Địa ốc TP. HCM: Điều gì sẽ xảy ra khi loạt dự án được gỡ vướng, 'bung hàng' ra thị trường?

Loạt dự án “khủng” sắp được gỡ vướng

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có báo cáo gửi UBND TP HCM liên quan đến các dự án bị vướng mắc chưa được giải quyết của các doanh nghiệp bất động sản.

Trong đó, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) trước đây có 14 dự án vướng mắc về pháp lý, một số dự án đã được giải quyết. Hiện còn 10 dự án đang được thành phố và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương xem xét giải quyết.

Cụ thể gồm dự án Khu chung cư Cô Giang tại số 100 Cô Giang, phường Cô Giang, quận 1 hiện đã được UBND TPHCM giao đất, Sở Xây dựng cấp phép xây dựng. Đây là dự án căn hộ “siêu sang”, được xây dựng trên diện tích khoảng 14.000 m2 với quy mô lên đến 1.400 căn hộ của Novaland.

Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng, officetel và căn hộ tại số 151-155 Bến Vân Đồn, phường 6, quận 4 hiện đã được UBND TPHCM, Sở Tài nguyên và Môi trường duyệt giá tiền sử dụng đất. Dự án có tổng diện tích 7.069m2, dự kiến xây dựng 2 tòa tháp cao 27 và 33 tầng, 4 tầng hầm.

Đáng chú ý là dự án Water Bay Thủ Thiêm rộng hơn 30,2 hecta tại phường Bình Khánh, quận 2 hiện đang được các Bộ ngành Trung ương rà soát lại các thủ tục pháp lý dự án chung với dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Dự án có quy mô hơn 4.000 căn hộ và hạ tầng kỹ thuật, Novaland cho biết, Water Bay Thủ Thiêm hiện đã đủ điều kiện bán hàng và tập đoàn đã rót vào dự án hơn 6.000 tỉ đồng, tuy nhiên, dự án đã dừng triển khai từ ba năm nay do vướng mắc về pháp lý.

Ngoài ra, 7 dự án tại khu vực quận Phú Nhuận cũng đang được Sở Tài nguyên và Môi trường và các Sở ngành tích cực xem xét giải quyết, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân.

Bên cạnh đó, CTCP Quốc Cường Gia Lai (Mã: QCG) hiện cũng có 6 dự án đang bị ách tắc nhiều tháng qua. Trong đó, quan trọng nhất là dự án Phước Kiển, huyện Nhà Bè với diện tích lên đến 91ha.

Dự án được chấp thuận đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 từ năm 2017. Đây là dự án có quy mô rất lớn của Quốc Cường Gia Lai với mức đầu tư hạ tầng lên đến 63.000 tỷ đồng. Được biết, doanh nghiệp đã “rót” vào dự án này 6.300 tỷ đồng nhưng chưa thể triển khai do vướng thủ tục pháp lý.

Công ty Đại Phúc cũng đang xin hoán đổi vị trí để làm nhà ở xã hội tại dự án Khu đô thị mới Vạn Phúc do doanh nghiệp này làm chủ đầu tư. Dự áncó diện tích 198 ha tại phường Hiệp Bình Phước, thành phố Thủ Đức. Theo quy hoạch, và quy định pháp luật, KĐT mới Vạn Phúc phải dành 20% diện tích đất đã xây dựng hạ tầng để phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên trên thực tế, có những dự án nhà ở thương mại cao cấp không phù hợp cho việc bố trí nhà ở xã hội trong dự án, hoặc không phù hợp với quy hoạch của địa phương. Vì vậy, Công ty Đại Phúc có nhu cầu xin hoán đổi vị trí để thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tại dự án khác có giá trị tương đương.

Ngoài các doanh nghiệp nêu trên còn có hơn 10 doanh nghiệp khác kêu vướng mắc liên quan đến các chính sách, quy trình, thủ tục đầu tư, triển khai hàng chục dự án trên địa bàn nhiều quận, huyện của TP.HCM như Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) đề nghị hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thành công tác đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và thực hiện dự án Khu liên hợp Nhà ở - Văn phòng - Thương mại Tản Đà - Hàm Tử, phường 10, quận 5.

