Tồn kho và nợ vay tăng mạnh, bất động sản An Gia huy động hàng trăm tỷ từ trái phiếu có vội mừng?

Huy động 700 tỷ đồng qua phát hành trái phiếu

Vào tháng 2/2020, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (AGG) công bố thông qua việc phát hành 180 tỷ đồng trái phiếu, với giá phát hành bằng mệnh giá 1 tỷ đồng/trái phiếu.

Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, có tài sản đảm bảo, kỳ hạn 24 tháng, lãi suất cố định 11%/năm, chia làm 2 đợt phát hành. Trong đó, đợt 1 vào tháng 2/2020 với 100 tỷ đồng, đợt 2 vào tháng 2 hoặc tháng 3/2020 với 80 tỷ đồng. Mục đích của đợt phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động.

Sau khi kế hoạch phát hành trái phiếu được thông qua, ngày 3/3/2020, Bất động sản An Gia đã phát hành trái phiếu riêng lẻ đợt 1 với giá trị 100 tỉ đồng trong tổng số 180 tỷ đồng đăng ký phát hành. Danh sách trái chủ gồm nhà đầu tư trong nước nắm giữ 4% và nhà đầu tư nước ngoài là 96%.

Theo thông tin công bố, toàn bộ số tiền thu về từ 2 đợt phát hành sẽ được An Gia dự kiến dùng để phát triển quỹ đất, bổ sung vốn lưu động phục vụ hoạt động kinh doanh và Thanh toán chi phí xây dựng dự án Lê Gia – Bình Dương.

Để phát hành hai lô trái phiếu nói trên, BĐS An Gia đã dùng nhiều bất động sản làm tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ thanh toán tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam (Vietcombank) - chi nhánh Kỳ Đồng.

Trong đó, tài sản đảm bảo thuộc quyền sở hữu của BĐS An Gia bao gồm: Nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Chung cư Khối 2 (Skyline) và Chung cư Khối 5 (An Gia Riverside) đều thuộc Khu phức hợp La Casa (quận 7).

Còn tài sản đảm bảo thuộc quyền sở hữu của bên thứ ba gồm: Các quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán ba căn hộ tại Chung cư Millennium (132 Bến Vân Đồn, quận 4) và Quyền sử dụng đất có diện tích 2.697 m2 tại phường 10, TP Vũng Tàu.

Được biết, đây là lần đầu tiên BĐS An Gia phát hành trái phiếu huy động vốn sau khi niêm yết tại HOSE.

Theo thông tin công bố ban đầu, doanh nghiệp dự kiến sẽ phát hành tiếp 80 tỷ đồng trái phiếu vào tháng 2 hoặc tháng 3. Tuy nhiên, đến nay trên website của doanh nghiệp này và trên HNX không ghi nhận việc An Gia công bố kết quả đợt phát hành 80 tỷ đồng trái phiếu như kế hoạch.

Tiếp đó, tháng 7/2020, An Gia tiếp tục thông qua phương án phát hành 700 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có bảo lãnh thanh toán và có tài sản đảm bảo, chia làm 2 đợt phát hành. Đợt 1 phát hành vào quý 3/2020 với khối lượng 6.000 trái phiếu, tương đương 600 tỷ đồng. Đợt 2 dự kiến quý 3 hoặc quý 4/2020, khối lượng 1.000 trái phiếu, tương đương 100 tỷ đồng.

Tháng 8/2020, Bất động sản An Gia báo cáo kết quả phát hành thành công 600 tỉ đồng trái phiếu có kì hạn 35 tháng cho tổ chức trong nước.

Ở kì tính lãi đầu tiên (3 tháng đầu), trái phiếu có lãi suất 11% mỗi năm. Còn những kì tính lãi tiếp theo, lãi suất trái phiếu được xác định bằng tổng của lãi suất tham chiếu và biên độ 3% mỗi năm.

Các tài sản đảm bảo của lô trái phiếu trên bao gồm: Quyền sử dụng đất tại phường Thắng Tam, TP Vũng Tàu thuộc sở hữu của CTCP Đầu tư Xây dựng Du lịch Phước Lộc; Toàn bộ quyền tài sản phát sinh từ việc khái thác, kinh doanh Tổ hợp căn hộ Du lịch, khách sạn tại phường Thắng Tam (The Sóng) và số dư tài khoản chuyên thu liên quan đến dự án.

Tài sản thế chấp còn có toàn bộ 99,98% cổ phần của Phước Lộc thuộc sở hữu của CTCP Tư vấn Hoàng Ân và bảo lãnh của Phước Lộc đối với toàn bộ nghĩa vụ trả nợ liên quan đến lô trái phiếu.

Hàng tồn kho và nợ vay tăng mạnh, dòng tiền kinh doanh âm

Theo Báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2020 của Bất động sản An Gia, doanh thu thuần ghi nhận hơn 13,6 tỷ đồng. Con số này giảm gần 4,6 lần so với cùng kỳ năm 2019 và cũng giảm hơn 20% so với quý liền trước.

Đáng nói, liên tiếp ba quý đầu năm 2020, An Gia không có doanh thu ở mảng bán hàng, công ty không bán được căn hộ nào trong 9 tháng qua. Doanh thu chủ yếu đến từ dịch vụ tư vấn, môi giới và tiếp thị.

Trong khi đó, chi phí bán hàng và chi phí tài chính lại tăng khá cao so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, chi phí bán hàng tăng chóng mặt so với cùng kỳ, đạt 4,8 tỷ đồng, tăng khoảng 24 lần.

Tổng lại, lợi nhuận sau thuế của An Gia trong quý vừa qua chỉ 2,6 tỷ đồng. Mức lãi này giảm gần một nửa so với cùng kỳ năm trước.

Hàng tồn kho tính đến 30/9/2020 là 5.190 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với hồi đầu năm. Trong đó, dự án The Sóng có giá trị tồn kho lớn nhất với 2.142 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ hơn 40% hàng tồn kho của doanh nghiệp. Tiếp đến là các dự án River Panorama 1 và 2...

Tính đến ngày 30/9/2020, tổng tài sản của An Gia vào khoảng 8.752 tỷ đồng, tăng 62% so với đầu năm. Với con số này, khoảng 60% tài sản của AGG đang nằm ở hàng tồn kho.

Đến hết quý 3/2020, vốn chủ sở hữu của Bất động sản An Gia ghi nhận 1.907 tỷ đồng, nợ phải trả lên đến 6.845 tỷ đồng, tăng 74 % so với 3.945 tỷ đồng đầu năm. Với con số này, nợ phải trả của An Gia đang vượt vốn chủ sở hữu tới 3,6 lần. Trong đó có đến 69% là nợ ngắn hạn, tổng nợ vay ghi nhận 1.733 tỷ đồng, tăng 62% so với con số 1.070 tỷ đồng đầu năm.

Trong những năm qua, nợ phải trả của An Gia liên tục tăng. Nếu như cuối năm 2018 là 1.450 tỷ đồng thì đến cuối năm 2019 tăng vọt lên 3.945 tỷ đồng và đến hết quý 3/2020 tăng lên 6.845 tỷ đồng.

Đáng chú ý, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp này âm đến 191 tỷ đồng. Trước đó, dòng tiền này được duy trì ở mức dương 3,1 tỷ đồng trong quý 2/2020.

Nguy cơ vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp?

Không chỉ An Gia Group, nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản thời gian qua đẩy mạnh huy động vốn trái phiếu cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, đầu tư, phát triển dự án.

Theo tính toán, lãi suất bình quân trái phiếu doanh nghiệp phát hành sơ cấp hiện dao động từ 10,1 - 11,2%/năm với kỳ hạn tăng dần từ 12 tháng đến 5 năm. Trong khi đó, lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng đang có xu hướng giảm, dao động ở mức 4 - 5%/năm tại các ngân hàng và đà giảm có khả năng vẫn còn tiếp diễn.

Theo các chuyên gia, lãi suất TPDN đang ở mức khá cao trong bối cảnh nền kinh tế đang có nhiều khó khăn như hiện nay. Các chuyên gia phân tích, khả năng doanh nghiệp có tăng trưởng mạnh để có thể trả lãi cao cho nhà đầu tư như hiện nay là rất khó.

