Gỡ nút thắt nhà ở xã hội: VARS đề xuất "tư duy mới" thay vì trông chờ doanh nghiệp

Trong thời gian gần đây, việc triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030 có nhiều tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), những bước tiến này vẫn chưa đủ để khỏa lấp khoảng cách lớn giữa mục tiêu đặt ra và thực tế triển khai. Nhiều “nút thắt” cũ chưa được tháo gỡ, khiến nhà ở xã hội vẫn là bài toán nan giải của cả người dân lẫn doanh nghiệp.

Một trong những vướng mắc lớn hiện nay là thiếu quỹ đất phù hợp. Nhiều địa phương chưa quy hoạch rõ ràng, hạ tầng thiếu đồng bộ, đất dành cho nhà ở xã hội thường nằm xa trung tâm, khó kết nối. Một số dự án dù có đất nhưng chủ đầu tư phải tự giải phóng mặt bằng, làm đội chi phí, triệt tiêu lợi thế giá rẻ. Cơ chế huy động đất từ khu vực tư nhân cũng chưa rõ ràng, thiếu chính sách đủ hấp dẫn khiến thị trường vẫn phụ thuộc vào nguồn lực công hạn chế.

Thứ hai, thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư nhà ở xã hội còn phức tạp. Các thủ tục chấp thuận chủ đầu tư, triển khai dự án nhà ở xã hội không khác biệt nhiều so với dự án nhà ở thương mại, thậm chí còn phức tạp hơn, bị “soi xét” kỹ hơn do phải trải qua các bước thẩm định đặc thù như: phê duyệt giá bán, xét duyệt đối tượng thụ hưởng. Đồng thời cũng chưa có cơ chế ưu tiên, rút gọn thủ tục hoặc chỉ định thầu phù hợp để thu hút doanh nghiệp tham gia. Trong khi lợi nhuận thấp, dẫn đến chủ đầu tư không mặn mà tham gia phát triển.

Cơ chế tín dụng cho nhà ở xã hội cũng chưa thực sự phù hợp. VARS cho biết, nguồn vốn hiện vẫn chủ yếu trông vào vốn tự có của doanh nghiệp và các khoản vay tín dụng thương mại. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từng được kỳ vọng sẽ “kích cầu” mạnh thị trường, nhưng thực tế lại chưa phát huy hiệu quả như mong muốn. Mức lãi suất vẫn còn cao, thời hạn vay ngắn, điều kiện giải ngân phức tạp – tất cả khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều gặp khó trong tiếp cận.

Ngoài ra, nhiều địa phương còn chưa chủ động đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch trung hạn và hàng năm. VARS nhận định, thiếu sự quyết liệt từ chính quyền cấp cơ sở là nguyên nhân khiến đề án chậm về đích. Ngoài rào cản thủ tục, dự án nhà ở xã hội còn đối mặt với những yếu tố rủi ro thị trường như biến động giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công tăng cao, chi phí tư vấn thiết kế và quy định kỹ thuật thay đổi liên tục. Cơ chế thực hiện quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại dành cho nhà ở xã hội cũng thiếu hướng dẫn rõ ràng, dẫn tới lúng túng trong tổ chức thực hiện, lựa chọn chủ đầu tư và triển khai xây dựng.

Một bất cập khác là việc xác định đối tượng thụ hưởng tại nhiều địa phương vẫn còn lúng túng. Nhiều người có nhu cầu bức thiết nhưng không đủ điều kiện hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú theo quy định, không thể mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội ngay tại nơi mình đang sinh sống và làm việc. Một số nhóm đối tượng như lao động thời vụ, quân nhân, công nhân trẻ thu nhập thấp – lại bị loại trừ do thiếu vốn đối ứng khi vay mua nhà. Trong khi đó, nguồn cung sản phẩm nhà ở xã hội cho thuê vẫn chưa được quan tâm đúng mức, chưa có chính sách riêng để thúc đẩy.

Dù Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn đi kèm đã có nhiều điều chỉnh tích cực, nhưng thực tiễn vẫn cho thấy sự chậm trễ trong ban hành các hướng dẫn cụ thể, đặc biệt là vấn đề hậu kiểm, đơn giản hóa điều kiện mua nhà và tăng khả năng tiếp cận chính sách.

Cần tư duy mới để tháo gỡ những trăn trở còn tồn tại

Để tháo gỡ những trăn trở còn tồn tại, VARS cho rằng cần một tư duy mới trong việc phát triển nhà ở xã hội – tư duy coi đây là nhiệm vụ phát triển bền vững, có tính bắt buộc đối với mỗi địa phương, thay vì trông chờ vào sự tự nguyện của doanh nghiệp hoặc “ký gửi” kỳ vọng vào thị trường tự điều tiết.

Cụ thể, VARS đề xuất các nhóm giải pháp đồng bộ. Trước hết, về quỹ đất, các địa phương cần quy hoạch cụ thể, đưa chỉ tiêu nhà ở xã hội vào chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 5 năm và hàng năm. Nguồn đất sạch có thể được tạo lập chủ động bằng hình thức BT, PPP hoặc đổi đất lấy hạ tầng, kèm theo cơ chế hỗ trợ chuyển mục đích sử dụng đất, miễn giảm nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp. Với những dự án chưa phù hợp thị trường, nên cho phép chuyển đổi sang nhà ở xã hội.

Về thủ tục đầu tư, VARS đề xuất áp dụng chỉ định thầu minh bạch để lựa chọn chủ đầu tư thay vì đấu thầu kéo dài, đồng thời giảm bớt các điều kiện phức tạp, chuyển một số nội dung sang hậu kiểm. Các yêu cầu về kinh nghiệm, năng lực, điều kiện kinh doanh nên được nới lỏng để mở rộng cửa cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia.

Về vốn, cần thành lập các quỹ phát triển nhà ở xã hội cấp trung ương và địa phương, lấy nguồn từ quỹ đất, ngân sách, doanh nghiệp đóng góp, hoặc các khu công nghiệp. Khuyến khích mô hình quỹ tín thác bất động sản dành riêng cho nhà ở xã hội. Song song, các chính sách tín dụng cần thiết kế phù hợp hơn: lãi suất thấp, thời hạn vay dài, điều kiện linh hoạt hơn cho người thu nhập thấp.

Ở góc độ địa phương, VARS nhấn mạnh vai trò của chính quyền trong việc thiết kế chính sách phù hợp nhu cầu, phát triển thêm mô hình nhà ở cho thuê, hỗ trợ đúng nhóm đối tượng. Đồng thời, phải tăng cường thanh tra, xử lý các hành vi trục lợi chính sách hoặc gây khó dễ cho doanh nghiệp.

Cuối cùng, để thị trường nhà ở xã hội thực sự vận hành hiệu quả, cần một chiến lược dài hạn, bền vững, có sự vào cuộc quyết liệt của Nhà nước – đóng vai trò định hướng và dẫn dắt. Nhà ở xã hội chỉ có thể phát triển khi trở thành một phần không thể thiếu trong quy hoạch đô thị, có sức hấp dẫn đối với doanh nghiệp, và dễ tiếp cận với người dân.

Khi những điều kiện cần và đủ được đảm bảo – từ quỹ đất, thủ tục, vốn, cơ chế đầu ra và sự quyết tâm của chính quyền – mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 sẽ khả thi hơn. Khi đó, phân khúc này không chỉ giải quyết nhu cầu an cư cho hàng triệu người dân, mà còn góp phần xây dựng một xã hội phát triển bền vững, bao trùm và nhân văn hơn.