VnFinance
Thứ hai, 16/05/2022, 06:38 AM
  • Click để copy

Nhà ở xã hội: Bất cập "quỹ đất 20%"

Theo chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, tất cả dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành “quỹ đất 20%” mà không quan tâm đến yếu tố riêng, đặc thù của từng địa phương, từng đô thị hay nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội là bất cập.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, yêu cầu dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội là chế định đã được duy trì suốt hơn 8 năm qua.

Theo đó, tất cả dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành “quỹ đất 20%” mà không quan tâm đến yếu tố riêng, đặc thù của từng địa phương, từng đô thị hay nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội.

Ở khía cạnh tích cực, quy định này đã ràng buộc trách nhiệm của địa phương trong việc “siết” chủ đầu tư phải dành đất để phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên thực tế triển khai phát sinh nhiều bất cập và đòi hỏi phải đánh giá lại tính khoa học, hiệu quả, khả thi của quy định này.

Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh.

Hiện rất nhiều địa phương thuộc miền núi, trung du, khu vực có mức độ phát triển kinh tế - xã hội chưa cao, tập quán người dân chưa có nhu cầu ở chung cư, hoàn toàn chưa có nhu cầu nhà ở xã hội… nhưng vẫn phải miễn cưỡng bố trí “quỹ đất 20%” nhà ở xã hội để đủ điều kiện phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Sau đó, “quỹ đất 20%” không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực đất đai, không đáp ứng được yêu cầu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.

Bên cạnh đó, phương thức xử lý trong trường hợp bố trí “quỹ đất 20%” không phù hợp với quy hoạch hoặc định hướng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương nơi có dự án.

Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: “Trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận”.

Áp dụng nguyên tắc suy đoán, loại trừ thì theo ông Đỉnh, các quy định này đồng nghĩa với việc ấn định việc dành “quỹ đất 20%” nhà ở xã hội mặc nhiên đều phù hợp với quy hoạch.

“Chỉ khi có sự thay đổi về các tầng bậc quy hoạch (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) thì mới dẫn đến trường hợp việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp. Thuật ngữ không còn phù hợp được hiểu là trước khi quy hoạch thay đổi thì việc bố trí quỹ đất 20% vẫn phù hợp. Quy định này có phần duy ý chí, không phù hợp với thực tiễn”, ông Đỉnh nói.

Trong những trường hợp này, quy định bắt buộc dành “quỹ đất 20%” được thực thi một cách rất hình thức, mang tính đối phó và hệ quả là địa phương “đẩy việc” lên Thủ tướng quyết định đối với tất cả mọi dự án không phân biệt quy mô lớn nhỏ, trong khi không có bộ tiêu chí rõ ràng làm căn cứ quyết định.

Quy định dành Quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội còn nhiều bất cập.

Đáng chú ý, trước khi Thủ tướng quyết định thì các Bộ, ngành liên quan đều phải có ý kiến tham mưu, trong đó ý kiến quan trọng nhất thuộc Bộ Xây dựng (cơ quan chủ trì soạn thảo chính nhà ở xã hội); tạo cơ chế xin - cho, tiềm ẩn tiêu cực và đi ngược lại chủ trương cải cách, phân cấp, phân quyền của Chính phủ.

Với chủ trương “đẩy mạnh phân cấp, phân quyền hợp lý, hiệu quả, đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát quyền lực bằng những biện pháp hữu hiệu", ông Đỉnh khuyến nghị: Pháp luật nhà ở nên trao quyền quyết định bố trí quỹ đất, phát triển nhà ở xã hội cho chính quyền địa phương gắn liền với công tác thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ.

Thành công của chính sách nhà ở xã hội phải là thành công về mặt tổng thể: Địa phương đáp ứng đủ nhà ở xã hội theo nhu cầu của người dân, bao gồm bố trí tập trung tại các khu đô thị nhà ở xã hội; không cần thiết đánh giá thành công về cục bộ: phải bố trí nhà ở xã hội rải rác ở mọi dự án khu đô thị.

Quy định về việc phạt chủ đầu tư vì không dành 20% đất cho nhà ở xã hội cũng chưa thuyết phục, thỏa đáng.

Nghị định số 16/2022/NĐ-CP vừa ban hành đã bổ sung chế tài phạt chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị không dành diện tích đất ở xây dựng nhà ở xã hội (Quỹ đất 20%).

Theo Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, có 3 chủ thể có vai trò quyết định và chịu trách nhiệm về đồ án quy hoạch chi tiết: cơ quan tổ chức lập; cơ quan thẩm định; cơ quan phê duyệt quy hoạch.