Công ty Cổ phần Đầu tư Tấn Hưng (Công ty Tấn Hưng) đề nghị hỗ trợ để  đẩy nhanh các thủ tục pháp lý để chuyển đổi thành dự án nhà ở thương mại; Công ty Cổ phần Thế Kỷ 21 (Công ty Thế kỷ 21) đề nghị được giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng Dự án Khu dân cư Phước Long B Thế Kỷ 21…

Giải tỏa “cơn khát” nguồn cung

Liên quan đến các dự án đang vướng mắc, tại Hội nghị gặp gỡ giữa lãnh đạo chính quyền TP.HCM với các doanh nghiệp bất động sản năm 2021 diễn ra ngày 27/2, ông Nguyễn Thành Phong, chủ tịch UBND TP HCM, cho biết TP đã chỉ đạo Sở Xây dựng phối hợp cung cấp đầy đủ thông tin để xử lý.

“Cái nào thuộc thẩm quyền thành phố thì giải quyết ngay, cái nào cần xin ý kiến Trung ương thì mong doanh nghiệp phối hợp cùng tìm cách xử lý. Chúng ta cố gắng lấy mốc đến ngày 15/4 giải quyết cho xong, tránh mất thời gian lãng phí", ông Phong nói.

Như vậy, với những động thái tích cực nêu trên, hàng loạt dự án đang ách tắc về pháp lý và bị “đứng hình” trong thời gian quan đã sắp được gỡ vướng để tiếp tục triển khai và “bung” ra thị trường.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản TP HCM đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, việc “khơi thông” ách tắc pháp lý các dự án nêu trên sẽ giúp các chủ đầu tư tiếp tục triển khai dự án và bổ sung nguồn cung, thúc đẩy thị trường phát triển.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), nguồn cung nhà ở tại TP HCM những năm gần đây cực kỳ khan hiếm. Trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây, TP. Hồ Chí Minh gần như không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở gặp nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu từ quy hoạch, cấp phép xây dựng,…

Báo cáo mới công bố của VARs cho thấy, tại TP.HCM, nếu năm 2018 trên địa bàn Thành phố có 122 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án, thì đến năm 2020 giảm còn 31 dự án. Số lượng sản phẩm đủ điều kiện bán hàng ra thị trường chỉ đạt 15.275 căn hộ và 1.620 nhà thấp tầng, tương ứng lượng cung bằng 59,7% so với năm 2018 và 68,1% so với năm 2019.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARs lý giải, tại TP. Hồ Chí Minh nguồn cung mới từ các dự án bất động sản nhà ở sụt giảm mạnh. Nguyên nhân chính của thực trạng này đến từ việc rà soát, thanh kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai… tại các dự án.

Còn theo báo cáo của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ sơ cấp năm 2020 đạt mức thấp nhất trong 5 năm qua với hơn 25.300 căn, giảm mạnh 38% theo năm do nguồn cung mới hạn chế và lượng hàng tồn thấp.

Nguồn cung chào bán trong năm 2020 đạt 17.272 căn, giảm 35% so với năm 2019. Đây là mức thấp nhất trong vòng sáu năm qua và là năm thứ năm liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm về nguồn cung. Có 21 dự án được chào bán mới trong năm 2020 (so với 36 dự án trong năm 2019)

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, năm 2021 nguồn cung bất động sản tại TP HCM sẽ được cải thiện khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý.

Báo cáo của VARs dự báo, năm 2021 này, nguồn hàng nhất là nhà ở sẽ tăng mạnh do các dự án đang bị vướng mắc trong quy định pháp luật sẽ được tháo gỡ nhiều phần.

Đánh giá về nguồn cung nhà ở tại thị trường TP.HCM năm 2021, bà Trang Bùi - Giám đốc thị trường JLL Việt Nam cho biết, sau khi Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 13 được tổ chức thành công vào tháng 1 và bộ máy nhân sự mới ở các cấp được thành hình, vấn đề pháp lý ở nhiều dự án dự kiến sẽ được tháo gỡ. Động thái này có thể giúp nguồn cung nhà ở tại TP.HCM gia tăng, dự báo lượng mở bán lên hơn 20.000 căn vào năm nay.

Mặt bằng giá tăng, các dự án được hưởng lợi

Do nguồn cung thấp nên tỷ lệ hấp thụ tương đối cao, bên cạnh đó, nguồn hàng khan hiếm trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại TP HCM tăng vọt.

Trong một báo cáo mới đây của VARs, tại thị trường TP HCM, giá bán căn hộ bình dân đã được đẩy lên thành phân khúc trung cấp. Giá bán căn hộ trung cấp tăng mạnh (so với năm 2019 tăng 26,5% và so với năm 2018 tăng 50,7%).

Lý giải tình trạng này, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao dẫn đến giá tăng vọt và tỉ lệ hấp thụ ở mức cao. Giá nhà tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang tăng đột biến, có những dự án đã tăng lên khoảng 10 - 15%.

Nguyên nhân xuất phát từ việc TP HCM “siết” chặt cấp phép dự án mới và vướng mắc pháp lý khiến nhiều dự án dừng triển khai, nguồn hàng khan hiếm trong bối cảnh lực cầu mạnh tại các đô thị đã làm tăng giá trên thị trường.

Còn theo CBRE Việt Nam, giá bán trung bình căn hộ trên thị trường sơ cấp năm 2020 vào khoảng 52 triệu đồng/m2, tăng khoảng 9% cùng kỳ năm trước. Công ty này lý giải giá tăng do các sản phẩm được chào bán chủ yếu tại phân khúc cao cấp và hạng sang.

Đồng thời các dự án mới mở bán tại các quận ven đô có mức giá chào bán cao hơn mức giá chung của khu vực khoảng 20 - 30%. Giá bán tại phân khúc hạng sang ghi nhận mức tăng cao nhất 9% so với cùng kỳ năm trước.

Do đó, dự báo của đơn vị này là giá sơ cấp năm 2021 sẽ tiếp tục tăng, tuy nhiên mức tăng sẽ ổn định hơn để thị trường có thể tiêu thụ hết các sản phẩm còn lại. Mức tăng giá trong khoảng 1 - 4% so với năm 2020. Riêng giá căn hộ hạng sang dự kiến tăng 2-7% không chỉ trong 2021 mà còn duy trì tăng trong 2022 nhờ có các sản phẩm mới là căn hộ hạng sang có thương hiệu tại quận 1, TP HCM.

Mặt bằng giá bán trên thị trường tăng khiến các dự án bất động sản đều tăng giá theo xu hướng chung. Vì vậy, đối với các dự án đang vướng mắc pháp lý và dừng triển khai, nếu so với thời điểm vừa ra mắt, giá bán đã tăng lên rất nhiều.

Điển hình như dự án The Grand Manhattan của Tập đoàn Novaland  (đường Cô Giang, quận 1) được mở bán vào năm 2018 với mức giá từ khoảng 160 triệu đồng - 200 triệu đồng/m2. Sau một thời gian dừng triển khai do vướng mắc pháp lý, hiện tại, giá bán căn hộ tại dự án đã tăng vượt mức 250 triệu đồng/m2.

Dự kiến, sau khi được gỡ vướng và trở lại thị trường, giá bán tại các dự án này đều sẽ tăng theo mặt bằng chung.

Có thể thấy, dù những “điểm nghẽn” về cơ chế, chính sách khiến nhiều dự án bị ách tắc, tuy nhiên, những diễn biến trên thị trường lại vô cùng thuận lợi khi mặt bằng giá đang tăng cao. Vì vậy, khi được gỡ vướng và quay lại thị trường, những dự án và chủ đầu tư dự án nói trên đều sẽ được hưởng lợi từ việc tăng giá này.