Booking đặt chỗ dự án: Đẩy rủi ro về khách hàng với các "bẫy" pháp lý

“Booking đặt chỗ/giữ chỗ” là khái niệm được giới môi giới bất động sản nhắc đến nhiều trong những năm gần đây, nhằm mời chào khách hàng đặt tiền vào các dự án nhà ở, căn hộ chưa đủ điều kiện mở bán.

Hình thức mua nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai ngày càng trở nên phổ biến do tâm lý lo sợ thiếu quỹ căn hộ tại các đô thị lớn, tiêu biểu như ở Hà Nội ngày một ít đi vì nhu cầu tăng lên. Việc đẩy booking tại các dự án càng cao có thể kéo theo giá thành tại thời điểm mở bán của các dự án cũng tăng theo.

Một trong những dự án gần đây được nhiều người biết đến là Lumi Hanoi của chủ đầu tư CapitaLand tại Đại Lộ Thăng Long, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội với diện tích 5,6 ha xây dựng 3.950 căn hộ, khởi công từ quý IV/2023.

Tại thời điểm được quảng cáo mời chào booking rầm rộ, dự án vẫn còn là một bãi đất trống. Ngày 15/3 vừa qua, Lumi Hanoi mới có máy móc thi công móng và chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng trong các hội nhóm mạng xã hội, trang web bất động sản từ đầu quý I/2024 đến nay, môi giới của CapitaLand đã rầm rộ quảng cáo, mở booking đặt chỗ cho dự án.

Lý do môi giới đưa ra thuyết phục khách hàng xuống tiền booking đặt chỗ ở Lumi Hanoi là “dự án đã bán hết 90% quỹ căn hộ booking đặt chỗ trong ngày đầu mở bán”. Do đó, khách hàng nên booking sớm để “có suất mua phân theo số thứ tự, trong khi số lượng khách chờ đặt chỗ không nhỏ”.

Giá trị cho một suất booking có hoàn lại được đưa ra là 100 triệu đồng và được nêu rõ “sau sự kiện mở bán nếu không có nhu cầu mua sẽ hoàn lại toàn bộ số tiền này”.

Trước đó, năm 2023, Công ty cổ phần Gamuda Land và Công ty cổ phần Bất động sản Khải Thịnh bị UBND TP HCM xử phạt lần lượt 900 triệu đồng và 500 triệu đồng vì huy động vốn dự án hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện mở bán. Đây là hoạt động huy động vốn chưa đúng với quy dịnh của Luật Kinh doanh bất động sản, có thể dẫn đến rủi ro cho người mua.

Mới đây, ngày 22/7/2024, trước phản ánh của người dân về việc dự án Tổ hợp căn hộ bên bờ sông Hàn (khu đất A2-1, phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà, Đà Nẵng) do Công ty CP Tập đoàn Đông Đô làm chủ đầu tư xuất hiện tình trạng đặt cọc, huy động vốn, góp vốn căn hộ, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng đã đưa ra thông tin cảnh báo.

Cụ thể, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cho biết dự án tổ hợp này chưa đủ điều kiện được huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và chưa đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Trước đó, năm 2022, dự án do Tập đoàn Đông Đô làm chủ đầu tư này cũng đã từng bị cảnh báo tình trạng huy động vốn trái phép.

Những bài học nhãn tiền đã có là lời cảnh giác cho những khách hàng đang tiến hành booking đặt chỗ các dự án hiện nay.

Chủ đầu tư có trách nhiệm gì đối với các hợp đồng booking đặt chỗ?

Trao đổi với PetroTimes về thực trạng này, Luật sư Nguyễn Thị Hoài Thắm, Phó phòng Pháp lý Công ty Luật ACC cho biết, theo quy định của pháp luật Việt Nam, đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bất động sản/bất động sản hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện nhất định mới được phép mở bán chính thức:

Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh: “1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau: Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện: Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất”.

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.

Từ những quy định nêu trên, luật sư Thắm cho rằng việc chủ đầu tư mở booking, đặt cọc cho các dự án bất động sản hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện mở bán được xem là không tuân thủ quy định pháp luật.

Việc yêu cầu khách hàng đặt cọc hay booking trước khi dự án đủ điều kiện mở bán có thể bị coi là hành vi huy động vốn trái phép.

Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn thì phải tuân theo quy định tại khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở 2014; đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và quy định tại khoản 3 Điều này.

Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở 2014 thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

“Việc chủ đầu tư yêu cầu đặt cọc trước khi có giấy phép mở bán có thể dẫn đến việc bị phạt hoặc bị yêu cầu hoàn trả tiền cọc, phạt cọc, bồi thường thiệt hại (nếu có) khi có hành vi vi phạm các quy định này”, Phó phòng Pháp lý Công ty Luật ACC chỉ ra.

