Giá nhà phía Nam tăng, người có nhu cầu thực khó tiếp cận

Trong bối cảnh kinh tế phục hồi còn nhiều thách thức, giá nhà tại khu vực phía Nam, đặc biệt là Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh Đông Nam Bộ, Đồng bằng sông Cửu Long, vẫn tiếp tục xu hướng tăng. Trong khi đó, người có nhu cầu thực - công nhân, lao động trẻ, hộ gia đình thu nhập trung bình - ngày càng khó có đủ điều kiện để mua nhà.

Giá nhà tăng, nguồn cung hiếm

Theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, trong 8 tháng năm 2025, giá căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng bình quân từ 6-8% so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội mức tăng cũng tương tự, nhưng điều đáng chú ý là ở phía Nam, giá nhà ở các đô thị vệ tinh như Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu (cũ) cũng nhích lên 5-7%. Trong đó, Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt trên 55 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với 5 năm trước. Một số dự án tại khu Đông, khu Nam Thành phố đã vượt 80 triệu đồng/m2.

Tình trạng thiếu nguồn cung phân khúc trung cấp, bình dân diễn ra rõ rệt. Nhiều năm qua, các dự án mới tập trung chủ yếu vào trung-cao cấp, trong khi nhu cầu thực của người dân lại nằm ở phân khúc giá từ 1-2 tỷ đồng/căn.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, giá nhà không giảm do vướng mắc thủ tục pháp lý khiến nhiều dự án chậm triển khai, chi phí đất đai và vật liệu tăng, cùng xu hướng các chủ đầu tư chuyển dịch lên phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận.

Thu nhập của người lao động phía Nam tăng chậm, không theo kịp đà tăng giá nhà. Khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, thu nhập bình quân của một lao động trẻ trong khu vực công nghiệp, dịch vụ khoảng 12-18 triệu đồng/tháng. Với mức này, việc mua căn hộ trị giá 2,5-3 tỷ đồng gần như ngoài tầm với.

Chị Lê Thị Tâm, công nhân Khu công nghiệp Sóng Thần 1 (phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh), chia sẻ: “Hai vợ chồng tôi làm hơn 10 năm, tích góp được gần 600 triệu đồng. Muốn vay ngân hàng thêm để mua căn hộ 1,5 - 2 tỷ đồng nhưng vẫn không đủ điều kiện vì khả năng trả nợ hạn chế.”

Không chỉ công nhân, nhiều gia đình trẻ tại Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, cũng rơi vào tình trạng tương tự. Một cán bộ trẻ công tác tại phường Bình Thọ, Thành phố Hồ Chí Minh (khu vực thành phố Thủ Đức cũ), cho biết: "Nếu vay ngân hàng mua nhà, mỗi tháng trả nợ 18-20 triệu đồng, gần bằng thu nhập hiện tại. Như vậy thì rất rủi ro, nên tôi vẫn phải thuê nhà để ở".

Theo Bộ Xây dựng đánh giá, tỷ lệ giá nhà/thu nhập (price-to-income ratio) tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận hiện dao động từ 20 đến 22 lần, cao hơn nhiều so với mức hợp lý là 5-7 lần. Điều này phản ánh rõ khoảng cách giữa khả năng chi trả và mặt bằng giá nhà tại khu vực phía Nam.

Cần giải pháp căn cơ

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, kế hoạch xây dựng 35.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025 mới hoàn thành chưa đến 25%. Nhiều dự án vẫn vướng thủ tục đất đai, giải phóng mặt bằng. Tại tỉnh Đồng Nai, hay khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu cũ, nhiều dự án nhà ở công nhân được phê duyệt nhưng triển khai chậm do khó khăn về vốn, lợi nhuận giới hạn thấp khiến doanh nghiệp chưa mặn mà.

Chính phủ đã triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ, với lãi suất ưu đãi hơn 1,5%-2% so với thị trường. Tuy nhiên, thực tế triển khai còn chậm. Tính đến cuối tháng 8/2025, tại Thành phố Hồ Chí Minh mới có 3 dự án nhà ở xã hội tiếp cận được nguồn vốn này. Nhiều ngân hàng thương mại còn e dè trong việc giải ngân do lo ngại rủi ro. Người dân có nhu cầu thực cũng khó vay, vì yêu cầu chứng minh thu nhập, giấy tờ phức tạp.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định, nếu không có cơ chế tháo gỡ đồng bộ, gói tín dụng khó phát huy hiệu quả. Điều quan trọng hơn là phải tăng nguồn cung dự án nhà ở vừa túi tiền, nếu không thì dù có vốn ưu đãi, người dân cũng không có sản phẩm để mua.

Các chuyên gia cho rằng, để giải quyết bài toán nhà ở cho người dân phía Nam, cần có chiến lược tổng thể. Trước hết, các địa phương phải bố trí quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, nhà giá rẻ trong quy hoạch, kèm theo cơ chế ưu đãi đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia.

Bên cạnh đó, cần cải cách thủ tục pháp lý, rút ngắn thời gian cấp phép dự án, từ đó giảm chi phí cho doanh nghiệp, góp phần hạ giá thành sản phẩm. Xem xét điều chỉnh trần lợi nhuận của dự án nhà ở xã hội, áp dụng linh hoạt theo từng địa phương để khuyến khích đầu tư. Đồng thời, phát triển mô hình nhà cho thuê dài hạn, nhằm giảm áp lực sở hữu nhà trong bối cảnh giá bán quá cao.

Thành phố Hồ Chí Minh đang triển khai chương trình phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2035, đặt mục tiêu thêm 200.000 căn. Thành phố sẽ dành quỹ đất tại các khu đô thị mới, đồng thời đơn giản hóa thủ tục để khuyến khích doanh nghiệp tham gia.

Giá nhà tại khu vực phía Nam vẫn trong xu hướng tăng, trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội còn hạn chế. Người có nhu cầu thực - đặc biệt là công nhân, người lao động, hộ gia đình trẻ - ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Để giải quyết nghịch lý này, cần đồng bộ các giải pháp về quy hoạch, pháp lý, tín dụng và cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp. Nếu không, giấc mơ an cư của hàng triệu người dân phía Nam sẽ còn kéo dài, tạo sức ép lớn lên phát triển kinh tế-xã hội của vùng.