Khung chính sách mới sẽ tạo sức bật cho nhà ở xã hội

Doanh nghiệp được tiếp thêm động lực

Với kinh nghiệm 10 năm thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và là 1 trong 10 doanh nghiệp đăng ký thực hiện Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, Chủ tịch HĐQT Địa ốc Hoàng Quân Trương Anh Tuấn tỏ ra hồ hởi bởi “chưa bao giờ thấy sự ủng hộ của Bộ Chính trị, Ban Bí thư, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ, ngành, UBND các cấp, kể cả người dân đối với chính sách về nhà ở xã hội rõ nét như lúc này”.

Sự hồ hởi của doanh nghiệp được tiếp sức bằng việc Quốc hội cho phép triển khai đồng bộ 3 luật gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sớm 5 tháng; các nghị định hướng dẫn thi hành cũng có hiệu lực đồng thời với luật. Đáng chú ý, Chính phủ ban hành Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội với nhiều điểm mới đã tạo thêm niềm tin, động lực cho các doanh nghiệp, ông Tuấn xác nhận.

Làm rõ hơn về những điểm mới này, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng Hà Quang Hưng cho biết, Nghị định 100 dành riêng một chương quy định về trình tự, thủ tục để thực hiện một dự án nhà ở xã hội. Đây là lần đầu tiên chúng ta có quy định này, bảo đảm thực hiện thống nhất, đồng bộ trong cả nước, tạo sự yên tâm cho các bên liên quan trong triển khai thực hiện.

Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định trách nhiệm của địa phương phải dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cũng không bị bắt buộc phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây nhà ở xã hội, thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định tùy điều kiện thực tế của địa phương. Đáng chú ý, Nghị định quy định rõ về cơ cấu hình thành giá bán nhà, bảo đảm đúng, đủ, phù hợp quy định; quy định rõ trình tự thủ tục để bán nhà ở xã hội...

Những điểm mới này sẽ tạo thuận lợi cho cả phía doanh nghiệp, người mua nhà, qua đó sẽ góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội phát triển, ông Hưng tin tưởng.

Là doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, Chủ tịch HĐQT Địa ốc Hoàng Quân, cũng cho rằng, việc Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định 100 đã tháo gỡ các rào cản về thủ tục pháp lý, cơ chế chính sách đất đai, thủ tục hành chính, nguồn vốn, đối tượng khách hàng... Hành lang pháp lý mới tạo sức bật lớn - đây là điều kiện đủ để thực hiện Chương trình 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Nói cách khác, “nếu không cải tiến được thủ tục đầu tư theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100 thì không thể xong được Chương trình 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội”.

Đặc biệt, chi phí về giá bán, chi phí hỗ trợ đền bù, chi phí bán hàng, chi phí quản lý của doanh nghiệp nhà ở xã hội đã được quy định rất rõ ràng, như chi phí của một doanh nghiệp dự án nhà ở thương mại; công thức để tính giá bán cũng tiệm cận hơn thực tế. Điều này giúp các doanh nghiệp nhà ở xã hội sẽ có cơ hội tiến gần hơn với mức lợi nhuận thực 10% - điều mà từ trước tới nay dường như là bất khả.

Đề xuất làm nhà ở xã hội trên đất được quy hoạch đất ở

Mặc dù xác nhận hệ thống chính sách hiện hành đã tháo gỡ khá nhiều bất cập trước đây, song Phó Tổng thư ký, Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Trương Anh Tuấn cho rằng, vẫn chưa giải quyết hết được mong muốn, nguyện vọng của doanh nghiệp.

Minh chứng cụ thể, Chủ tịch HĐQT Địa ốc Hoàng Quân Trương Anh Tuấn cho biết, hiện nay các tỉnh đã cơ bản hoàn thiện quy hoạch quỹ đất cho nhà ở xã hội. Song, có tình trạng quy hoạch quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí không thuận lợi, xa trung tâm quá khiến doanh nghiệp không dám làm còn người dân không dám ở.

Vì vậy, ông Tuấn đề xuất cho phép doanh nghiệp sử dụng đất được quy hoạch làm đất ở để làm nhà ở xã hội. Trường hợp này, cần có cơ chế cho phép doanh nghiệp hạch toán chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng vào giá bán. Như vậy sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, để tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho phát triển nhà ở xã hội vẫn rất khó. Đơn cử, Công ty Địa ốc Hoàng Quân có dự án ở Tây Ninh đủ điều kiện để bán hàng, nhưng cán bộ tín dụng vẫn e ngại, bởi còn tâm lý lo sợ cứ cho vay dự án nhà ở xã hội là bị thanh tra, kiểm tra, kiểm toán vào cuộc. Vì thế, rất cần tháo gỡ vấn đề này, để tạo thuận lợi hơn cho cả phía doanh nghiệp và người dân có nhu cầu về nhà ở xã hội được tiếp cận nguồn vốn.

Về nhà ở xã hội cho thuê, Chủ tịch HĐQT Địa ốc Hoàng Quân rất ủng hộ hướng đi này song cho rằng cần có một chính sách lớn hơn từ phía Quốc hội và Chính phủ để tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển loại hình này. Ví dụ doanh nghiệp không thể vay vốn 3 năm để làm nhà cho thuê; nếu muốn làm thì phải vay không dưới 5 năm.

Chia sẻ khó khăn này, Ủy viên Ủy ban Tài chính, Ngân sách Hoàng Văn Cường phân tích, khi phát triển nhà ở xã hội cho thuê, mức tiền cho thuê không bù đắp được nguồn vốn ban đầu. Làm nhà ở xã hội cho thuê tức là đầu tư tiền chẵn để thu về tiền lẻ, như vậy khó thu hút doanh nghiệp. Do đó, muốn phát triển nhà ở xã hội cho thuê, cần có chính sách tài trợ vốn cho doanh nghiệp. Ông Cường mong muốn cần có đột phá hơn nữa về vấn đề này.

Theo ông Cường, khi phát triển nhà ở cho thuê, chúng ta không chỉ giải quyết được nhà ở cho người dân, mà còn sử dụng hiệu quả nguồn lực xã hội hơn.

Phản hồi về đề xuất vốn tín dụng cho phát triển nhà ở xã hội, Phó trưởng Ban Chính sách tín dụng, Ngân hàng Agribank Lê Văn Tuấn cho biết, từ năm 2022 - 2023, Agribank đã triển khai nhiều giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; là một trong 4 ngân hàng thương mại của Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội.

Tính đến tháng 8/2024, Agribank là ngân hàng tiên phong triển khai dự án nhà ở xã hội, đã phê duyệt 13 dự án với trên 3.000 tỷ đồng. Tới đây, ngân hàng sẽ có thêm 5 dự án với tổng mức cho vay 1.500 tỷ đồng; đang tiếp cận thêm 12 dự án với 5.200 tỷ đồng.

Thời gian tới, Agribank tiếp tục ưu tiên vốn cho các dự án nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, cải tạo chung cư cũ; đây cũng là mục tiêu xuyên suốt đến năm 2030. Cùng với đó, ngân hàng sẽ chỉ đạo các chi nhánh bám sát, tiếp cận với Sở Xây dựng, các ban, ngành tại địa phương để nắm bắt nhu cầu dự án nhà ở xã hội, kịp thời tháo gỡ khó khăn thủ tục pháp lý. Ngân hàng cũng sẽ tiếp tục tiết giảm chi phí để giúp giảm lãi suất cho vay đối với lĩnh vực nhà ở xã hội.