Giải quyết các vấn đề phát sinh trong thực hiện thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất

Nhiều nội dung thay đổi của Luật Đất đai năm 2024 tác động đến tài chính về đất đai

Bộ Tài chính cho biết, Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ năm ngày 18/01/2024 đã có những nội dung thay đổi lớn liên quan đến tài chính về đất đai và giao cho Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về tài chính đất đai; trong đó có nội dung về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Các nội dung thay đổi chính của Luật Đất đai năm 2024 tác động đến tài chính về đất đai, gồm: (i) Mở rộng các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để đảm bảo tính ổn định, bền vững của nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất; (ii) Quy định cụ thể hơn về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; (iii) Quy định tách bạch giữa các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất; quy định về đất sử dụng đa mục đích và thu nghĩa vụ tài chính đối với loại đất này.

(iv) Bỏ khung giá đất của Chính phủ; quy định Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí hoặc xây dựng đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn (đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất) lần đầu để công bố áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hàng năm (thay vì 05 năm như Luật Đất đai 2013), đồng thời mở rộng các trường hợp áp dụng Bảng giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai; theo đó, giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất là giá đất trên Bảng giá đất (bỏ quy định tính theo giá đất cụ thể trong một số trường hợp như trước đây).

(v) Phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch UBND cấp huyện đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện theo quy định tại khoản 2, khoản 4 Điều 123 Luật Đất đai năm 2024; (vi) Đổi mới quy trình tính giá đất: Trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn quyền sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất; Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất trong thời hạn không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất.

(vii) Đối với trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…

Để cụ thể hóa các quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, việc ban hành Nghị định của Chính phủ để quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là có căn cứ pháp lý.

Cần hoàn thiện chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho phù hợp với tình hình thực tế mới

Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là một bộ phận của chính sách tài chính đất đai. Thời gian qua, cùng với chính sách tài chính đất đai nói chung, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã từng bước được thể chế hóa theo nguyên tắc thị trường, minh bạch, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế; góp phần khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả, từng bước hạn chế đầu cơ, hạn chế sử dụng đất đai lãng phí, góp phần định hướng và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển.

Bên cạnh kết quả quan trọng đã đạt được, các quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013 cũng bộc lộ một số tồn tại, hạn chế cần khắc phục.

Để rà soát, tổng hợp việc thực hiện chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước theo Luật Đất đai năm 2013, Bộ Tài chính đã có Công văn số 8335/BTC-QLCS ngày 28/7/2021 gửi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đề nghị đánh giá tình hình thực hiện các chính sách về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và kiến nghị, đề xuất các nội dung cần sửa đổi, bổ sung các chính sách này.

Trên cơ sở tổng hợp báo cáo của các địa phương thì có phát sinh một số vướng mắc liên quan đến: (i) thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng hợp pháp quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai để thực hiện dự án đầu tư vì theo quy định của pháp luật hiện hành thì phải lập 01 phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng (giả định) để so sánh với khoản tiền (mà tổ chức đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất) cao nhất được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; điều này làm phát sinh thêm thủ tục hành chính; ngoài ra chưa có quy định xử lý đối với trường hợp nhận chuyển nhượng nhiều loại đất sau đó chuyển mục đích để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo hình thức hỗn hợp; (ii) về nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá thì có được miễn, giảm hay không; trường hợp giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có được miễn, giảm tiền sử dụng đất; việc hậu kiểm và xử lý vi phạm sau khi miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn chưa quy định cụ thể).

(iii) vướng mắc về địa bàn để xác định đối tượng và mức miễn, giảm tiền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc diện ưu đãi tiền sử dụng đất khi được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất do hiện có quy định Danh mục địa bàn ưu đãi đầu tư theo địa bàn cấp huyện, nhưng trong địa bàn cấp huyện có xã không thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc địa bàn cấp huyện không thuộc danh mục địa bàn được ưu đãi nhưng có xã hoặc thôn thuộc địa bàn được ưu đãi thì chưa rõ việc tính ưu đãi theo địa bàn được thực hiện như thế nào.

(iv) Về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất khi điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết nhiều lần, làm thay đổi các chỉ tiêu như căn cứ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thay đổi hoặc không thay đổi; đất trước khi điều chỉnh quy hoạch là đất được giao, được cho thuê thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; (v) chưa có quy định cụ thể về khấu trừ số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với từng loại dự án có hình thức sử dụng đất hỗn hợp; cách tính số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng hoàn trả trong trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất được miễn tiền sử dụng đất; (vi) quy định về xử lý chuyển tiếp còn thiếu một số trường hợp trên thực tế,....

Qua đó, Bộ Tài chính đã tổng hợp, đánh giá và có các văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường để nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo trong quá trình xây dựng Luật Đất đai năm 2024. Đồng thời, Bộ Tài chính thấy rằng cần thiết hoàn thiện (thay thế các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2013 nêu trên) để giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các Nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất hiện hành (Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, Nghị định số 135/2016/NĐ-CP, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP của Chính phủ) cho phù hợp với tình hình thực tế mới, cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo huy động hiệu quả nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách Nhà nước; góp phần thúc đẩy việc khai thác, sử dụng đất hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế - xã hội.

Dự thảo Nghị định gồm 5 Chương với 54 Điều

Bộ Tài chính đã dự thảo Nghị định gồm 5 Chương với 54 Điều. Trong đó: Chương I dự thảo Nghị định gồm 02 Điều quy định về phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng; Chương II gồm các điều từ Điều 3 đến Điều 22 quy định về tính, thu, nộp tiền sử dụng đất; Chương III gồm các điều từ Điều 23 đến Điều 43 quy định về tính, thu, nộp tiền thuê đất; Chương IV gồm các điều từ Điều 44 đến Điều 49 quy định về trách nhiệm của cơ quan, người sử dụng đất; Chương V gồm các điều từ Điều 50 đến Điều 54 quy định về Điều khoản thi hành.