Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Đặt cọc khi nào, với tỷ lệ bao nhiêu?

Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình 2 phương án

Tại phiên họp, Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) của UBTVQH.

Liên quan đến nội dung kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 23), Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho biết: Trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các ĐBQH tại Kỳ họp thứ 5, các Đoàn ĐBQH, các cơ quan của Quốc hội, UBTVQH đề xuất 02 phương án.

Phương án 1, “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh nhận định: Phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, bên yếu thế trong giao dịch BĐS, do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi BĐS đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Tuy nhiên, hạn chế của phương án này là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc để bảo đảm ký kết hợp đồng với những khách hàng tiềm năng. Việc nhận đặt cọc từ những khách hàng đã ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không phải là đặt cọc bảo đảm ký kết hợp đồng mà là đặt cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự, không còn quá nhiều ý nghĩa của đặt cọc do trong hợp đồng đã có quy định về việc thu tiền thanh toán giá trị hợp đồng theo tiến độ và điều khoản phạt nếu các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ.

Phương án này được Chính phủ và 15/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Phương án 2, “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình BĐS”.

“Phương án này giúp chủ đầu tư được ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết với khách hàng tiềm năng trước thời điểm BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”, Báo cáo của UBTVQH phân tích rõ.

Hạn chế của Phương án này là công trình chưa được khởi công xây dựng dẫn đến khách hàng phải chịu rủi ro. Trường hợp chủ đầu tư thực hiện các bước thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện xây dựng kéo dài hơn cam kết thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, có thể phát sinh tranh chấp. Do vậy, UBTVQH đề nghị Chính phủ bổ sung nội dung đánh giá tác động đối với phương án.

Phương án này nhận được 20/40 ý kiến của các Đoàn ĐBQH, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Đồng tình với phương án 1 vì ít rủi ro hơn đối với khách hàng

Tại phiên họp, các ĐBQH thảo luận nội dung này sôi nổi, với các ý kiến nhiều chiều. Đại biểu Trần Hồng Nguyên – Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận bày tỏ nhất trí với phương án 1 và lập luận được nêu trong báo cáo tiếp thu, giải trình của UBTVQH.

Theo đại biểu, phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng - bên yếu thế trong giao dịch BĐS. Việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi BĐS đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Đại biểu cho rằng, thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại phương án 2 sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng.

Trong khi đó, thị trường BĐS thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án BĐS lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự.

Với nhận định “Thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai”, đại biểu Trần Hồng Nguyên cho rằng cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra...

Một số đại biểu khác như đại biểu Vương Quốc Thắng - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam, đại biểu Triệu Quang Huy - Đoàn ĐBQH tỉnh Lạng Sơn, đại biểu Dương Khắc Mai - Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Nông cùng đồng tính với phương án 1 vì cho rằng phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Cũng nhất trí với phương án 1, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung - Đoàn ĐBQH tỉnh Long An cho rằng: Quy định như vậy có thể kiểm soát được hành hành vi huy động vốn trái pháp luật của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án, giảm thiểu thấp nhất rủi ro cho khách hàng, hạn chế phát sinh tranh chấp trong tương lai. Đây cũng là cách đánh giá được năng lực của chủ đầu tư để đưa dự án đó vào kinh doanh một cách phù hợp...

Đồng tình với phương án 1, tuy nhiên đại biểu Trương Trọng Nghĩa - Đoàn ĐBQH Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng: Phương án 1 trong dự thảp rất ngắn gọn, trong khi phương án 2 quy định rõ thỏa thuận đặt cọc phải đáp ứng các điều kiện cụ thể. Do vậy, cần bổ sung cụ thể hơn phương án 1.

Lựa chọn phương án 2 nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư BĐS phát triển hơn

Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Đại Thắng – Đoàn ĐBQH tỉnh Hưng Yên thì lại lựa chọn phương án 2 vì cho rằng phương án quy định rõ trường hợp nào chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng.

Phương án cũng quy định rõ nội dung thỏa thuận đặt cọc, số tiền đặt cọc đảm bảo công khai, minh bạch, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng mua thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng; hạn chế việc doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, xem xét quyết định rõ về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Quyết định cho phép chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với khu vực hạng mục công trình đã đáp ứng điều kiện có phê duyệt thiết kế các hạng mục công trình hạ tầng chính, thiết yếu đã hoàn thành theo tiến độ. Đồng thời, làm rõ nội hàm “yêu cầu hoàn thành tương ứng theo tiến độ dự án”.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga – Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương cho rằng, đối với Điều 23, cần quy định theo phương án cho phép chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách khi dự án có thiết kế cơ sở và được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Đại biểu cho rằng quy định như vậy sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn, nhất là trong bối cảnh các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang gặp nhiều khó khăn.

“Việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư, góp phần gia tăng cơ hội, thu hút các khách hàng tiềm năng”, đại biểu Việt Nga phân tích.

Trước nhận định phương án quy định này có thể đem đến nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng, đại biểu cho rằng: Điều này cần được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu, để đảm bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư.

“Việc hạn chế rủi ro như phương án 1, chỉ cho phép chủ đầu tư dự án BĐS thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ bó hẹp các cơ hội của doanh nghiệp, đi ngược lại việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển”, đại biểu Việt Nga nhận định.

Cần cân nhắc lại tỷ lệ đặt cọc tối đa

Cũng lựa chọn phương án 2 nhưng đại biểu Huỳnh Thị Phúc - Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đề nghị: Cần xem xét quy định số tiền đặt cọc tối đa không quá 5%. Đại biểu cho biết qua tham khảo ý kiến Hiệp hội BĐS và khảo sát thực tế cho thấy 5% là mức đặt cọc hợp lý theo thông lệ.

Đại biểu đề nghị chỉnh lý phương án 2 theo hướng: “Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ”.

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc cũng đề nghị bổ sung hành vi bị cấm đối với hành vi thu tiền, đặt cọc trái với quy định của luật này và các pháp luật có liên quan để đảm bảo tính chặt chẽ và đồng bộ với các Luật có liên quan.

Cũng đề xuất tỷ lệ đặt cọc không quá 5%, đại biểu Nguyễn Thị Lệ - Đoàn ĐBQH Thành phố Hồ Chí Minh phân tích: Đây là mức hợp lý theo thông lệ xã hội, bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn, có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ.

Theo đại biểu, quy định này cũng giúp bên nhận đặt cọc là chủ đầu tư dự án có thể thăm dò, nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng, để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án.

Đại biểu cho rằng số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị tài sản đặt cọc là cao, mức đặt cọc chỉ 2% thì quá thấp, không đảm bảo được yêu cầu đặt ra.

Hơn nữa, theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, số tiền đặt cọc có thể được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo giao kết tại hợp đồng và theo quy định của Điều 25 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) thì thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, nên số tiền đặt cọc không vượt quá 5%, không bị lợi dụng để huy động vốn.

Riêng đại biểu Vũ Tuấn Anh – Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ thì đề xuất quy định khoản 5 Điều 23 theo phương án 1 và kết hợp với phương án 2. Theo đó, “chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê, mua nhà ở công trình xây dựng, số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình BĐS”.

Trước các ý kiến ĐBQH còn khác nhau, chưa rõ, chưa thống nhất nói trên, Ủy viên UBTVQH, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết sẽ tổng hợp các ý kiến, báo cáo UBTVQH để tiếp tục trình, xin ý kiến Quốc hội nhằm hoàn thiện dự thảo Luật…