Trong số 3 chủ thể chịu trách nhiệm về đồ án quy hoạch chi tiết thì chủ thể thẩm định; chủ thể phê duyệt quy hoạch đều là cơ quan nhà nước. Riêng chủ thể tổ chức lập quy hoạch có thể là cơ quan nhà nước hoặc doanh nghiệp là chủ đầu tư.

“Vai trò thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết thuộc về cơ quan nhà nước. Nếu phát hiện đồ án quy hoạch do chủ đầu tư lập không bố trí Quỹ đất nhà ở xã hội 20% theo quy định thì về nguyên tắc, cơ quan thẩm định (là cơ quan chuyên môn về xây dựng, quy hoạch) phải yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh, bổ sung Quỹ đất 20%.

Và nếu chủ đầu tư vẫn không dành Quỹ đất 20%, cơ quan thẩm định có quyền (và nghĩa vụ) trả lại hồ sơ, không thẩm định. Nếu đồ án quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư lập không dành Quỹ đất 20% nhưng vẫn được phê duyệt thì trách nhiệm chính phải thuộc về các cơ quan Nhà nước đã thẩm định, phê duyệt”, ông Đỉnh chỉ rõ.


Phía Đông Hà Nội giữ vững “ngôi vương” trên thị trường bất động sản
Phía Đông Hà Nội giữ vững “ngôi vương” trên thị trường bất động sản

Sau 4 năm, Vinhomes Ocean Park đã trở thành “thỏi nam châm” thu hút hơn 40 nghìn cư dân chuyển tới sinh sống. Cộng đồng này vẫn đang tiếp tục lớn mạnh từng ngày,...

Thành Nam Group muốn bán khu đất dự án ven biển Đà Nẵng, giá từ 150 triệu đồng/m2
Thành Nam Group muốn bán khu đất dự án ven biển Đà Nẵng, giá từ 150 triệu đồng/m2

Thành Nam Group muốn chuyển nhượng thửa đất số 19, lô A1.1, diện tích 2.039 m2 tại đường Hoàng Sa, TP Đà Nẵng với giá trị giao dịch không dưới 305,8 tỷ đồng...

Tin bất động sản ngày 28/9: Dự án Vicem Tower nghìn tỷ “đắp chiếu” gây lãng phí
Tin bất động sản ngày 28/9: Dự án Vicem Tower nghìn tỷ “đắp chiếu” gây lãng phí

Hơn 500 tỷ đồng làm khu đô thị sinh thái Nam Đông Hà tại Quảng Trị; Đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản; Thuduc House muốn rót 520 tỷ làm...

Động lực mới thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội
Động lực mới thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội

Theo nhận định của chuyên gia, phía Đông đang có những yếu tố vượt trội để phát triển thị trường bất động sản như quy hoạch và hạ tầng, sức hút từ các đại dự án...

Hé lộ hình ảnh Vịnh biển 4 mùa đầu tiên tại Việt Nam trước giờ khai trương
Hé lộ hình ảnh Vịnh biển 4 mùa đầu tiên tại Việt Nam trước giờ khai trương
28/09/2022 Multimedia

Những hình ảnh hé lộ mới nhất về Paradise Bay - Vịnh biển 4 mùa lần đầu tiên xuất hiện trong một dự án đô thị tại Việt Nam đang khiến cộng đồng...

Thuduc House muốn rót vốn vào dự án gần nghìn tỷ đồng tại Long An
Thuduc House muốn rót vốn vào dự án gần nghìn tỷ đồng tại Long An

Thuduc House dự kiến sẽ trình cổ đông thông qua chủ trương tham gia hợp tác phát triển Dự án Khu dân cư Nhã Đạt tại huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.

Những điểm đặc biệt của Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown
Những điểm đặc biệt của Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown

Là giai đoạn 3 và cũng là hợp phần cuối cùng của Siêu quần thể Đô thị biển quy mô 1.200ha, Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown sở hữu những tiện ích đặc quyền...

Dự án TNR Stars Đồng Hới hấp dẫn nhà đầu tư
Dự án TNR Stars Đồng Hới hấp dẫn nhà đầu tư

Ngày 24/9 vừa qua, lễ ra mắt dự án TNR Stars Đồng Hới đã diễn ra tại khách sạn Mường Thanh Luxury Quảng Bình. Hơn 600 người tham dự có cơ hội tìm hiểu...

Tin bất động sản ngày 27/9: Việt Trì (Phú Thọ) cảnh báo những vi phạm của Bất động sản Nhật Nam
Tin bất động sản ngày 27/9: Việt Trì (Phú Thọ) cảnh báo những vi phạm của Bất động sản Nhật Nam

Vĩnh Phúc có thêm khu công nghiệp rộng hơn 200ha; Lâm Đồng yêu cầu phân lô, tách thửa đất phải đúng quy định; Quảng Ninh giao 2,6ha đất cho Liên danh Handico...

