KCN Phú Tân: Được mua lại 570 tỷ, vì sao OCB định giá 'khủng' 1.085 tỷ cho Nam Kim?

Công ty Nam Kim thế chấp KCN Phú Tân: Có gì bất ổn?

Theo thông tin từ Dân Việt, ngày 8/10/2019, Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) chi nhánh TP.HCM đã ký hợp đồng số 0058/2019/BĐ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của Công ty CP Đầu tư xây dựng Công nghiệp Nam Kim (gọi tắt Công ty Nam Kim) để bảo lãnh cho Công ty CP Đầu tư và phát triển Thuận Lợi do ông Nguyễn Thuận làm Tổng Giám đốc vay hơn 1.085,8 tỷ đồng, với thời hạn 5 năm (từ tháng 10/2019 đến tháng 10/2024).

Hợp đồng thể hiện rõ Công ty Nam Kim đã thế chấp dự án KCN Phú Tân để cho Công ty Thuận Lợi vay chứ không phải để đầu tư dự án.

Tài sản để thế chấp là Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BO 579813 số vào sổ là GCN: CT08188 do Sở Tài nguyên và Môi trưởng tỉnh Bình Dương cấp ngày 18/8/2014 với diện tích thế chấp gần 117ha.

Tuy nhiên, trước đó tỉnh Bình Dương đã phê duyệt tỷ lệ chi tiết 1/2.000 (quy hoạch phân khu) giảm diện tích Khu công nghiệp Phú Tân từ 133ha xuống gần 107ha từ tháng 1/2019 và phê duyệt 1/500 cho Công ty Nam Kim về dự án Khu đô thị Dịch vụ Hòa Phú trong Khu công nghiệp Phú Tân. Vậy Công ty Nam Kim thế chấp toàn bộ Khu công nghiệp Phú Tân với tổng diện tích gần 117ha có đúng quy định?

Hơn nữa, Bộ Xây dựng cũng như Bộ Tài chính và tỉnh Bình Dương đều khẳng định dự án KCN Phú Tân chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận Giấy chứng nhận Khu công nghiệp Phú Tân do Công ty Nam Kim làm chủ đầu tư.

Như vậy, khi chưa có đủ tư cách Chủ đầu tư và chưa đánh giá được chính xác là chủ sở hữu đầy đủ tài sản thế chấp nhưng thương vụ thế chấp đã hoàn thành, thể hiện bằng hợp đồng giữa Công ty Nam Kim và Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) chi nhánh TP.HCM, liệu điều này có đúng luật?

Căn cứ nào khiến OCB 'mạnh tay' định giá khủng KCN Phú Tân?

Dự án KCN Phú Tân vốn là 1 trong 5 dự án khu công nghiệp thuộc dự án Khu liên hợp Công nghiệp – Dịch vụ và Đô thị Bình Dương (Khu liên hợp Bình Dương).

Năm 2006, sau khi được giao đất, Công ty Phú Gia đầu tư xây dựng một số hạng mục công trình, với tổng trị giá gần 161,5 tỷ đồng và có văn bản gửi UBND tỉnh xin chuyển nhượng toàn bộ dự án do khó khăn về tài chính.

Với đề xuất này, UBND tỉnh ra văn bản chấp thuận cho Công ty Phú Gia chuyển nhượng dự án cho Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu tổng hợp TPHCM (Imexco). Ngày 15/2/2007, hai công ty ký hợp đồng chuyển nhượng dự án, với giá gần 25 triệu USD (khoảng 500 tỷ đồng thời điểm đó).

Ngày 23/5/2011, Imexco lại chuyển nhượng KCN này cho Công ty TNHH Thương mại dịch vụ kinh doanh địa ốc Việt (R.E.M.A.X) ở Q5 (TPHCM).

Đến năm 2014, Công ty Nam Kim được Công ty TNHH thương mại và dịch vụ - kinh doanh địa ốc Việt R.E.M.A.X "sang tay" KCN trên qua giá trị hợp đồng trị giá 570 tỷ đồng.

Như vậy, Giá trị của KCN Phú Tân được thể hiện ở việc, vào ngày 15/2/2007, Công ty Phú Gia chuyển nhượng dự án cho Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu tổng hợp TPHCM (Imexco) với giá gần 25 triệu USD (khoảng 500 tỷ đồng thời điểm đó).

Sau đó, đến năm 2014, Khu công nghiệp Phú Tân được chuyển nhượng với giá trị chỉ 570 tỷ đồng (trong đó 560 tỷ là quyền sử dụng đất, chỉ 10 tỷ là giá trị tài sản trên đất), nhưng đến năm 2019, quyền sử dụng đất chỉ còn 36 năm, Khu công nghiệp Phú Tân lại được định giá với giá trị gần gấp đôi là hơn 1.085,8 tỷ đồng.

Việc định giá của Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) đặt ra nhiều dấu hỏi về việc định giá tài sản. Câu hỏi đặt ra là lý do nào khiến OCB định giá trị Khu công nghiệp lên mức cao ngất ngưởng như vậy?

