSE)… đều tăng giá trên 100% trong năm 2020.

Nghịch lý hàng tồn kho tăng, mã cổ phiếu vẫn lên

Một năm thăng hoa của mã cổ phiếu bất động sản được đánh giá như bước đệm tạo nên sự hưng phấn cho thị trường chứng khoán năm 2020. Ở một góc độ khác, giới phân tích tài chính lại đưa ra một lập luận rằng, trong chiều ngược lại, chính những biến động của thị trường chứng khoán đã giúp mã cổ phiếu bất động sản được hưởng lợi.

Nhìn từ thực tế, thị trường bất động sản đã trải qua một năm đầy khó khăn nhưng… trái ngược, mã cổ phiếu bất động sản của một số công ty lại tăng trưởng tốt.

COVID-19 đã trở thành “cú giáng” khiến nền kinh tế tăng trưởng chậm lại làm nhu cầu suy giảm, nguồn cung thiếu hụt. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không có dự án mới hoặc không triển khai được dự án do tác động “nghẽn tắc” của Covid-19 gây ra cũng như vướng thủ tục cấp phép trước đó.

Điều này diễn ra tại các thị trường như TP.HCM, Hà Nội với nhu cầu rất lớn về phân khúc nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp…, làm ảnh hưởng lớn đến tình hình thị trường chung.

Theo thống kê sơ bộ, phân khúc bất động sản bán lẻ và nghỉ dưỡng, khách sạn ghi nhận thiệt hại nặng nề nhất bởi đại dịch COVID-19, bắt đầu từ tháng 3 cho tới thời điểm hiện tại, trong khi bất động sản văn phòng, đất nền, chung cư chịu ảnh hưởng nhẹ hơn trước tác động của đại dịch. Theo ghi nhận của Savills, giá khách sạn giảm xuống thấp hơn 40 - 50% so với trước COVID-19, tỷ lệ lấp đầy của khách sạn cũng chỉ đạt 30 - 40%.

Cũng theo Bộ Xây dựng, năm 2020, do ảnh hưởng của dịch bệnh, có gần 1.000 doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể; số lượng doanh nghiệp thành lập mới cũng ít hơn năm 2019. 

Về góc độ tài chính tại doanh nghiệp, SSI Research nhận định, dịch bệnh bùng phát trở lại có thể khiến các chủ đầu tư tạm hoãn mở bán và hoạt động môi giới bất động sản cũng ảm đạm. Điều này ảnh hưởng lớn đến doanh thu lợi nhuận của các doanh nghiệp trong ngành. Khi doanh thu lợi nhuận giảm, hàng tồn kho tại doanh nghiệp lại tăng lên.

Kết thúc năm 2020, kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng phản ánh bức tranh ảm đảm. Tại Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, hàng tồn kho cuối năm 2020 tăng 16%, ghi nhận 9.308 tỷ đồng, chiếm gần 60% tổng giá trị tài sản.

Hàng tồn kho của Phát Đạt tập trung ở các dự án The EverRich 2, Dự án Khu du lịch Bến Thành - Long Hải, Dự án Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội, Dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương, Dự án Khu dân cư Làng nghề và Trung tâm xã Hàm Ninh. Thế nhưng, năm 2020, cổ phiếu của doanh nghiệp này  tăng 150%, lên mức trên 50.000 đồng/cổ phiếu và xác lập mức cao nhất từ trước tới nay.

Tại  Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia, tính đến cuối quý IV/2020, hàng tồn kho ghi nhận 5.734 tỷ đồng, chiếm 59% tổng tài sản của công ty. Hàng tồn kho của An Gia chủ yếu ở Dự án The Sóng, Dự án The Westgate, Dự án River Panorama 1, Panorama 2, Dự án Sky 89, Dự án Signial.

Đến thời điểm hiện tại, sau gần một năm niêm yết, cổ phiếu AGG của CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia tăng 25% so với giá chào sàn. Trước đó, mức giá chào sàn của AGG cũng được đánh giá là ở ngưỡng quá cao.

Hay tính đến hết năm 2020, tồn kho của Công ty CP Đầu tư Nam Long tăng 40% so với năm trước đó, lên 6.028 tỷ đồng. Hàng tồn kho chủ yếu nằm tại các dự án đang triển khai dở dang như Akari City (TP.HCM), Waterpoint (Long An) hay dự án Paragon Đại Phước, Dự án Vàm Cỏ Đông, Dự án Novia.

Nhìn vào thực trang chung của thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã phải lo ngại cho rằng, lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế nói chung.

Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn. Hơn nữa, những số liệu tồn kho của doanh nghiệp niêm yết chưa phản ánh được hết con số thực của hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản trên cả nước, bởi hiện còn nhiều doanh nghiệp khác chưa niêm yết.

Doanh nghiệp địa ốc đã phải trải qua nhiều khó khăn và dự báo thách thức trong năm 2021 là không hề nhỏ khi chiếc gọng kìm hàng tồn khó vẫn còn đeo bám. Dẫu vậy, trái với gam màu xấu trong bức tranh kinh doanh, cổ phiếu của các doanh nghiệp địa ốc vẫn tiếp tục tăng...

Bệ đỡ từ thị trường chứng khoán?

