VnFinance
Thứ hai, 16/05/2022, 06:38 AM

Nhà ở xã hội: Bất cập "quỹ đất 20%"

Theo chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, tất cả dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành “quỹ đất 20%” mà không quan tâm đến yếu tố riêng, đặc thù của từng địa phương, từng đô thị hay nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội là bất cập.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, yêu cầu dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội là chế định đã được duy trì suốt hơn 8 năm qua.

Theo đó, tất cả dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành “quỹ đất 20%” mà không quan tâm đến yếu tố riêng, đặc thù của từng địa phương, từng đô thị hay nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội.

Ở khía cạnh tích cực, quy định này đã ràng buộc trách nhiệm của địa phương trong việc “siết” chủ đầu tư phải dành đất để phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên thực tế triển khai phát sinh nhiều bất cập và đòi hỏi phải đánh giá lại tính khoa học, hiệu quả, khả thi của quy định này.

Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh.

Hiện rất nhiều địa phương thuộc miền núi, trung du, khu vực có mức độ phát triển kinh tế - xã hội chưa cao, tập quán người dân chưa có nhu cầu ở chung cư, hoàn toàn chưa có nhu cầu nhà ở xã hội… nhưng vẫn phải miễn cưỡng bố trí “quỹ đất 20%” nhà ở xã hội để đủ điều kiện phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Sau đó, “quỹ đất 20%” không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực đất đai, không đáp ứng được yêu cầu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.

Bên cạnh đó, phương thức xử lý trong trường hợp bố trí “quỹ đất 20%” không phù hợp với quy hoạch hoặc định hướng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương nơi có dự án.

Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: “Trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận”.

Áp dụng nguyên tắc suy đoán, loại trừ thì theo ông Đỉnh, các quy định này đồng nghĩa với việc ấn định việc dành “quỹ đất 20%” nhà ở xã hội mặc nhiên đều phù hợp với quy hoạch.

“Chỉ khi có sự thay đổi về các tầng bậc quy hoạch (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) thì mới dẫn đến trường hợp việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp. Thuật ngữ không còn phù hợp được hiểu là trước khi quy hoạch thay đổi thì việc bố trí quỹ đất 20% vẫn phù hợp. Quy định này có phần duy ý chí, không phù hợp với thực tiễn”, ông Đỉnh nói.

Trong những trường hợp này, quy định bắt buộc dành “quỹ đất 20%” được thực thi một cách rất hình thức, mang tính đối phó và hệ quả là địa phương “đẩy việc” lên Thủ tướng quyết định đối với tất cả mọi dự án không phân biệt quy mô lớn nhỏ, trong khi không có bộ tiêu chí rõ ràng làm căn cứ quyết định.

Quy định dành Quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội còn nhiều bất cập.

Đáng chú ý, trước khi Thủ tướng quyết định thì các Bộ, ngành liên quan đều phải có ý kiến tham mưu, trong đó ý kiến quan trọng nhất thuộc Bộ Xây dựng (cơ quan chủ trì soạn thảo chính nhà ở xã hội); tạo cơ chế xin - cho, tiềm ẩn tiêu cực và đi ngược lại chủ trương cải cách, phân cấp, phân quyền của Chính phủ.

Với chủ trương “đẩy mạnh phân cấp, phân quyền hợp lý, hiệu quả, đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát quyền lực bằng những biện pháp hữu hiệu", ông Đỉnh khuyến nghị: Pháp luật nhà ở nên trao quyền quyết định bố trí quỹ đất, phát triển nhà ở xã hội cho chính quyền địa phương gắn liền với công tác thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ.

Thành công của chính sách nhà ở xã hội phải là thành công về mặt tổng thể: Địa phương đáp ứng đủ nhà ở xã hội theo nhu cầu của người dân, bao gồm bố trí tập trung tại các khu đô thị nhà ở xã hội; không cần thiết đánh giá thành công về cục bộ: phải bố trí nhà ở xã hội rải rác ở mọi dự án khu đô thị.

Quy định về việc phạt chủ đầu tư vì không dành 20% đất cho nhà ở xã hội cũng chưa thuyết phục, thỏa đáng.

Nghị định số 16/2022/NĐ-CP vừa ban hành đã bổ sung chế tài phạt chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị không dành diện tích đất ở xây dựng nhà ở xã hội (Quỹ đất 20%).