Mối quan hệ giữa các cổ đông

Công ty Nam Kim được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 3702194577, đăng ký lần đầu vào ngày 15/6/2013 tại Phòng Đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Bình Dương.

Tháng 2/2018, Kim Oanh Group đã “thâu tóm” thành công Công ty Nam Kim, người đứng tên đại diện pháp luật Công ty Nam Kim là bà Nguyễn Thị Nhung (con gái của bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Kim Oanh Group).

Lại nói đến chuyện Công Ty Nam Kim đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của Công ty CP Đầu tư xây dựng Công nghiệp Nam Kim (gọi tắt Công ty Nam Kim) để bảo lãnh cho Công ty CP Đầu tư và phát triển Thuận Lợi vay hơn 1.085,8 tỷ đồng.

Về mặt bản chất Công ty Nam Kim và Công ty Thuận Lợi đều có mối quan hệ mật thiết với Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Kim Oanh. Cụ thể, Công ty Kim Oanh có vốn điều lệ là 750 tỷ đồng, trong đó Công ty Thuận Lợi góp 337.5 tỷ (45% cổ phần), bà Đặng Thị Kim Oanh góp 140 tỷ (18,667%), bà Nguyễn Thị Nhung góp 24 tỷ (3,2% cổ phần), ông Nguyễn Thuận góp 140 tỷ (18,667%).

Trong khi đó, phải nói về mối quan hệ giữa các Công ty Kim Oanh, Nam Kim và Thuận Lợi trên phương diện người đứng đầu, theo đó, ông Nguyễn Thuận là chồng của bà Đặng Thị Kim Oanh (Chủ tịch Công ty Kim Oanh) và là bố của bà Nguyễn Thị Nhung.

Như vậy, Công ty Nam Kim, Công ty Thuận Lợi và Công ty Kim Oanh đang sở hữu chéo cho nhau xung quanh các cá nhân gia đình bà Đặng Thị Kim Oanh.

Trở lại vấn đề khoản vay của OCB nêu trên, với việc nhiều dự án của bà Đặng Thị Kim Oanh tại Bình Dương đang đình trệ vì vướng hàng loạt lùm xùm, nghi vấn về mục khoản vay lên tới 1.085,8 tỷ đồng mà OCB đã định giá ngày càng rõ hơn, nhất là trong khi việc kinh doanh của bà Đặng Thị Kim Oanh đang gặp "hạn" lớn.

Trong khi đó, năng lực tài chính của Công ty Nam Kim tồn tại rất nhiều vấn đề. Hoạt động kinh doanh của Công ty Nam Kim trong đó có việc thực hiện dự án KCN Phú Tân chủ yếu dự vào vốn vay ngắn hạn của các tổ chức, cá nhân với thời gian vay ngắn, lãi suất cao.

Tại thời điểm ngày 30/6/2019, khoản nợ phải trả là 925,09 tỷ đồng (chiếm 73% tổng nguồn vốn); trong đó chủ yếu là khoản vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (637,99 tỷ đồng) và phải trả ngắn hạn khác (159,34 tỷ) chi phí lãi vay phải trả là 126,69 tỷ đồng, không có các hợp đồng vay vốn dài hạn với các ngân hàng.

Ngày 31/12/2018, các khoản phải thu ngắn hạn của Công ty Nam Kim là 490,12 tỷ đồng (chiếm 42,6% tổng tài sản). Tổng doanh thu năm 2018 là 58,4 tỷ đồng, tổng chi phí năm 2018 là 2,23 tỷ đồng. Như vậy, việc phát sinh khoản thu ngắn hạn nêu trên (436,6 tỷ đồng) không tương ứng với phát sinh tổng doanh thu và chi phí…

Từ các nội dung trên, Bộ Tài chính chưa đủ cơ sở để thực hiện việc đánh giá năng lực tài chính của Công ty Nam Kim khi thực hiện dự án này. Tuy nhiên, ngân hàng OCB đã đứng ra cho công ty Nam Kim thế chấp cho Công ty Thuận Lợi vay hơn nghìn tỷ trong khi vốn chủ sở hữu Công ty Thuận Lợi chỉ có 300 tỷ đồng.

Dựa vào báo cáo tài chính còn quá nhiều vấn đề kể trên, dư luận hoàn toàn có thể hoài nghi về câu chuyện với tình hình kinh doanh thực tế và nhiều tai tiếng tại Bình Dương trong đó có cả việc nợ thuế (tháng 6/2019, Công ty CP Đầu tư phát triển Thuận Lợi ghi tên vào danh sách những doanh nghiệp nợ thuế 'khủng' trên địa bàn, cụ thể, nợ thuế trên 50,4 tỷ đồng), vậy ngân hàng OCB đã có những căn cứ nào để 'mạnh tay' cho vay đến vậy?

Theo Mai Hương(T/H)/Sở hữu Trí tuệ

Link gốc : https://sohuutritue.net.vn/kcn-phu-tan-duoc-mua-lai-570-ty-vi-sao-ocb-dinh-gia-khung-1085-ty-cho-nam-kim-d71897.html