Chưa kể nếu hoạt động của doanh nghiệp gặp khó khăn, khả năng không trả được nợ gốc, chứ chưa nói tới lãi trái phiếu sẽ gây thiệt hại cho nhà đầu tư và bất ổn cho thị trường. Như vậy, rủi ro mất vốn khi doanh nghiệp không thực hiện được nghĩa vụ thanh toán gốc, lãi trái phiếu là rất có thể xảy ra.

Bộ Tài chính cũng từng cảnh báo các nhà đầu tư không nên mua trái phiếu chỉ vì lãi suất cao, vì có khả năng không thu hồi được khoản tiền đầu tư trái phiếu (bao gồm cả gốc và lãi) nếu doanh nghiệp phát hành gặp khó khăn.

Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu đặt vấn đề, điều gì sẽ xảy ra nếu một loạt doanh nghiệp không thể thực hiện được khả năng thanh toán cho trái chủ? Không thể mua lại trái phiếu đúng hạn? Lúc đó, thị trường sẽ đổ vỡ liên hoàn từ doanh nghiệp bất động sản đến ngân hàng.

Vị chuyên gia này cảnh báo, trạng vỡ nợ trái phiếu ở Trung Quốc là bài học đắt giá mà Việt Nam cần lưu ý.

Theo đó, Công ty thiết bị và dịch vụ dầu mỏ Hilong Holding (Trung Quốc) mới đây đã không thể thanh toán 165 triệu USD trái phiếu và công ty này đã tìm cách đảo nợ, nhưng không có đủ sự ủng hộ từ phía nhà đầu tư.

Việc mất khả năng thanh toán của Hilong Holding đã nâng tổng giá trị của các vụ vỡ nợ trên thị trường trái phiếu USD tại Trung Quốc lên 4 tỉ USD trong năm nay, tăng 150% so với cùng kỳ năm trước.

Tình trạng vỡ nợ TPDN ở Việt Nam cũng đang tiềm ẩn nguy cơ xảy ra khi mà các nhà phát hành trái phiếu, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, không có dòng tiền vào để có thể trả nợ.

Đặc biệt là đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản, nhiều doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền âm liên tiếp qua nhiều năm, cho thấy rủi ro thiếu vốn thường trực và nguy cơ mất thanh khoản gia tăng.

Thực tế cũng chứng kiến nợ xấu của ngân hàng liên quan đến các doanh nghiệp bất động sản khá lớn và thời gian qua các ngân hàng đã phải bán giải chấp tài sản của các công ty bất động sản hoặc những công ty có liên quan đến bất động sản rất nhiều.

Bên cạnh đó, việc các ngân hàng mua TPDN trong thời gian qua có thể nhằm đảo nợ, tức khoản vay trước đó của doanh nghiệp đã có vấn đề sẵn, không thể trả nợ đúng hạn cho ngân hàng và ngân hàng có thể phải chuyển thành nợ xấu.

Khi đó, giải pháp được đưa ra là doanh nghiệp phát hành trái phiếu để có tiền trả nợ cũ cho ngân hàng, nhưng thực tế lượng trái phiếu phát hành này cũng chính ngân hàng là người mua, do đó về bản chất các TPDN này đã là một khoản nợ xấu tiềm ẩn sẵn có.

Trở lại với khoản nợ 700 tỷ vừa huy động qua phát hành trái phiếu của An Gia, nhìn vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp, có thể thấy An Gia đang gặp khó khi nợ vay tăng cao, 9 tháng liên tiếp không ghi nhận bán được căn hộ nào khiến doanh nghiệp không có doanh thu từ mảng bán hàng, dòng tiền kinh doanh âm...

Kết quả kinh doanh không khả quan, không bán được hàng trong khi áp lực nợ vay đè nặng, nợ phải trả ngắn hạn tăng mạnh khiến áp lực về việc xoay chuyển vốn để trả nợ ngắn hạn của đơn vị này cũng tăng cao.