Theo Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, có 3 chủ thể có vai trò quyết định và chịu trách nhiệm về đồ án quy hoạch chi tiết: cơ quan tổ chức lập; cơ quan thẩm định; cơ quan phê duyệt quy hoạch.

Trong số 3 chủ thể chịu trách nhiệm về đồ án quy hoạch chi tiết thì chủ thể thẩm định; chủ thể phê duyệt quy hoạch đều là cơ quan nhà nước. Riêng chủ thể tổ chức lập quy hoạch có thể là cơ quan nhà nước hoặc doanh nghiệp là chủ đầu tư.

“Vai trò thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết thuộc về cơ quan nhà nước. Nếu phát hiện đồ án quy hoạch do chủ đầu tư lập không bố trí Quỹ đất nhà ở xã hội 20% theo quy định thì về nguyên tắc, cơ quan thẩm định (là cơ quan chuyên môn về xây dựng, quy hoạch) phải yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh, bổ sung Quỹ đất 20%.

Và nếu chủ đầu tư vẫn không dành Quỹ đất 20%, cơ quan thẩm định có quyền (và nghĩa vụ) trả lại hồ sơ, không thẩm định. Nếu đồ án quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư lập không dành Quỹ đất 20% nhưng vẫn được phê duyệt thì trách nhiệm chính phải thuộc về các cơ quan Nhà nước đã thẩm định, phê duyệt”, ông Đỉnh chỉ rõ.


Ủy quyền cho UBND thành phố Thanh Hóa phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất năm 2024
Ủy quyền cho UBND thành phố Thanh Hóa phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất năm 2024

Chủ tịch UBND tỉnh Đỗ Minh Tuấn vừa ký và ban hành Quyết định số 1220/QĐ-UBND, về việc ủy quyền cho UBND thành phố Thanh Hóa phê duyệt phương án...

Tin bất động sản ngày 29/3: Căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng giá từ 16-20%
Tin bất động sản ngày 29/3: Căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng giá từ 16-20%

Nghệ An tìm nhà đầu tư cho dự án nhà ở gần 670 tỷ đồng; Ninh Bình thúc đẩy việc triển khai Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội...

Chậm triển khai dự án nhà ở xã hội, UDIC bị phạt 140 triệu đồng
Chậm triển khai dự án nhà ở xã hội, UDIC bị phạt 140 triệu đồng

Mới đây, Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội ban hành kết luận thanh tra chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc thực hiện đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định tại Dự án khu đô thị mới Hạ Đình (thuộc xã Tân Triều, huyện Thanh Trì và phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội).

Đề nghị sử dụng chi thường xuyên để nâng cấp công trình dự án đã xây dựng
Đề nghị sử dụng chi thường xuyên để nâng cấp công trình dự án đã xây dựng

Bộ Tài chính đang đề nghị xây dựng Nghị định của Chính phủ quy định việc lập dự toán, quản lý, sử dụng chi thường xuyên ngân sách Nhà nước để mua sắm tài sản,...

Ninh Bình: Thành lập Tổ công tác đẩy nhanh tiến độ kế hoạch vốn đầu tư công 2024
Ninh Bình: Thành lập Tổ công tác đẩy nhanh tiến độ kế hoạch vốn đầu tư công 2024

UBND tỉnh Ninh Bình vừa có Quyết định thành lập Tổ công tác đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công năm 2024 của các công trình,...

Quy định về cấp sổ đỏ cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
Quy định về cấp sổ đỏ cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

Điều 146 Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...

Tin bất động sản ngày 28/3: Thanh Hóa duyệt phương án đấu giá khu đất 11,5ha tại Sầm Sơn
Tin bất động sản ngày 28/3: Thanh Hóa duyệt phương án đấu giá khu đất 11,5ha tại Sầm Sơn

Phú Yên chấp thuận chủ trương đầu tư khu nhà ở hơn 2.000 tỷ đồng; Bình Định sắp đấu giá 217 lô đất ở thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội;...

Thủ tướng Chính phủ yêu cầu sớm trình Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/7/2024
Thủ tướng Chính phủ yêu cầu sớm trình Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/7/2024

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu trước ngày 31/3/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và các cơ quan liên quan,...

Dở khóc dở cười mua chung đất, bạn ‘đi đêm’ ăn chênh nửa tỷ đồng
Dở khóc dở cười mua chung đất, bạn ‘đi đêm’ ăn chênh nửa tỷ đồng

Mảnh đất bán giá 1 tỷ đồng cho hai người bạn thân góp vốn mua chung, nhưng tài khoản của môi giới lại nhận được 1,5 tỷ. Môi giới báo khách chuyển dư 5

Thanh Hóa: Tập trung triển khai công tác quy hoạch
Thanh Hóa: Tập trung triển khai công tác quy hoạch

UBND tỉnh Thanh Hóa vừa có Công văn số 4040/UBND-THKH, tiếp tục tập trung triển khai thực hiện tốt công tác quy hoạch trên địa bàn tỉnh.

Bất động sản Phát Đạt “trình làng” thị trường ít nhất 4 dự án lớn trong năm 2024
Bất động sản Phát Đạt “trình làng” thị trường ít nhất 4 dự án lớn trong năm 2024

Năm 2024, Bất động sản Phát Đạt có ít nhất 4 dự án hội tụ đủ các điều kiện để đưa ra thị trường tập trung tại khu vực Bình Dương, Bà Rịa – Vũng...

Xây nhà máy trong khu công nghiệp có phải lập quy hoạch chi tiết?
Xây nhà máy trong khu công nghiệp có phải lập quy hoạch chi tiết?

Việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đối với một khu công nghiệp là căn cứ lập dự án, cấp giấy phép đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật...

Giá chung cư Hà Nội sẽ “hạ nhiệt” khi bài toán nguồn cung được giải quyết
Giá chung cư Hà Nội sẽ “hạ nhiệt” khi bài toán nguồn cung được giải quyết

Căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tiếp tăng giá khiến việc sở hữu nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn...

Thị trường “chuyển trạng thái 180 độ” khi Thành phố đảo Hoàng Gia ra mắt
Thị trường “chuyển trạng thái 180 độ” khi Thành phố đảo Hoàng Gia ra mắt

Với việc được áp dụng chính sách đột phá, trên nền tảng bán hàng mới cộng hưởng lợi thế hiếm có của vị trí và tiện ích, siêu phẩm Vinhomes Royal Island đang tạo ra...

Dự án khu nhà ở xã hội hơn 1.900 tỷ ở Hải Phòng về tay Hưng Thịnh
Dự án khu nhà ở xã hội hơn 1.900 tỷ ở Hải Phòng về tay Hưng Thịnh

UBND TP.Hải Phòng vừa chấp thuận liên danh Công ty CP TTD holding - CTCP Hưng Thịnh Incons là nhà đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở xã hội (NƠXH)...

Tin bất động sản ngày 27/3: Bất ngờ với giá khởi điểm khu đất thuê làm bãi đậu xe tại Quy Nhơn
Tin bất động sản ngày 27/3: Bất ngờ với giá khởi điểm khu đất thuê làm bãi đậu xe tại Quy Nhơn

Thái Nguyên tìm nhà đầu tư cho khu đô thị gần 1.400 tỷ đồng; Thanh Hóa thúc tiến độ đấu giá quyền sử dụng đất nhiều dự án; Đà Nẵng mở bán hơn 200 căn...

T&T Group hợp tác quản lý vận hành 'chuẩn Nhật Bản' tại dự án T&T City Millennia Long An
T&T Group hợp tác quản lý vận hành "chuẩn Nhật Bản" tại dự án T&T City Millennia Long An

Công ty Cổ phần Thái Sơn Long An (đơn vị trong hệ sinh thái Tập đoàn T&T Group) và đối tác Nhật Bản – Tập đoàn Anabuki vừa ký kết hợp tác quản lý...

Năm 2023, 'hệ sinh thái' của đại gia Lê Văn Kiểm kinh doanh ra sao?
Năm 2023, 'hệ sinh thái' của đại gia Lê Văn Kiểm kinh doanh ra sao?
27/03/2024 Doanh nghiệp

Năm 2023, KN Cam Ranh và KN Vạn Ninh trong "hệ sinh thái" của đại gia Lê Văn Kiểm đều ghi nhận kết quả kinh doanh trái chiều, nợ phải trả đều tăng đáng kể.

Quy định pháp luật về nhà ở xã hội nên áp dụng từ ngày 01/07/2024?
Quy định pháp luật về nhà ở xã hội nên áp dụng từ ngày 01/07/2024?

Để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới, Bộ Xây dựng, các địa phương và doanh nghiệp đã kiến nghị Chính phủ trình Quốc hội...

VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance