Doanh nghiệp bất động sản năm 2024: Lợi thế dành cho chủ đầu tư nắm nhiều quỹ đất sạch và “sức khỏe” tài chính tốt

Gặp khó về dòng tiền, các doanh nghiệp co về… phòng thủ

Từ giai đoạn 2020-2021, trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trở thành nguồn vốn huy động quan trọng đối với nhiều doanh nghiệp BĐS khi việc huy động vốn tín dụng khó khăn do các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý và các ngân hàng phần nào hạn chế cho vay để đảm bảo tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn.

Mặt khác, việc huy động TPDN có khả năng đòn bẩy cao do doanh nghiệp có thể vừa thế chấp dự án tại ngân hàng, vừa sử dụng cổ phần pháp nhân dự án làm tài sản đảm bảo cho trái phiếu và không chịu nhiều sự kiểm soát về tỷ lệ đòn bẩy tối đa.

Hơn nữa, áp lực thanh toán không quá nhiều trong giai đoạn thị trường thuận lợi do nợ gốc chỉ phải thanh toán lúc đáo hạn và doanh nghiệp có thể liên tục phát hành mới để đảo nợ.

Tuy nhiên, từ năm 2022, hoạt động phát hành TPDN mới gần như đình trệ sau khi nhiều vụ việc sai phạm bị xử lý. Lúc này, nhiều doanh nghiệp chịu áp lực mua lại trước hạn trái phiếu để phòng tránh rủi ro pháp lý.

Đây cũng là thời điểm lộ ra phương án kinh doanh và dòng tiền của đa số doanh nghiệp BĐS không phù hợp với kỳ hạn của TPDN (thường trái phiếu có kỳ hạn 2-3 năm, trong khi thời gian triển khai dự án BĐS dài hơn đáng kể). Do đó, doanh nghiệp chịu áp lực lớn trong thanh toán nghĩa vụ trái phiếu khi không thể phát hành lô trái phiếu mới.

Việc nguồn vốn bị thắt chặt đột ngột khiến tiến độ nhiều dự án bị đình trệ. Những sự kiện chậm thanh toán nghĩa vụ trái phiếu dần xuất hiện từ đầu năm 2023. Giữa lúc khó khăn này, Nghị định 08/2023/NĐ-CP được ban hành kịp thời giúp hỗ trợ một phần thị trường TPDN.

Sau nghị định được ban hành, một số doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với trái chủ để gia hạn/ chuyển đổi thanh toán nghĩa vụ bằng tài sản khác, giúp có thêm thời gian để xử lý thủ tục pháp lý, kinh doanh hoặc chuyển nhượng dự án để tạo dòng tiền.

Thời điểm này, các đơn vị tư vấn/ bảo lãnh phát hành có xu hướng ngần ngại và yêu cầu kỹ hơn đối với các thương vụ phát hành. Các lô trái phiếu phát hành mới thường chỉ nằm tại các doanh nghiệp có uy tín tốt, có tài sản đảm bảo và pháp lý dự án rõ ràng.

Trong năm 2023, doanh nghiệp BĐS tích cực huy động dòng tiền từ các nguồn khác để bù đắp thanh khoản và duy trì tiến độ đầu tư. Đáng chú ý, trong bối cảnh thị trường khó khăn, phần lớn doanh nghiệp lựa chọn chiến lược phòng thủ: Tạm dừng/ giãn tiến độ đầu tư dự án, đặc biệt các dự án quy mô lớn, yêu cầu mức đầu tư cao và điều kiện thị trường thuận lợi để hấp thụ nguồn hàng lớn.

Đồng thời, áp dụng nhiều chính sách chiết khấu, hỗ trợ gói nội thất,… để giảm lượng tồn kho và thu về dòng tiền. Tập trung nguồn lực để xử lý các khoản nợ vay TPDN, bao gồm cả việc mua lại trước hạn các lô trái phiếu và không còn nhiều nguồn lực cho phát triển dự án.

Việc thanh toán và đẩy mạnh mua lại trước hạn các lô trái phiếu đã tiêu tốn đáng kể nguồn tiền mặt của các doanh nghiệp. Trong khi đó, dòng tiền từ bán hàng đối với phần lớn doanh nghiệp gần như đình trệ từ nửa cuối năm 2022 khi thị trường BĐS trầm lắng và giá sản phẩm cao gây suy giảm hoạt động mua nhà đối với cả mục đích ở thực lẫn đầu tư.

Các chính quyền địa phương tăng cường rà soát pháp lý đối với các dự án và xử lý các vi phạm liên quan đến bán hàng khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.
Tiến độ triển khai các dự án đình trệ do nguồn vốn bị thắt chặt đột ngột.

Nhiều doanh nghiệp BĐS bị suy giảm nguồn lực tài chính và uy tín trong việc huy động trên thị trường vốn. Ảnh hưởng tiêu cực đến năng lực tái khởi động các dự án khi thị trường hồi phục.

Hoạt động bán hàng dự báo vẫn tương đối trầm lắng trong năm 2024

Báo cáo Triển vọng ngành bất động sản nhà ở năm 2024 của VCBS cho biết, áp lực thanh toán nghĩa vụ trái phiếu vẫn cao trong năm 2024 khi nhiều doanh nghiệp BĐS bị suy giảm nguồn lực tài chính và uy tín trong việc huy động trên thị trường vốn. Việc đàm phán gia hạn chỉ giúp chậm lại thời điểm thanh toán và trong nhiều trường hợp khiến doanh nghiệp phải chịu mức lãi suất cao hơn. Thêm vào đó, nguồn vốn huy động từ TPDN sẽ vẫn hạn chế, chủ yếu dành cho các doanh nghiệp lớn, có uy tín tốt và tài sản đảm bảo pháp lý rõ ràng.

Do đó, nguồn vốn tín dụng dự kiến sẽ tiếp tục được đẩy mạnh huy động nhưng bị giới hạn bởi các dự án không đủ điều kiện cho vay do chưa hoàn thành hồ sơ pháp lý hoặc đã được thế chấp cho các khoản vay tín dụng trước đó. Việc huy động vốn tín dụng yêu cầu doanh nghiệp có phương án kinh doanh, kế hoạch cân đối dòng tiền trả nợ và được kiểm tra gắt gao.

Hoạt động bán hàng dự báo vẫn tương đối trầm lắng trong năm 2024. Đối với các dự án quy mô lớn, các chủ đầu tư có thể đối mặt với áp lực cạnh tranh từ chính nguồn sản phẩm chuyển nhượng thứ cấp từ người mua trước đó. Các đại lý, sàn giao dịch thường hạn chế các giao dịch mua lô lớn để phân phối trong giai đoạn thị trường chưa khởi sắc.

Ngoài ra, các bộ luật mới cũng siết chặt hoạt động huy động vốn từ đặt cọc, bán nhà trong tương lai. Do đó, vai trò trong phát triển dự án được nâng lên đáng kể trong giai đoạn tới. Các doanh nghiệp sẽ phải hạn chế khả năng đầu tư dàn trải, làm nhiều dự án một lúc hoặc dự án quá lớn so với nguồn lực doanh nghiệp.

Theo đánh giá, một số doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án/ mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ.

Các doanh nghiệp quy mô lớn có dự án bị tắc nghẽn về pháp lý, nguồn vốn vẫn tích cực được hỗ trợ để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng dự án treo nhiều năm. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp dự báo sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đó khi xét đến quy mô vay nợ lớn và việc tích lũy nhiều dự án, quỹ đất với giá vốn cao trong giai đoạn sốt nóng khiến hiệu quả kinh doanh các dự án trên không cao ngay cả khi được tạo điều kiện tái khởi động.

Các doanh nghiệp bảo toàn tốt nguồn lực trong giai đoạn khó khăn, sở hữu những lợi thế trong phát triển dự án có thể bứt phá trong chu kì mới của thị trường, gồm: doanh nghiệp nắm nhiều quỹ đất sạch, ít gặp vướng mắc pháp lý và có thể nhanh chóng triển khai dự án được đánh giá quan trọng hơn quy mô quỹ đất. Sở hữu khả năng đấu thầu, phát triển dự án tạo sản phẩm thực tế. Quy hoạch dự án bài bản, tạo giá trị gia tăng tốt cho sản phẩm trong bối cảnh giá vốn tích lũy quỹ đất ngày càng sát với giá thị trường.

Các doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt, sử dụng nợ vay ở mức hợp lý và không phụ thuộc vào các hình thức bán nhà trên giấy khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Có sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường và có khả năng thu hút cư dân ở thực. Có chu kì phát triển dự án và bán hàng ngắn, không bị sa lầy tại các dự án quá lớn so với nguồn lực doanh nghiệp hoặc nhu cầu thị trường… sẽ dành được lợi thế trong năm 2024.