Sự thăng hoa của thị trường chứng khoán đã dồn đẩy dòng tiền vào các mã cổ phiếu. Một chuyên gia nhìn nhận, khi kênh đầu tư vàng đầy biến động, lãi suất ngân hàng mất đi sự hấp dẫn và bất động sản lại đòi hỏi nhà đầu tư có vốn quá lớn thì chứng khoán bỗng trở thành mục tiêu được nhiều nhà đầu tư chú ý.

Những lần rung lắc của thị trường chứng khoán dẫn đến một bộ phận nhà đầu tư lướt sóng kiếm được hàng tỷ đồng. Điều đó đã kéo theo lượng lớn các nhà đầu tư F0 nhảy vào. Dòng tiền nhàn rỗi đã chảy mạnh vào chứng khoán.

Đúng như nhận định của các chuyên gia, F0 luôn là những nhà đầu tư thích bỏ vốn theo tâm lý đám đông, thiếu hiểu biết. Thế nên, trong hơn 1.700 mã chứng khoán, họ không cần tìm hiểu hay phân tích báo cáo tài chính. Chỉ cần doanh nghiệp nào được quảng cáo lớn, đội ngũ “chèo thuyền” dẫn dắt mạnh, họ sẵn sàng bỏ tiền vào mã chứng khoán đó.

Chính kỳ vọng về sự phục hồi của thị trường chứng khoán đã khiến người ta gieo nên niềm tin vào mã cổ phiếu bất động sản. Điều mà trước đây, giới tài chính còn cho rằng, cổ phiếu bất động sản chưa thực sự hấp dẫn.

Lý giải điều này, luật sư Nguyễn Sơn Tùng (Legal United Law), một nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực địa ốc cho hay, vòng đời của một dự án bất động sản kéo dài quá lớn, lại phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố biến động. Thế nên, để xác định một năm lãi – lỗ trên giấy của doanh nghiệp chưa đủ phản ánh năng lực thực sự của doanh nghiệp. Mức biến động chậm của mã cổ phiếu bất động sản khiến các nhà đầu tư chưa hào hứng.

Tuy nhiên, xu hướng đầu tư hiện nay đã đảo chiều. Mã cổ phiếu bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong năm 2021 dựa trên yếu tố niềm tin lớn của giới đầu tư tài chính.

Theo thống kê ngành ngân hàng và bất động sản là hai ngành lớn nhất trong VN-Index, với tỷ trọng lần lượt là 27% và 26%. Các chuyên gia cho rằng, cả hai lĩnh vực này đều được cho là hưởng lợi trong đại dịch do môi trường lãi suất thấp và thanh khoản dồi dào giúp cải thiện NIM (biên độ lãi ròng) của các ngân hàng niêm yết.

Trong khi rủi ro hình thành nợ xấu là hạn chế do đợt bùng phát dịch Covid-19 thứ hai và thứ ba diễn ra rất ngắn. Mặt khác, giá bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục tăng trở lại khi nguồn cung tại các thành phố lớn đang hạn chế dần.

Ông Huỳnh Minh Tuấn, Giám đốc Môi giới CTCK Mirae Asset cũng đưa ra quan điểm kỳ vọng về cổ phiếu bất động sản gia tăng.

Theo ông, cổ phiếu bất động sản năm 2021 sẽ có nhiều thuận lợi nhờ gỡ được hai nút thắt. Mà nút thắt thứ nhất sẽ là nền tảng của nút thắt thứ hai.

Thứ nhất là nút thắt pháp lý và thứ hai là dòng vốn tài trợ. Khi nút thắt pháp lý được tháo gỡ thì dòng tiền từ ngân hàng sẽ bơm vào thị trường bất động sản nhiều hơn, sau một thời gian chững lại từ giữa 2018 đến nay.

Báo cáo của SSI Research cho rằng năm 2020 đặt ra nhiều thách thức lớn cho năm 2021. Song khi dịch bệnh lắng xuống, nhu cầu đối với các khu công nghiệp Việt Nam sẽ tăng đáng kể.

Nhiều công ty quốc tế trước đó đã chuẩn bị chuyển dịch cơ sở sản xuất sang Việt Nam sẽ sớm thực hiện kế hoạch này trong năm 2021. Song, SSI Research vẫn đặt ra khuyến nghị, tác động tiêu cực lên ngành bất động sản là điều cần phải tính đến nếu dịch bệnh không được kiểm soát.

"Cơn điên" của thị trường chứng khoán đã và đang tạo ra nhiều bất ngờ cho các nhà đầu tư. Sự kỳ vọng vào việc thị trường bất động sản bứt phá sau dịch bệnh cùng sự hỗ trợ bởi tính hấp dẫn của thị trường chứng khoán, yếu tố tâm lý cảm xúc của nhà đầu tư, đặc biệt là cú hích "kỳ vọng" đã mang tới màn biến hoá đầy ấn tượng của nhóm cổ phiếu bất động sản.

Liệu những kỳ vọng này có trở thành bệ đỡ vững chắc cho cổ phiếu bất động sản nói riêng và thị trường chứng khoán nói chung, để mang lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư?

Reatimes sẽ tiếp tục thông tin./.