Không gỡ rào cản pháp lý, 5 năm tới sẽ không còn nhà thầu bất động sản nào

Rào cản pháp lý

Tuy nhiên, tại cuộc đối thoại "Nhận diện chân thực vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế" do Tạp chí Kinh tế Việt Nam tổ chức ngày 7/5, từ góc độ cơ quan quản lý Nhà nước đến DN, các diễn giả đều có chung nhận định rằng thị trường bất động sản chưa bao giờ khó khăn như hiện nay.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản cho biết, 2 năm qua, thị trường BĐS có nhiều thay đổi so với năm 2019 trở về trước do bị tác động mạnh mẽ bởi đại dịch COVID-19. Theo đó, nguồn cung giảm đáng kể, giá cả lại tăng, nhiều rủi ro trong hoạt động kinh doanh BĐS chưa được tháo gỡ, đặc biệt là các dự án chậm triển khai do vướng thủ tục pháp lý. Có những vướng mắc cách đây 2 năm hiện vẫn chưa được tháo gỡ.

Nhiều dự án vẫn đang chậm triển khai, nhiều vấn đề liên quan đến thị trường được đem ra bàn thảo, trao đổi đến nay mới chỉ tháo gỡ được một phần nào đó. Thị trường BĐS có nhiều khó khăn, đối với cả hoạt động đầu tư và kinh doanh, cả nguồn cung và cầu, cũng như vấn đề pháp lý.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhấn mạnh, 2 năm qua thị trường BĐS cực kỳ khó khăn. Hầu như không có công trường nào sản xuất, thi công được. Đặc biệt, thị trường BĐS nghỉ dưỡng không có khách cả trong và ngoài nước.

Cộng đồng DN mong muốn Chính phủ cũng như các cơ quan quản lý Nhà nước quan tâm hơn, có cơ chế chính sách phù hợp hơn để tạo điều kiện cho thị trường phát triển, bởi BĐS một trong những điểm cốt yếu giúp kinh tế đất nước phục hồi giai đoạn hậu COVID-19.

Ở góc độ DN, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, chưa bao giờ các DN đầu tư BĐS khó khăn như hiện nay. Thứ nhất ở khía cạnh thủ tục pháp lý. Do hành lang pháp lý BĐS liên quan đến 12 luật nên trong hệ thống pháp lý, các thủ tục pháp lý do các bộ chuyên ngành soạn thảo, từ đó có sự đan xen, chồng chéo.

"Các cơ quan hành pháp không biết xử lý như thế nào, từ đó dẫn đến việc các thủ tục của các dự án đều bị chậm. Thực tế có những dự án phải dừng đến cả chục năm. Từ đó chi phí vô hình cho các DN BĐS rất lớn. Chúng tôi đã kiến nghị và đã được các cơ quan quản lý, kể cả Chính phủ ghi nhận là cần tháo gỡ. Chúng tôi cho rằng cần có thời gian để tháo gỡ nhưng cần nhấn mạnh rằng trong giai đoạn hiện tại là khó khăn", ông Hiệp nói.

Ngoài thủ tục pháp lý, theo ông Hiệp, gần đây Nhà nước siết chặt tín dụng đối với hoạt động BĐS, cả người mua và người bán. Tín dụng bị siết chặt, trong khi trái phiếu cũng quản lý chặt chẽ khiến các DN BĐS không có nguồn cung về tài chính. Rào cản này, nếu không cẩn thận thị trường BĐS sẽ bị đổ vỡ.

Thêm vào đó, việc 2 lần "bão giá" vật liệu xây dựng cùng với tác động của COVID-19, hiện các DN, nhà thầu đều rất khó khăn trong tìm kiếm công nhân.

Theo đánh giá của ông Hiệp, về tổng thể, các DN BĐS hiện nay đang ở giai đoạn khó khăn nhất khi không có dự án. DN hầu không có cơ hội tìm dự án ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. DN phải tìm kiếm các dự án ở những tỉnh rất xa, thậm chí phải lên vùng biên giới thế nhưng tìm dự án ở vùng biên giới cũng không phải là dễ bởi vướng thủ tục pháp lý.

