Để bất động sản “chết” là thế nào?

Thực hư câu chuyện này thế nào, “thầy bói xem voi” ngày trước còn có con voi để sờ, bây giờ đánh giá con voi BĐS thì căn cứ vào đâu.

Trong phạm vi của bài này sẽ tập hợp thông tin tài chính 2021 và 9 tháng 2022 của 20 doanh nghiệp BĐS niêm yết mà tút mấy hôm trước đã có đánh giá việc vay nợ và phát hành trái phiếu của họ.

Tiếc là có một số công ty không niêm yết nên không công khai BCTC mà lại có quy mô lớn hơn những công ty khảo sát ở đây. Ngoài ra, vẫn còn một số doanh nghiệp khác niêm yết nhưng không thể tập hợp hết.

Doanh thu của 20 công ty này 9 tháng đầu năm đạt 100 nghìn tỷ đồng, chỉ bằng 55% so với cả năm 2021. Nếu quý 4 không có gì đột biến thì doanh thu năm nay có lẽ sẽ chỉ bằng 3/4 so với năm ngoái. Ở góc độ chủ quan có thể cho rằng hàng hóa đang không bán được.

Thế nhưng cuối quý 3 lượng tồn cũng chỉ 23 nghìn tỷ đồng, nhỉnh hơn cuối 2021 một chút. Nếu quý 4 muốn đẩy mạnh bán hàng thì trước hết phải có hàng hóa.

Lượng hàng dở dang khá lớn mới thực sự đáng lo ngại. Con số cuối 2021 là ~232 nghìn tỷ đồng đã tăng 23% lên ~286 nghìn tỷ đồng. Cứ thử tưởng tượng các dự án đã phải trả tiền sử dụng đất, đã chi giải phóng mặt bằng, có khi đã hoàn thành các hạ tầng khu dự án nhưng lại không thể hoàn thiện công trình chính. Cũng có thể ngược lại là các công trình chính đã xây nhưng các công trình phụ trợ lại chưa hoàn thành.

Tổng tài sản 20 công ty này lên đến 982 nghìn tỷ đồng (~42 tỷ USD) cũng tăng tương ứng theo tỉ lệ hàng dở dang. Tài sản ngắn hạn chiếm 2/3 tổng tài sản. Tuy nhiên, khoản mục tồn kho ngắn hạn có thể biến thành hàng hóa này lại chỉ chiếm chưa đến 1/3 tổng tài sản. Ngoài tồn kho thì khoản phải thu thường chiếm tỉ lệ lớn nhất (không tập hợp số liệu trong bảng). Trường hợp của Vinhomes thì phải thu lớn gấp 1,5 lần tồn kho.

Tài sản dài hạn chiếm đến 35% tổng tài sản. Trong số này thì các khoản phải thu có thể thu hồi, tài sản cố định và bất động sản đầu tư được khấu hao dần, đầu tư tài chính dài hạn thì thu được lợi ích thể hiện ở thu nhập tài chính (lợi nhuận được chia, nhượng bán các khoản đầu tư). Doanh thu tài chính 9 tháng 2022 chiếm hơn 50% lợi nhuận trước thuế, còn 2021 chiếm 1/4.

Vậy vấn đề chính của các doanh nghiệp BĐS hiện nay là gì? Thị trường giảm hơn 1/4 so với năm 2021. Khi GDP tăng thì không lẽ sức mua của dân lại giảm. Phát triển du lịch, phát triển các khu công nghiệp chẳng lẽ lại hoàn toàn chững lại. Nói là tăng trưởng nóng nhưng tất cả các nhu cầu này còn ở quy mô nhỏ so với số dân và mục tiêu tăng trưởng kinh tế. Ngoài ra, lĩnh vực kinh tế nào sẽ tăng trưởng để bù cho BĐS không tăng trưởng hoặc tăng trưởng âm?

Làm thế nào biến hơn chục tỷ USD đang xây dựng dở dang thành hàng hóa có khi lại là mấu chốt của nguyên nhân giảm sút doanh thu. Mặc dù, tính chung thì 20 doanh nghiệp nợ ngân hàng ở mức hơn 10% nợ phải trả còn phát hành trái phiếu chiếm khoảng hơn 20% (tổng 35,5%) nhưng với nhiều doanh nghiệp thì số vay nợ lại chiếm tỉ lệ rất cao (hơn 50%). Nếu ngân hàng không cho vay nữa, phát hành trái phiếu lại không được thì lấy đâu ra vốn để hoàn thành hàng hóa đang dở dang.

Có ý kiến cho rằng sản phẩm BĐS đang có biên lợi nhuận quá cao. Thử so sánh Vinhomes với Vinamilk (sữa) và Sabeco (rượu bia) thì sẽ thấy. Biên lợi nhuận gộp tính theo doanh thu của Vinhomes 2021 và 9 tháng 2022 là 57% và 48,7%. Số tương ứng của Vinamilk là 43,1% và 40,2%, còn Sabeco là 28,9% và 31,9%. Thế nhưng vòng quay tổng tài sản của Vinhomes chỉ bằng khoảng 1/3 so với sữa và rượu bia. Sử dụng càng nhiều vốn thì càng rủi ro. Đấy là so sánh với Vinhomes, nhiều doanh nghiệp BĐS khác không có được LNG cao như thế.

Các doanh nghiệp BĐS để tránh rủi ro hoặc tận dụng thuận lợi của BĐS để hoạt động đa ngành lại gặp phải rủi ro khác. Trường hợp của Vinhomes có lợi nhuận sau thuế 9 tháng là 20 nghìn tỷ đồng, nhưng Vingroup hợp nhất lại chỉ còn 1.571 tỷ đồng (năm 2021 lỗ 7.558 tỷ đồng). Chính nhờ có những hoạt động khác chịu lỗ thì mảng hoạt động BĐS mới thu được lợi nhuận tốt hơn.

Tất cả những ý kiến nào là hãy để “chúng rơi tự do”, hãy để “bong bóng vỡ” đều chưa phải là phù hợp với tình hình hiện nay. BĐS hiện đang có liên quan rất nhiều mảng kinh tế khác như công nghiệp, dịch vụ. Không nên có bất cứ chính sách cực đoan nào để đổ vỡ dây chuyền. Chính sách càng không nên mâu thuẫn. Muốn giảm giá BĐS thì phải bắt đầu từ giảm tiền thu sử dụng đất. Số tiền doanh nghiệp đã bỏ ra này không nhỏ trong giá trị sản xuất kinh doanh dở dang.

Tóm lại, lúc này doanh nghiệp phải tìm cách có hàng hóa và đẩy hàng hóa ra thị trường. Các chính sách vĩ mô cần phải thấu đáo. Khi doanh nghiệp vững vàng và nhà nước thể hiện vai trò tích cực thì sẽ mang lại niềm tin cho thị trường và người tiêu dùng. Các nguồn lực tập trung cho BĐS có thể đã hơi lớn nhưng cũng không vấn đề gì. Hãy để các mảng khác lớn nhanh hơn thì sẽ cân bằng lại. Tất cả đều có thể sống tốt. Không cần bắt ai đó phải chết đi để người khác sống.