Doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại nợ bằng phát hành cổ phiếu

Thị trường bất động sản đang có nhiều dấu hiệu tích cực hơn, nhưng nếu nhìn vào con số báo cáo tài chính quý II/2025 vẫn cho thấy tồn tại nhiều khoản nợ phải trả.

Đơn cử như Nhà Khang Điền (mã:KDH) tính đến cuối quý II/2025 đang gánh khoản nợ phải trả hơn 11.543 tỷ đồng, trong đó nợ vay tài chính chiếm hơn 9.000 tỷ đồng.

Tương tự, tổng nợ phải trả của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HOSE: NVL) hơn 186.651 tỷ đồng bao gồm hơn 61.000 tỷ đồng nợ vay tài chính.

Còn tại CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC) ghi nhận hơn 4.472 tỷ đồng nợ phải trả.

Trước áp lực nợ gốc và lãi vay, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã và đang liên tục phải thực hiện những biện pháp tái cấu trúc lại các khoản nợ như phát hành riêng lẻ cổ phiếu, tái phát hành trái phiếu, xoay vòng vốn tín dụng… nhằm duy trì dòng tiền kinh doanh và đảm bảo khả năng hoạt động liên tục của công ty. Trong đó, biện pháp được ưu tiên là phát hành cổ phiếu.

Đơn cử tại Địa Ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC) vừa thông qua việc triển khai phương án phát hành cổ phiếu riêng lẻ để hoán đổi nợ, theo phương án đã được thông qua tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2025 tổ chức hồi tháng 5 năm nay.

Cụ thể, HQC dự kiến phát hành 50 triệu cổ phiếu riêng lẻ để hoán đổi 500 tỷ đồng nợ vay, tỷ lệ hoán đổi với 10.000 đồng nợ sẽ đổi thành 1 cổ phiếu phát hành mới. Đối tượng phát hành là các chủ nợ, qua đó nâng vốn điều lệ lên khoảng 6.266 tỷ đồng. Cổ phiếu phát hành bị hạn chế chuyển nhượng tối thiểu 1 năm.

Các khoản nợ sau khi được hoán đổi sẽ được xóa bỏ tương ứng với giá trị các khoản nợ được hoán đổi. Phần nợ còn lại không được hoán đổi sẽ được Công ty thanh toán theo thỏa thuận với các chủ nợ. Chủ nợ sẽ trở thành cổ đông sở hữu cổ phiếu của HQC và có đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của cổ đông kể từ ngày kết thúc đợt phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ.

Trường hợp tại Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (HOSE: SGR), quyết định thay đổi phương án sử dụng vốn huy động từ đợt chào bán cổ phiếu riêng lẻ. Theo đó, doanh nghiệp bất động sản này sử dụng gần một nửa trong tổng số gần 395 tỷ đồng vốn mới huy động để trả nợ vay. Trong đó, đáng chú ý là gần 125 tỷ đồng được dùng để thanh toán nợ vay cho Chủ tịch Saigonres - ông Phạm Thu cùng 2 người con là ông Phạm Đình Thành và Phạm Tuấn, cũng đều là các lãnh đạo cấp cao tại Công ty.

Trong khi đó, Novaland cũng công bố hai tờ trình về phương án phát hành hơn 168 triệu cổ phiếu riêng lẻ để hoán đổi khoản nợ hơn 2.645 tỷ đồng và phương án thực hiện khoản vay có quyền chuyển đổi thành cổ phần với hạn mức tối đa 5.000 tỷ đồng. 

Cũng đổi nợ bằng cổ phiếu, Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (mã chứng khoán: HAG) lấy ý kiến cổ đông về việc hoán đổi khoản nợ bằng cách phát hành 210 triệu cổ phiếu với giá 12.000 đồng/cổ phiếu. Theo đó, mỗi 12.000 đồng nợ sẽ được quy đổi thành 1 cổ phiếu phát hành mới.

Hoàng Anh Gia Lai cho biết, đây là bước tiếp theo trong lộ trình xử lý khoản nợ trái phiếu có tổng giá trị gần 6.600 tỉ đồng, phát hành từ năm 2016. Sau đợt tái cấu trúc năm 2024, khoản nợ này được chia thành hai nhóm với dư nợ gốc lần lượt 2.150 tỉ đồng (nhóm A) và 2.000 tỉ đồng (nhóm B). 

Sau phát hành, các trái chủ của Hoàng Anh Gia Lai sẽ trở thành cổ đông công ty đa ngành này.

Sau thời gian dài khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản đã từng bước thực hiện tái cấu trúc tài chính, hạn chế dựa vào tín dụng ngân hàng, chuyển nợ thành cổ phiếu, biến chủ nợ thành cổ đông.

Nhìn lại lịch sử có thể thấy, những năm trước, doanh nghiệp bất động sản thường ưa chuộng huy động vốn từ kênh ngân hàng và trái phiếu. Lý do là bởi, khi đó chưa có nhiều quy định khắt khe về việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp. Theo đó, doanh nghiệp không cần phải có lợi nhuận, thậm chí chỉ cần thành lập vài ngày cũng có thể huy động hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu.

Khi đó hàng loạt trái phiếu "ba không" được phát hành: Không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo ào ạt xuất hiện. Tuy nhiên, sau những "biến cố" trên thị trường, dẫn đến mất niềm tin của nhà đầu tư cùng với việc các quy định phát hành trái phiếu ngày càng chặt chẽ hơn, nhiều doanh nghiệp đã "quay xe" chọn phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ và hoán đổi nợ. 

Hoạt động cấu trúc này tỏ ra ưu việt vì giúp doanh nghiệp hạn chế phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời biến chủ nợ thành... cổ đông, "đồng minh" của công ty.