"Có thể nói để sinh tồn, các DN đầu tư BĐS và các DN nhà thầu xây dựng rất khó khăn. Với tình hình này, theo phản ánh của các DN nhà thầu xây dựng, 5 năm nữa chắc không còn đơn vị nào tồn tại. Nếu như Nhà nước quan tâm đến thực trạng nền kinh tế thì các cơ quan quản lý Nhà nước cần chú ý đến tiếng nói của các DN để tháo gỡ cho họ. Có như vậy kinh tế đất nước mới phát triển", Chủ tịch GP.Invest bày tỏ.

Cũng nhấn mạnh đến yếu tố hành lang pháp lý nhưng tập trung vào BĐS nghỉ dưỡng, ông Lưu Quốc Yên - Giám đốc Chiến lược Tập đoàn CEO cho rằng, hành lang pháp lý chưa đầy đủ làm cho hoạt động BĐS nói chung và BĐS du lịch nói riêng bị hạn chế.

Đơn cử như khối lượng BĐS du lịch trong xã hội rất lớn. Thống kế của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, đến cuối năm 2021 tại 15 tỉnh, thành phố sở hữu lợi thế về du lịch có tổng số 239 dự án BĐS du lịch, tương đương tổng giá trị khoảng 30 tỷ USD. Sau một thời gian phát triển nóng, thêm hơn 2 năm "đắp chiếu" do tác động của đại dịch COVID-19, hiện thị trường, phân khúc BĐS du lịch bị chững lại, gần như đóng băng các giao dịch.

Nguyên nhân chính của tình trạng này chủ yếu do khung pháp lý cho loại hình BĐS du lịch hiện nay chưa rõ ràng, gây lúng túng cho công tác quản lý Nhà nước và hoạt động đầu tư kinh doanh tại các địa phương. Do đó, cần có hành lang pháp lý để BĐS du lịch phát triển, đáp ứng nhu cầu của xã hội, từ đó góp phần để kinh tế đất nước phát triển mạnh hơn.

Cần giải pháp tổng thể

Đồng tình về khó khăn pháp lý như các DN nêu ra, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, chắc chắn phải tháo gỡ cho lĩnh vực BĐS cũng như các hoạt động kinh doanh khác. Là lĩnh vực đặc biệt, nếu không tháo gỡ được pháp lý thì gần như các dự án phải tạm dừng, không chỉ tạm dừng ở góc độ đầu tư mà kinh doanh cũng phải tạm dừng.

"Tới đây phải nhanh chóng tháo gỡ các thủ tục pháp lý, các quy định mà trước đây chúng ta nói là còn mâu thuẫn, chồng chéo, gây khó cho DN. Dù đã cố gắng tháo gỡ nhưng hoạt động này vẫn cần phải tiếp tục", ông Khởi nói.

Thứ hai, phải tăng nguồn cung bởi nguồn cung ngày càng thiếu và thiếu nghiêm trọng ở tất cả các phân khúc. Cần có giải pháp để kích cầu nguồn cung. Một trong những giải pháp là cần nhanh chóng tháo gỡ các thủ tục pháp lý cụ thể cho các dự án để các dự án nhanh chóng được khởi công, cấp phép và triển khai được. Đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội.

Thứ ba, không thể xem thường vấn đề vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS bởi thị trường vốn gắn rất chặt với thị trường BĐS. Bên cạnh một số DN có nguồn lực lớn, nhiều DN vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng.

Thứ tư, các địa phương cũng phải quản lý chặt các hoạt động liên quan đến thị trường BĐS, không thể buông lỏng quản lý như thời gian qua ở một số địa phương. Đó là hoạt động chia lô bán nền, đấu giá đất - tác động ghê gớm đến thị trường vì thị trường BĐS có tính lan tỏa. Các địa phương cần tăng cường quản lý để không làm méo mó thị trường, gây rủi ro cho khách hàng.

Ngoài ra, cần có giải pháp cụ thể để xử phạt thật nghiêm các trường hợp có dấu hiệu cấu kết để đầu cơ, tích trữ đất của các cá nhân, doanh nghiệp. Hoàn thiện các bộ luật để nghiêm trị những trường hợp tiêu cực trên.