Nghịch lý nhà đầu tư bất động sản vẫn liều mình “lướt sóng” trong lúc thị trường hạ nhiệt
Nghịch lý nhà đầu tư bất động sản vẫn liều mình “lướt sóng” trong lúc thị trường hạ nhiệt

Bất chấp thị trường bất động sản đang giảm tốc một số nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đi ngược đám đông vẫn đi tìm đất giá rẻ và sẵn sàng...

Sống xanh giữa nội đô: Hanoi Melody Residences thành tâm điểm
Sống xanh giữa nội đô: Hanoi Melody Residences thành tâm điểm

Báo cáo Xu hướng mua bán bất động sản năm 2022 và chỉ số tâm lý người tiêu dùng cho thấy, nhu cầu về không gian sống xanh, vườn tược tăng lên 61%...

5 yếu tố tăng sức hấp dẫn cho khu đô thị Kosy Lita Ha Nam
5 yếu tố tăng sức hấp dẫn cho khu đô thị Kosy Lita Ha Nam

Gần đây, khu đô thị Kosy Lita Ha Nam hiện đang là cái tên nhận được sự quan tâm lớn của đông đảo giới địa ốc nhờ sở hữu hàng loạt lợi thế thỏa mãn...

Bất động sản Sơn Kim muốn huy động 500 tỷ đồng trái phiếu để mua tòa văn phòng tại Thủ Thiêm
Bất động sản Sơn Kim muốn huy động 500 tỷ đồng trái phiếu để mua tòa văn phòng tại Thủ Thiêm

Bất động sản Sơn Kim vừa công bố thông tin về đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ, với khối lượng phát hành 5.000 trái phiếu tương ứng huy động 500 tỷ đồng...

Bà Rịa – Vũng Tàu: Xử phạt 500 triệu đồng và đình chỉ kinh doanh chủ đầu tư dự án Khu nhà ở Sadaco
Bà Rịa – Vũng Tàu: Xử phạt 500 triệu đồng và đình chỉ kinh doanh chủ đầu tư dự án Khu nhà ở Sadaco

Công ty TNHH MTV Sadaco bị xử phạt 500 triệu đồng và đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản 6 tháng đối với dự án Khu nhà ở Sadaco...

Bắc Giang chuẩn bị có khu đô thị 1.845 ha
Bắc Giang chuẩn bị có khu đô thị 1.845 ha

UBND tỉnh Bắc Giang vừa ban hành Quyết định phê duyệt nhiệm vụ Quy hoạch chung xây dựng đô thị Phì Điền, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang đến năm 2040 (tỷ lệ 1/5.000)...

Tin bất động sản ngày 26/9: Lâm Đồng chấm dứt hoạt động dự án của Công ty cổ phần cà phê Trung Nguyên
Tin bất động sản ngày 26/9: Lâm Đồng chấm dứt hoạt động dự án của Công ty cổ phần cà phê Trung Nguyên

Vingroup được chấp thuận dự án Pin Lithium 6.300 tỷ ở Hà Tĩnh; Khánh Hòa công khai bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 tại các địa phương; Quảng Ngãi...

Tin lời “cò” đất, nhà đầu tư còng lưng “gánh nợ”
Tin lời “cò” đất, nhà đầu tư còng lưng “gánh nợ”

Không ít nhà đầu tư tay ngang đã vay mượn lao vào cơn “sốt đất” để rồi mắc cạn. Chuyên gia cho rằng, những người có tiền muốn tham gia...

Mua nhà đất giá dưới 3 tỷ đồng ở Hà Nội không khó nhưng có rủi ro
Mua nhà đất giá dưới 3 tỷ đồng ở Hà Nội không khó nhưng có rủi ro

Lực cung phân khúc bất động sản thứ cấp loại hình căn hộ gần như cạn kiệt tại các quận trung tâm Tp Hà Nội. Thế nhưng, trên thị trường bất động sản loại hình nhà đất nông nghiệp âm thầm giao dịch với mức giá dưới 3 tỷ đồng.

Trong vòng nửa năm, giá nhiều chung cư cũ đã tăng cả nửa tỷ đồng
Trong vòng nửa năm, giá nhiều chung cư cũ đã tăng cả nửa tỷ đồng

Nguồn cung căn hộ khan hiếm trong thời gian dài khiến giá mua bán tăng mạnh. Tuy nhiên, một số chủ nhà vì vội bán mà mất hàng nửa tỷ đồng.



vnfinance.vn