VnFinance
Thứ ba, 25/05/2021, 15:01 PM

Những rủi ro cho thị trường bất động sản hiện nay

Thị trường bất động sản luôn tiềm ẩn những rủi ro ảnh hưởng mạnh tới những nhà đầu tư. Đầu tư hiện nay thường theo xu hướng đồn thổi, tức là thị trường bị ảnh hưởng nhiều bởi những thông tin có cơ sở và không có cơ sở. Vậy đâu sẽ là những nguy cơ tiềm ẩn mà các nhà đầu tư cần quan tâm. Dưới đây là một số rủi ro thường gặp khi đầu tư vào thị trường bất động sản.

Rủi ro về chính sách:

Các chính sách có tác động trực tiếp như thuế, ngân hàng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới sửa đổi... đều ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh địa ốc. Chính sách có thể trở thành cú hích kéo thị trường đi lên và ngược lại nó cũng đủ sức đánh gục các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân nếu như vướng mắc chỉ vài chi tiết nhỏ.

Đơn cử như cách tính tiền sử dụng đất đã và đang trở thành nỗi ám ảnh đối với nhà đầu tư bất động sản hiện nay. Có những dự án án binh bất động nhiều năm nay chỉ vì nếu nộp tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư lỗ nặng. Nhà đầu tư cần theo dõi và phân tích những ảnh hưởng cụ thể của các chính sách đến dự án liên quan.

Rủi ro trong quá trình giải phóng mặt bằng:

Đây là yếu tố sống còn, mối bận tâm và cả nỗi hồi hộp của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản vì có đất sạch mới đảm bảo triển khai theo đúng tiến độ. Tuy nhiên, không phải lúc nào mọi việc cũng diễn ra thuận lợi.

Những chi phí phát sinh liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng rất nhiều: giá đất tăng hoặc chủ đất eo sách, các loại thuế, khoản dự phòng... và có thể kéo dài nhiều năm chưa dứt.

Rủi ro về hạ tầng và môi trường quanh dự án:

Lưu ý những nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém và ô nhiễm môi trường, thiếu thốn tiện ích... có thể làm giảm giá trị khai thác của dự án, thậm chí ế hàng.

Ngược lại, nếu những dự án nằm trong quy hoạch hạ tầng đồng bộ, môi trường sống tốt thường hút khách, được nhiều nhà đầu tư quan tâm và chọn mua. Song, tiến độ hạ tầng không phải do cá nhân hay doanh nghiệp quyết định mà phụ thuộc vào dòng vốn ngân sách. Có trường hợp dự án đã xong chờ mãi chưa thấy cầu đường kết nối dẫn đến thất bại.

Rủi ro kinh tế vĩ mô và kinh tế ngành:

Khủng hoảng kinh tế trong nước, khu vực hay thế giới sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư trong bối cảnh Việt Nam đã hội nhập sâu rộng với bạn bè quốc tế. Việc chọn thời điểm hợp lý dựa vào chu kỳ tăng trưởng - suy thoái của nền kinh tế nói chung và của ngành nói riêng có thể quyết định thắng thua.

Thông thường chủ đầu tư phải tính toán thời điểm hoàn thành dự án đúng lúc nền kinh tế đang phục hồi trở lại. Nếu tính sai thời điểm, hậu quả sẽ khó lường. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng và suy thoái của ngành bất động sản Việt Nam đến nay vẫn còn là bài toán đố đầy hoài nghi đối với giới đầu tư. Đây chính là ván cược có không ít rủi ro.

Rủi ro về lãi suất:

Các dự án lớn chủ yếu thường dựa vào sự hỗ trợ tài chính của các ngân hàng. Chủ đầu tư thường phải đi vay vốn và chi phí sử dụng vốn sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Khách hàng cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng vay khi mua dự án. Song, hiện nay lãi suất ở Việt Nam vẫn còn quá cao so với các nước, cộng thêm việc điều chỉnh lãi suất thả nổi, có thể tăng lên bất cứ lúc nào là một rủi ro khá lớn trong đầu tư kinh doanh bất động sản.

Rủi ro về đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn hay mất cân đối cung cầu: Khi đầu tư, ngoài việc khảo sát những đối thủ đang hiện diện trong khu vực, cần xem xét khả năng xuất hiện các đối thủ tiềm ẩn như sản phẩm thay thế, hay các dự án khác được hình thành ngay sau đó. Việc có quá nhiều đối thủ sẽ có khả năng làm cung vượt cầu dẫn đến kết quả kinh doanh kém do giá bất động sản giảm, thậm chí là ế hàng.

Rủi ro về kiến trúc phong thủy:

Như một môn khoa học không thể thiếu, thiết kế bất động sản hài hòa, đạt sự cân bằng giữa khí, gió và nước trong dự án là yếu tố cá biệt rất được quan tâm khi đầu tư kinh doanh bất động sản tại các quốc gia phương Đông.

Tại thị trường Việt Nam từng xảy ra trường hợp dự án thiếu nghiên cứu môn khoa học này dẫn đến khai thác không hiệu quả và bán cả dự án cũng chẳng ai mua. 

 Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư: 

Tại Việt Nam, dòng vốn đầu tư bất động sản thường không dồi dào đối với cả doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp.

Chỉ cần chủ quan khi lên kế hoạch phân bổ vốn cho dự án hoặc suất đầu tư, thiếu nguồn vốn sẽ không có những khoản dự phòng rủi ro. Khi nguồn cung cấp vốn gặp vấn đề, dự án phải hoãn lại, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp và cả nhà đầu tư.

Rủi ro về ý tưởng sản phẩm hay định vị phân khúc thị trường không phù hợp:

Các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam thường bỏ qua khâu nghiên cứu thị trường hay thuê nhà vận hành sản phẩm chuyên nghiệp để được tư vấn ý tưởng và mô hình kinh doanh từ đầu. Điều này dẫn đến doanh nghiệp không có được nghiên cứu khả thi bài bản cho dự án và phân khúc hàng hóa.

Khi bất động sản hình thành không bán được thì đã muộn màng, không thể xếp bàn cờ làm lại. Tạo ra một bất động sản mà thị trường không cần hoặc nhu cầu rất ít xem như bị thương ngay tử huyệt. 

Rủi ro về năng lực quản lý dự án:

Trường hợp khá phổ biến tại thị trường địa ốc Việt Nam là các chủ đầu tư thường tự thực hiện tất cả công tác quản lý dự án mà không cần thuê một đơn vị chuyên nghiệp. Họ chi phối phần lớn các quyết định như chọn nhà thầu, chọn nhà cung cấp theo cảm tính. Điều này tạo ra nhiều rủi ro về chất lượng, tiến độ và cả phát sinh chi phí cho dự án nếu như đội ngũ quản lý dự án không đủ năng lực.

Rủi ro về năng lực vận hành bất động sản hay hậu mãi:

Đa phần chủ đầu tư chưa từng có kinh nghiệm vận hành tòa nhà hoặc không có quy trình quản lý chuyên nghiệp nhưng họ vẫn chi phối hoạt động này. Từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu hoặc sai quy định, chưa khai thác hết tiềm năng của tài sản và hiệu quả kinh doanh của bất động sản cũng không cao.

Những vụ tranh chấp, kiện tụng về cách vận hành chung cư, nhà cao tầng của các nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng xuất phát từ nguyên nhân này. Đây chính là chế độ hậu mãi trong đầu tư kinh doanh bất động sản, nếu chất lượng dịch vụ kém, rủi ro mất uy tín thương hiệu rất lớn


Ninh Bình: Thành lập Tổ công tác đẩy nhanh tiến độ kế hoạch vốn đầu tư công 2024
Ninh Bình: Thành lập Tổ công tác đẩy nhanh tiến độ kế hoạch vốn đầu tư công 2024

UBND tỉnh Ninh Bình vừa có Quyết định thành lập Tổ công tác đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công năm 2024 của các công trình,...

Quy định về cấp sổ đỏ cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
Quy định về cấp sổ đỏ cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

Điều 146 Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...

Tin bất động sản ngày 28/3: Thanh Hóa duyệt phương án đấu giá khu đất 11,5ha tại Sầm Sơn
Tin bất động sản ngày 28/3: Thanh Hóa duyệt phương án đấu giá khu đất 11,5ha tại Sầm Sơn

Phú Yên chấp thuận chủ trương đầu tư khu nhà ở hơn 2.000 tỷ đồng; Bình Định sắp đấu giá 217 lô đất ở thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội;...

Thủ tướng Chính phủ yêu cầu sớm trình Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/7/2024
Thủ tướng Chính phủ yêu cầu sớm trình Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/7/2024

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu trước ngày 31/3/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và các cơ quan liên quan,...

Dở khóc dở cười mua chung đất, bạn ‘đi đêm’ ăn chênh nửa tỷ đồng
Dở khóc dở cười mua chung đất, bạn ‘đi đêm’ ăn chênh nửa tỷ đồng

Mảnh đất bán giá 1 tỷ đồng cho hai người bạn thân góp vốn mua chung, nhưng tài khoản của môi giới lại nhận được 1,5 tỷ. Môi giới báo khách chuyển dư 5

Thanh Hóa: Tập trung triển khai công tác quy hoạch
Thanh Hóa: Tập trung triển khai công tác quy hoạch

UBND tỉnh Thanh Hóa vừa có Công văn số 4040/UBND-THKH, tiếp tục tập trung triển khai thực hiện tốt công tác quy hoạch trên địa bàn tỉnh.

Bất động sản Phát Đạt “trình làng” thị trường ít nhất 4 dự án lớn trong năm 2024
Bất động sản Phát Đạt “trình làng” thị trường ít nhất 4 dự án lớn trong năm 2024

Năm 2024, Bất động sản Phát Đạt có ít nhất 4 dự án hội tụ đủ các điều kiện để đưa ra thị trường tập trung tại khu vực Bình Dương, Bà Rịa – Vũng...

Xây nhà máy trong khu công nghiệp có phải lập quy hoạch chi tiết?
Xây nhà máy trong khu công nghiệp có phải lập quy hoạch chi tiết?

Việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đối với một khu công nghiệp là căn cứ lập dự án, cấp giấy phép đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật...

Giá chung cư Hà Nội sẽ “hạ nhiệt” khi bài toán nguồn cung được giải quyết
Giá chung cư Hà Nội sẽ “hạ nhiệt” khi bài toán nguồn cung được giải quyết

Căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tiếp tăng giá khiến việc sở hữu nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn...

Thị trường “chuyển trạng thái 180 độ” khi Thành phố đảo Hoàng Gia ra mắt
Thị trường “chuyển trạng thái 180 độ” khi Thành phố đảo Hoàng Gia ra mắt

Với việc được áp dụng chính sách đột phá, trên nền tảng bán hàng mới cộng hưởng lợi thế hiếm có của vị trí và tiện ích, siêu phẩm Vinhomes Royal Island đang tạo ra...

Dự án khu nhà ở xã hội hơn 1.900 tỷ ở Hải Phòng về tay Hưng Thịnh
Dự án khu nhà ở xã hội hơn 1.900 tỷ ở Hải Phòng về tay Hưng Thịnh

UBND TP.Hải Phòng vừa chấp thuận liên danh Công ty CP TTD holding - CTCP Hưng Thịnh Incons là nhà đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở xã hội (NƠXH)...

Tin bất động sản ngày 27/3: Bất ngờ với giá khởi điểm khu đất thuê làm bãi đậu xe tại Quy Nhơn
Tin bất động sản ngày 27/3: Bất ngờ với giá khởi điểm khu đất thuê làm bãi đậu xe tại Quy Nhơn

Thái Nguyên tìm nhà đầu tư cho khu đô thị gần 1.400 tỷ đồng; Thanh Hóa thúc tiến độ đấu giá quyền sử dụng đất nhiều dự án; Đà Nẵng mở bán hơn 200 căn...

T&T Group hợp tác quản lý vận hành 'chuẩn Nhật Bản' tại dự án T&T City Millennia Long An
T&T Group hợp tác quản lý vận hành "chuẩn Nhật Bản" tại dự án T&T City Millennia Long An

Công ty Cổ phần Thái Sơn Long An (đơn vị trong hệ sinh thái Tập đoàn T&T Group) và đối tác Nhật Bản – Tập đoàn Anabuki vừa ký kết hợp tác quản lý...

Năm 2023, 'hệ sinh thái' của đại gia Lê Văn Kiểm kinh doanh ra sao?
Năm 2023, 'hệ sinh thái' của đại gia Lê Văn Kiểm kinh doanh ra sao?
27/03/2024 Doanh nghiệp

Năm 2023, KN Cam Ranh và KN Vạn Ninh trong "hệ sinh thái" của đại gia Lê Văn Kiểm đều ghi nhận kết quả kinh doanh trái chiều, nợ phải trả đều tăng đáng kể.

Quy định pháp luật về nhà ở xã hội nên áp dụng từ ngày 01/07/2024?
Quy định pháp luật về nhà ở xã hội nên áp dụng từ ngày 01/07/2024?

Để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới, Bộ Xây dựng, các địa phương và doanh nghiệp đã kiến nghị Chính phủ trình Quốc hội...

Hà Nội dự kiến lập thêm thành phố mới ở Phú Xuyên, Ứng Hòa
Hà Nội dự kiến lập thêm thành phố mới ở Phú Xuyên, Ứng Hòa

UBND Thành phố Hà Nội vừa trình HĐND Thành phố đồ án điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065....

Vinhomes kiến tạo 'phố Hàn' ở phía Đông đón cộng đồng Hàn Quốc như thế nào?
Vinhomes kiến tạo "phố Hàn" ở phía Đông đón cộng đồng Hàn Quốc như thế nào?

Vinhomes Ocean Park 2 đang trở thành điểm đến mới của cộng đồng quốc tế, đặc biệt là cộng đồng người Hàn Quốc đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội, nhờ sự...

Căn hộ Cash-Home: Dòng sản phẩm đột phá của Grand SunLake, tiên phong dẫn đầu xu hướng bất động sản giá trị thực
Căn hộ Cash-Home: Dòng sản phẩm đột phá của Grand SunLake, tiên phong dẫn đầu xu hướng bất động sản giá trị thực

Trước sự chuyến biến tích cực của thị trường bất động sản Hà Nội, giới chuyên gia nhận định, các dòng sản phẩm bất động sản giá trị thật sẽ hướng thị trường...

Thành phố Hồ Chí Minh: Công ty Cổ phần Đầu tư Tài sản Koji bị cưỡng chế thuế gần 12 tỷ đồng do chậm nộp
Thành phố Hồ Chí Minh: Công ty Cổ phần Đầu tư Tài sản Koji bị cưỡng chế thuế gần 12 tỷ đồng do chậm nộp

Mới đây, Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh đã ra quyết định cưỡng chế thuế bằng biện pháp trích tiền từ tài khoản đối với Công ty Cổ phần Đầu tư Tài sản Koji...

VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance