Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư

Gửi ý kiến tới Quốc hội trước Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, cử tri Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, nếu quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" thì có thể tác động đến tâm lý của nhiều người trong xã hội, dẫn đến thay đổi hành vi, không lựa chọn mua nhà chung cư nữa để chuyển sang mua nhà ở thấp tầng hoặc mua nền nhà.

Do vậy, cử tri Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị, công nhận quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, hoặc công nhận sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn.

Điều này phù hợp với Hiến pháp và các quy định pháp luật hiện hành, phù hợp tâm tư nguyện vọng của đa số người dân muốn sở hữu nhà chung cư không có thời hạn, để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh tâm lý bất an trong xã hội và phù hợp với Luật Nhà ở quy định "tại khu vực nội thị thuộc đô thị loại đặc biệt; đô thị loại I thì chủ yếu phát triển nhà chung cư".

Ngoài ra, cử tri đề nghị nâng một số quy định có tính khả thi cao của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bổ sung vào Chương V Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Đồng thời, kiến nghị có kế hoạch xây dựng các mô hình dự án nhà ở xã hội quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để bảo đảm cung cấp số lượng lớn nhà ở xã hội cho người dân tại các thành phố lớn, tập trung nhiều dân cư trong đó có người thu nhập thấp, công nhân, người lao động nhập cư; giảm bớt quy trình, thủ tục xây nhà ở xã hội còn phức tạp.

Cử tri Thành phố Hồ Chí Minh cũng đề xuất nghiên cứu các chính sách, các quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để khuyến khích sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư trong việc sử dụng năng lượng hiệu quả trong đầu tư xây dựng nhà ở; thống nhất với pháp luật về đầu tư công, đầu tư, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; khuyến khích tạo thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội...

Về những nội dung này, Bộ Xây dựng trả lời cử tri Thành phố Hồ Chí Minh như sau:

Đối với việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn, tại Thông báo kết luận số 2101/TB-TTKQH, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đã có ý kiến cho rằng, đây là vấn đề có tính nhạy cảm cao, tác động lớn đến xã hội và vẫn còn có những ý kiến chưa thống nhất.

Do vậy, Bộ Xây dựng đã đề nghị Chính phủ cho phép tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội là không quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để trình Quốc hội cho ý kiến.

Ngày 14/4/2023, Bộ Xây dựng đã thay mặt Chính phủ ký Tờ trình số 119/TTr-CP trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến lần thứ nhất đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó dự thảo Luật không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư như ý kiến cử tri đã đề nghị.

Luật hóa một số quy định tại Nghị định 69 về cải tạo chung cư

Về nội dung nâng một số quy định có tính khả thi cao của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bổ sung vào Chương V Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), hiện nay tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 và dự kiến thông qua tại Kỳ họp thứ 6 đã dành một Chương để quy định cụ thể các nội dung liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó bao gồm kế thừa các quy định của pháp luật hiện hành, luật hóa các quy định tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP như quy định cụ thể các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nguyên tắc lập, nội dung, thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí nhà ở tái định cư và nhà ở tạm thời cho các hộ dân thuộc diện phải di dời.

Ngoài ra, dự thảo Luật còn bổ sung một số nội dung mới như di dời, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư, quy định cụ thể trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc di dời và bảo đảm an toàn cho các hộ dân khi thực hiện di dời, phá dỡ nhà chung cư, tạo cơ sở pháp lý thúc đẩy công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Trách nhiệm lập kế hoạch xây dựng mô hình nhà ở xã hội quy mô lớn

Đối với đề nghị có kế hoạch xây dựng các mô hình dự án nhà ở xã hội quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, xã hội và giảm bớt quy trình, thủ tục xây nhà ở xã hội, tại Khoản 1 và 2 Điều 80 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 và dự kiến thông qua tại Kỳ họp thứ 6, đã quy định việc bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh. Trong đó, căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và điều kiện cụ thể của địa phương thì UBND cấp tỉnh có thể lập kế hoạch xây dựng các mô hình dự án nhà ở xã hội quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng đề xuất các quy định nhằm giảm bớt các quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, trong đó có:

(i) Thủ tục lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội: phải được thực hiện đồng bộ theo các quy định của của pháp luật về đầu tư, đầu tư công, đấu thầu, đất đai, xây dựng và các pháp luật có liên quan;

(ii) Thủ tục miễn tiền sử dụng đất: Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai;

(iii) Thủ tục thẩm định giá: Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để cho thuê không phải thực hiện thủ tục thẩm định giá cho thuê.

Sửa chính sách ưu đãi chủ đầu tư nhà ở xã hội theo hướng thực chất

Về các chính sách, các quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, tại Khoản 3 Điều 7 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có quy định yêu cầu chung về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở (trong đó có nhà ở xã hội) bao gồm sử dụng tiết kiệm năng lượng, tài nguyên đất đai.

Đồng thời tại Khoản 2 Điều 78 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có quy định về yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trong đó có yêu cầu: "Dự án đầu tư xây dựng nhà ở có áp dụng công nghệ tiết kiệm năng lượng, tiết kiệm tài nguyên, công trình xanh hoặc đô thị thông minh thì phải đáp ứng các yêu cầu, tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật; đối với nhà chung cư thì còn phải thiết kế lắp đặt hệ thống hạ tầng viễn thông, thông tin theo quy định và phải xác định rõ phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong hồ sơ thiết kế xây dựng".

Tại Điều 82 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê đã được tiếp thu, chỉnh sửa theo hướng quy định ưu đãi thực chất, thống nhất với pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư, đầu tư công, đấu thầu và thuế trong việc lựa chọn và ưu đãi chủ đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.