Đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Đảm bảo quyền lợi cho người mua

Đại diện cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Khanh cho biết liên quan đến đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, hiện có 02 phương án.

Phương án 1, quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Phương án 2, quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Trước 2 phương án trên, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho biết: Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với Phương án 1. Về thời điểm cho phép thu tiền đặt cọc, khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, dự án đã kết thúc giai đoạn chuẩn bị dự án để chuyển sang giai đoạn thực hiện dự án, do đó tính pháp lý của dự án là đủ rõ với người mua, thuê mua nên có thể cho phép nhận đặt cọc.

Việc bắt buộc chủ đầu tư dự án có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm chủ đầu tư đã được Nhà nước trao quyền sử dụng đất để triển khai dự án.

Nếu cho phép thu tiền đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này” sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ đã được quy định tại Điều 25 dự thảo Luật.

Ngoài ra, qua quá trình nhận đặt cọc, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có cơ hội để đánh giá cụ thể hơn về nhu cầu của các khách hàng tiềm năng, chủ động hơn về phương án kinh doanh, từ đó hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.

Băn khoăn mức đặt cọc

Cho ý kiến về nội dung này, Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga - Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương bày tỏ nhất trí với sự cần thiết về việc đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Đại biểu cho rằng nếu không có quy định về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa và về thời điểm đặt cọc thì sẽ phát sinh nhiều rắc rối.

Đại biểu cho biết: Thực tế việc đặt cọc mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai hiện đang rất lộn xộn, dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua. Có những dự án huy động tiền cọc 30% - 50% tổng giá trị của công trình…

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhận định: Nhà ở là tài sản lớn đối với người dân, nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc thì người mua sẽ mất một khoản tiền lớn.

Về thời điểm đặt cọc, đại biểu nhất trí với phương án 1. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng.

Thời điểm cho phép thu tiền đặt cọc là khi dự án với thiết kết cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng: Với những ràng buộc pháp lý như vậy, vừa đảm bảo chắc chắn dự án sẽ được triển khai, không có trở ngại về pháp lý, tránh việc thu tiền cọc quá sớm khi dự án chưa đảm bảo các yêu cầu thủ tục, chưa được thẩm định, dẫn đến việc chủ đầu tư huy động vốn trái phép, lừa lấy tiền cọc của người mua hoặc mất cả năm thanh toán trả lại tiền cọc cho người mua….

Đại biểu cũng phân tích: Nếu quy định thời điểm đặt cọc như phương án 2 thì người mua không bị tác động nhiều nhưng về phía chủ đầu tư, phía người bán sẽ gặp trở ngại, khó khăn trong tính toán kinh doanh. Do vậy, theo đại biểu, thời điểm đặt cọc như phương án 1 là hợp lý.

Đại biểu Phạm Văn Hòa - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp thì cho rằng cần quy định rõ khoản tiền đặt cọc trong giao dịch bất động sản. Theo đại biểu, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này cần bổ sung thêm quy định cụ thể về khoản tiền bảo lãnh (đặt cọc) đối với nhà ở hình thành trong tương lai để xử lý những trường hợp hủy hợp đồng khi mà bên mua và bên bán không thể tự thỏa thuận được với nhau.

Bày tỏ đồng tình với vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai, song Đại biểu Nguyễn Minh Tâm - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Bình vẫn băn khoăn về quy định mức đặt cọc.

Đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc quy định mức tối thiểu đặt cọc từ 5% -10%. Nếu số tiền đặt cọc quá thấp thì khách hành sẽ dễ dàng bỏ cọc…

Bảo đảm quyền lợi người mua

Tiếp thu các ý kiến đóng góp của ĐBQH, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết: Các cơ quan, bao gồm cơ quan chủ trì soạn thảo Luật, cơ quan thẩm tra đều cơ bản nhất trí với sự cần thiết quy định về đặt cọc.

Vấn đề thời điểm đặt cọc, như đã đề cập, Ủy ban Kinh tế chọn phương án 1. Về số tiền đặt cọc, quan điểm của các cơ quan là thống nhất mức tiền đặt cọc không được quá cao để không biến đặt cọc thành huy động vốn, nhưng cũng không được quá thấp.

“Các cơ quan sẽ phối hợp với nhau để tiếp tục nghiên cứu đề xuất quy định mức đặt cọc hợp lý”, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho biết.

Trước đó, tại phiên họp thứ 25, Ủy ban Thường vụ Quốc hội lấy ý kiến cho dự thảo luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), ngày 24/8, thay mặt cơ quan chủ trì soạn thảo dự án luật, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: Vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang trình hai dự án.

Trong đó, phương án 1, dự kiến cho phép thời điểm đặt cọc sớm hơn, khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước có thẩm định và chủ đầu tư có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mức đặt cọc không quá 10% giá bán ở thời điểm đặt cọc.

Thứ trưởng Sinh nhận định: Phương án 1 có điều kiện tháo gỡ cho chủ đầu tư về mặt nguồn lực. Tuy nhiên, từ thực tế tổng kết Luật Kinh doanh bất động sản cho thấy nhiều trường hợp chủ đầu tư khi nhận đặt cọc xong, không thực hiện nghiêm túc các giới hạn, dẫn đến nhiều dự án chậm tiến độ. Vì chậm nên xảy ra nhiều tranh chấp, ảnh hưởng quyền lợi đối với người mua nhà.

Do vậy đối với nội dung này, tại tờ trình, Chính phủ đề xuất chọn phương án 2. Đây là phương án kế thừa quy định tại Luật Nhà ở hiện hành. Theo đó, việc đặt cọc giao dịch bất động sản được thực hiện tại thời điểm dự án đủ điều kiện kinh doanh. Dự án đã xây xong móng, đã nghiệm thu móng…

Với nhận định việc Chính phủ đề xuất, giữ phương án đặt cọc tại thời điểm đủ điều kiện kinh doanh sẽ nhằm bảo đảm bảo vệ người mua nhà, bảo vệ người dân, bảo đảm trách nhiệm của chủ đầu tư trong thời gian thực hiện dự án nghiêm túc hơn, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đề xuất: “Rất mong Quốc hội cho ý kiến để đảm bảo quyền lợi cho người mua”.