Căn cứ các luật hiện hành, Luật sư Nguyễn Thị Hoài Thắm nhìn nhận, trách nhiệm của chủ đầu tư khi các công ty con hoặc môi giới mở booking rầm rộ trong khi chưa đạt điều kiện mở bán là rất lớn.

Thứ nhất, về trách nhiệm pháp lý, chủ đầu tư phải đảm bảo rằng các hoạt động của mình và các đơn vị liên quan đều tuân thủ quy định pháp luật. Nếu không, chủ đầu tư có thể bị xử phạt hoặc yêu cầu hoàn trả tiền cọc cho khách hàng kể cả trong trường hợp chủ đầu tư không ký kết và nhận tiền trực tiếp từ người mua.

Thứ hai, chủ đầu tư cần đảm bảo rằng tất cả thông tin về dự án và các hoạt động giao dịch đều được công bố minh bạch và rõ ràng để tránh hiểu lầm và tranh chấp.

Đẩy rủi ro pháp lý về phía khách hàng

Theo Luật sư Nguyễn Thị Hoài Thắm, phương thức mở booking trước khi đủ điều kiện mở bán có thể đẩy rủi ro pháp lý về phía khách hàng.

Rủi ro đầu tiên có thể kể đến là chủ đầu tư/bên nhận đặt cọc nhận đặt cọc của nhiều người để mua bán cùng một tài sản và sau đó bỏ trốn hoặc trì hoàn việc thực hiện nghĩa vụ, tìm nhiều lý do để chiếm dụng tiền cọc sử dụng vào mục đích khác.

Chủ đầu tư/bên nhận đặt cọc cũng có thể cố tình không thực hiện hợp đồng đặt cọc, gây khó khăn, không chấp nhận nộp phạt cọc, quỵt tiền cọc… Mặc dù pháp luật có quy định bảo vệ cho bên bị vi phạm hợp đồng đó là có quyền khởi kiện ra tòa án, tuy nhiên quy trình tố tụng diễn ra thường mất rất nhiều thời gian, chi phí và công sức, cho dù có thắng kiện thì việc thu hồi số tiền cũng không thể nhanh chóng và dễ dàng.

Rủi ro pháp lý thứ hai liên quan đến việc không có giấy phép. Nếu dự án không được cấp phép mở bán, việc đặt cọc có thể là trái pháp luật và không có giá trị pháp lý trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện hợp đồng.

Rủi ro thứ ba là chất lượng và tiến độ. Dự án có thể gặp phải các vấn đề về chất lượng và tiến độ nếu chủ đầu tư không có sự chuẩn bị đầy đủ hoặc gặp khó khăn tài chính trong quá trình triển khai.

Lưu ý về những điều khoản "bẫy" trong hợp đồng booking mở bán trước có thể gây bất lợi cho người đặt tiền, bà Thắm liệt kê một loạt các trường hợp. Trong đó, điều khoản không hoàn lại tiền cọc trong mọi trường hợp, kể cả khi dự án không đạt điều kiện mở bán của một số hợp đồng được bà Thắm nhận định là rủi ro lớn cho khách hàng.

Ngoài ra, những “bẫy” pháp lý còn ở các điều khoản về thông tin của bất động sản được chào bán; phương thức và thời hạn thanh toán; thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo.

Nhấn mạnh về điều khoản quyền và nghĩa vụ của các bên, bà Thắm chỉ ra, trên thực tế, có nhiều hợp đồng về phía chủ đầu tư nghĩa vụ rất sơ sài, mà đa số bất lợi cho người mua khi phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Về nghĩa vụ tài chính thêm, người tư vấn pháp lý của Công ty Luật ACC cho biết có những điều khoản yêu cầu khách hàng phải đóng thêm các khoản phí khác không được quy định rõ ràng hoặc không hợp lý cũng là yếu tố bất lợi.

Lưu ý cuối cùng của bà Thắm là điều khoản về các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý. Một số hợp đồng có thể quy định các điều kiện rất nghiêm ngặt để chuyển nhượng hoặc hủy bỏ hợp đồng, gây khó khăn cho khách hàng trong việc thay đổi quyết định.

"Trước khi đặt cọc hay booking, khách hàng cần kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của dự án, bao gồm giấy phép xây dựng, giấy phép mở bán, và các giấy tờ liên quan khác.

Đảm bảo rằng tất cả các điều khoản trong hợp đồng đều rõ ràng và công bằng, và không có các điều khoản “bẫy” có thể gây bất lợi cho mình.

Nên tìm hiểu về lịch sử hoạt động và uy tín của chủ đầu tư và các đơn vị liên quan để đảm bảo rằng họ có khả năng thực hiện dự án đúng cam kết.

Trước khi ký hợp đồng, hãy tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để đảm bảo quyền lợi của mình được bảo vệ".

Luật sư Nguyễn Thị Hoài Thắm, Công ty Luật ACC