Đề xuất thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp và phi nông nghiệp

Thừa uỷ quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày tờ trình, Bộ trưởng TN&MT Đỗ Đức Duy cho biết, quy định hiện hành về đất đai đang gây khó khăn cho các dự án nhà ở thương mại. Theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2024, điều kiện để thực hiện dự án nhà ở thương mại là phải có quyền sử dụng đất ở hoặc có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên, quy định này lại làm bó hẹp các dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là ở các khu vực chưa có đất ở, hoặc đối với những thửa đất có sự pha trộn giữa đất ở và đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp.

Trong thực tế, quỹ đất cho các dự án nhà ở thương mại thường không phải là đất ở, mà là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở, điều này làm hạn chế khả năng thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Hơn nữa, đối với các thửa đất có diện tích lớn hơn, việc áp dụng các quy định hiện hành về đất ở không thể thực hiện được do đất trong khu dân cư thường có sự pha trộn giữa các loại đất khác nhau như đất ở, đất giao thông, đất cây xanh... Vì vậy, việc mở rộng điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là cần thiết để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư.

Chính phủ đề xuất thực hiện thí điểm các dự án nhà ở thương mại trên các loại đất ngoài đất ở, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, và các thửa đất có sự kết hợp giữa đất ở và đất khác. Mục đích là tạo cơ sở pháp lý cho các nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, đồng thời giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại các khu vực đang phát triển.

Để thực hiện dự án nhà ở thương mại, các nhà đầu tư phải đáp ứng một số điều kiện:

Dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.

Dự án phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Nhà đầu tư phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đối với các diện tích đất có nguồn gốc từ đất quốc phòng, an ninh, cần có sự đồng ý của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an.

Cũng theo Bộ trưởng Duy, Dự án thí điểm sẽ được thực hiện tại các khu vực đô thị hoặc các khu vực đã được quy hoạch phát triển đô thị. Theo dự thảo, tổng diện tích đất ở không được tăng quá 30% so với diện tích đất ở hiện tại trong kỳ quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030. Các dự án thí điểm này cũng phải tuân thủ các quy định về bảo vệ đất nông nghiệp và đất rừng, bảo đảm không chuyển đổi mục đích sử dụng đối với đất lúa, rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất và các loại đất quốc phòng, an ninh.

Đặc biệt, đối với các diện tích đất quốc phòng và đất an ninh đã được quy hoạch lại, nếu phù hợp với quy hoạch đô thị và chương trình phát triển nhà ở, sẽ ưu tiên giao cho Bộ Quốc phòng và Bộ Công an để thực hiện các dự án nhà ở thương mại dành cho cán bộ, chiến sĩ thuộc lực lượng vũ trang. Phần diện tích còn lại sẽ được bán, cho thuê hoặc cho thuê mua đối với các đối tượng khách hàng khác theo quy định của pháp luật.

Đại diện cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Ủy ban Kinh tế cơ bản đồng tình với đề xuất của Chính phủ, cho rằng việc thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là hợp lý, tiếp tục thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII. Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế cũng đề nghị Chính phủ cần xây dựng một lộ trình triển khai cụ thể, thực hiện thí điểm tại một số địa phương trước khi triển khai rộng rãi trên toàn quốc.

Ngoài ra, Ủy ban Kinh tế cũng lưu ý việc kiểm soát chặt chẽ các loại đất đặc biệt như đất lúa, đất rừng, và các khu vực có giá trị bảo tồn cao. Cần phải đảm bảo không chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở những khu vực này với diện tích lớn. Ủy ban cũng yêu cầu làm rõ tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM, nơi có nhu cầu nhà ở cao và đang gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại.