VnFinance
Thứ hai, 21/12/2020, 22:52 PM

Khi nhà phát triển dự án 'đóng thế' chủ đầu tư

Mô hình “chủ đầu tư – nhà phát triển dự án” ngoài những mặt tích cực cũng đang bộc lộ không ít những bất cập, khiến khách hàng phải gánh chịu hậu quả.

Thực trạng mô hình “chủ đầu tư – nhà phát triển dự án”

Trao đổi với báo Đất Việt về thực trạng mô hình “chủ đầu tư – nhà phát triển dự án”, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết: Từ khoảng năm 2011 đến nay, sau thời kỳ khủng hoảng thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp có tài chính hoặc đang là nhà môi giới bất động sản đã tham gia giải cứu các dự án bị ngưng trệ.

Mặc dù Công ty An Gia chỉ là nhà phát triển dự án West Gate nhưng nhiều website đang giới thiệu công ty này là chủ đầu tư và không nhắc gì tới tên chủ đầu tư thực sự là Công ty TNHH Western City

Điểm tích cực của mô hình này là nhiều dự án đã trở lại thi công và bàn giao cho người mua. Mặt tiêu cực là việc đóng vai vượt mức giới hạn quy định pháp luật, có tình trạng bên thứ ba đóng thế vai chủ đầu tư, trực tiếp giao dịch mua bán nhà ở với người dân dù doanh nghiệp này không phải là chủ sở hữu. 

Thậm chí có những trường hợp, chủ đầu tư tồn tại chỉ còn là hình thức, còn nhà phát triển dự án có thể điều khiển chủ đầu tư, tiền thu vào thì nhận nhưng còn các trách nhiệm thi công dự án, phạt hợp đồng thì cho chủ đầu tư trốn tránh không gặp, không đến Tòa án để giải quyết vụ án. 

Ở những hình thức khác là chủ đầu tư bán luôn cho đơn vị phát triển dự án các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, sau đó đơn vị phát triển dự án đưa ra thông tin sai lệch về mình chi phối đến hoạt động xây dựng dự án rồi bán giá cao hơn với khách hàng.

Vừa qua, còn có hiện tượng là đất cá nhân nhưng được công ty kinh doanh môi giới, kinh doanh bất động sản tự vẽ ra các dự án không đăng ký tại Cơ quan nhà nước để bán cho khách hàng khi chưa có sổ cho từng lô, từng thửa đất giao dịch. Hình thức này ngày càng trở nên phức tạp và có chiều hướng lợi dụng để chiếm đoạt tiền của khách hàng.

Chủ đầu tư “bán mình” cho nhà phát triển dự án

Theo Luật sư Trần Đức Phượng: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản cho phép hình thức hợp đồng hợp tác giữa chủ đầu tư và các doanh nghiệp khác khi dự án đủ điều kiện huy động vốn. Theo đúng bản chất hợp đồng hợp tác là giữa hai chủ thể ngang hàng, cùng đóng góp vốn, công sức để kinh doanh. 

Tuy nhiên, các thương vụ này có bản chất là thâu tóm dự án nhưng giao dịch, phát thông tin là hợp tác nên do việc giao dịch không tương thích, đối tác có vấn đề, nội dung hợp đồng, thực hiện hợp đồng vượt mức hợp tác của pháp luật nên ít nhiều có những tranh chấp xảy ra, có thể thấy ngay: chủ đầu tư bị mất luôn thông tin, chủ đầu tư bị giật dây, bên đối tác thu gom mọi khoản tiền từ khách hàng, đơn vị phát triển dự án chối trách nhiệm khi phải đền bù cho khách hàng,…. 

Cư dân chung cư The Star căng băng rôn trước trụ sở Công ty An Gia, tuy nhiên Công ty An Gia không phải chủ đầu tư dự án nên không thể tự giải quyết được vụ việc này

Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, việc hợp tác là cần thiết, tuy nhiên việc mượn hình thức hợp tác để thâu tóm dự án sẽ ít nhiều sẽ xảy ra tranh chấp và khách hàng có nguy cơ bị thiệt hại. Trong câu chuyện này, đã đến lúc các đơn vị phát triển dự án phải đưa về đúng bản chất của giao dịch, việc hợp tác phải đúng theo quy định pháp luật và thông tin đến khách hàng không được lừa dối, gây nhầm lẫn. 

Có thể nói, tại rất nhiều dự án, vai trò của các đơn vị phát triển dự án trong thời gian qua là thâu tóm dự án nhưng mượn danh hợp tác nên trong quá trình thực hiện dự án, bán sản phẩm đã để lại không ít hệ lụy như: dự án thuộc đất công của doanh ngiệp có vốn nhà nước nên bị thanh tra, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư nợ đọng, thậm chí là chủ đầu tư rơi vào phá sản.

Đừng quá nâng cao công lao về việc hồi sinh dự án sẽ khiến các dự án đang đứng hình khác hy vọng vào các hình thức hợp tác nhưng theo kiểu chủ đầu tư “bán mình” như vậy. Bản thân các chủ đầu tư còn có cách giải quyết khác đúng pháp luật. Việc không chính danh nên không chịu trách nhiệm của các đơn vị phát triển dự án là rủi ro đối với khách hàng.

Luật sư Trần Đức Phượng hy vọng với những thay đổi pháp luật và nhận thức chung, các vụ hợp tác sẽ theo chiều hướng chuyên nghiệp và đúng bản chất, việc hợp tác sẽ đi vào phát triển giá trị sản phẩm hoặc tạo ra các giá trị trong việc thời gian thi công, chi phí bán hàng,….

Khách hàng cần lưu ý những gì để tránh thiệt hại

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, do hình thức không đúng với bản chất hợp tác, mặt khác trên thực tế có nhiều dự án đưa ra các hình thức pháp lý khác nhau nên tùy theo từng trường hợp để xác định pháp lý cho chính xác, chỉ có đúng pháp luật thì khách hàng mới được bảo vệ. Tại các dự án này, có 3 loại hình thức cơ bản sau:

Trường hợp thứ nhất: Chủ đầu tư vẫn là hình thức, chủ đầu tư là người ký hợp đồng với khách hàng, khi có khiếu kiện thì khách hàng chỉ làm việc được với chủ đầu tư, còn đơn vị phát triển dự án sẵn sàng bác bỏ mọi lời giới thiệu trước đây. 

Trường hợp thứ hai: Chủ đầu tư bán sỉ cho đơn vị phát triển dự án và có cả việc đưa cá nhân thân quen ra đứng ký hợp đồng mua (F1), sau đó họ bán lại cho khách hàng dưới dạng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán (F2). 

Trường hợp thứ ba: Chủ đầu tư thông qua đơn vị phát triển dự án bán hàng, sau đó đơn vị phát triển dự án bán hàng ký các văn bản không phải là hợp đồng mua bán mà là các hình thức văn bản thỏa thuận, hợp đồng hứa, hợp đồng nguyên tắc để “tóm” được khách hàng. Dù hợp đồng không có giá trị pháp lý nhưng khách hàng muốn lấy lại tiền hoặc thực hiện tiếp thì không dám khiếu kiện các đơn vị phát triển dự án.

Tại trường hợp 1 và 2 trên, nếu dự án đủ điều kiện giao dịch theo Luật Kinh doanh Bất động sản thì hợp đồng có giá trị pháp lý, về cơ bản đối tượng giao dịch là căn nhà khách hàng sẽ được nhận nhưng về các tiện ích thường là bị xâm phạm do đơn vị phát triển dự án không bị chịu trách nhiệm, xóa giấu vết nên mặc sức vẽ ảo khi quảng cáo bán hàng.

Tại những giao dịch liên quan đến đối tác của các dự án thì cần chú ý đến căn cứ pháp lý về chủ thể giao dịch, giao dịch với chủ sở hữu, kiểm tra giới hạn quyền các bên trong hợp tác, đúng pháp luật về thủ tục giao dịch và đặc biệt là khách hàng cần có bảo lãnh ngân hàng đối với trách nhiệm của chủ đầu tư để tránh các thiệt hại.


Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 5/7: Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 5/7: Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ

Ninh Bình phê duyệt dự án khu nhà ở công vụ gần 211 tỷ đồng; Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ… là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.

Siêu dự án nghỉ dưỡng 20.000 tỷ đồng của FLC tại Quảng Bình được khởi động trở lại
Siêu dự án nghỉ dưỡng 20.000 tỷ đồng của FLC tại Quảng Bình được khởi động trở lại

Đại dự án nghỉ dưỡng ven biển FLC Quảng Bình có quy mô gần 2.000ha, tổng vốn đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng vừa có động thái mới sau thời gian dài gián đoạn.

Cơ hội nào cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới?
Cơ hội nào cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới?

Khi "điểm nghẽn của điểm nghẽn" được gỡ rối cùng quyết sách sáp nhập thành 34 tỉnh/thành, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ có sự thay đổi lớn...

Từ 1/7, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đất đai không quá 3 ngày làm việc
Từ 1/7, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đất đai không quá 3 ngày làm việc

Từ 1/7, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 17 ngày, thời gian cấp giấy chứng nhận không quá 3 ngày làm việc,...

Kiến trúc Blanca City: Vang vọng thanh âm của biển và lịch sử “Cap Saint Jacques” rực rỡ
Kiến trúc Blanca City: Vang vọng thanh âm của biển và lịch sử “Cap Saint Jacques” rực rỡ

Blanca City là một chương sống động trong hành trình tái định nghĩa đô thị nghỉ dưỡng ven biển Việt Nam – nơi nghệ thuật kiến trúc vượt ra khỏi những khối hình,...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng

Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng ở khu kinh tế Dung Quất (Quảng Ngãi); Sun Group đề xuất làm đường ven sông và tuyến metro...

Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực
Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực

Việc siết lại hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các chung cư không chỉ hướng tới mục tiêu lập lại trật tự quản lý, mà còn mở ra một "khoảng trống đầu...

Người dưới 35 tuổi được vay mua nhà ở xã hội với lãi suất 5,9%
Người dưới 35 tuổi được vay mua nhà ở xã hội với lãi suất 5,9%

Từ nay đến hết năm 2025, người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội sẽ được áp dụng mức lãi suất 5,9%/năm.

Từ ngày 1/7 chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã, phường trực tiếp ký cấp sổ đỏ
Từ ngày 1/7 chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã, phường trực tiếp ký cấp sổ đỏ

Từ ngày 1/7/2025, thẩm quyền giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam sẽ được thực hiện tại cấp xã.

Khám phá tiện ích độc đáo của nhà phố Kim Ngân 2 - đô thị Sun Group Nam Hà Nội
Khám phá tiện ích độc đáo của nhà phố Kim Ngân 2 - đô thị Sun Group Nam Hà Nội

Sở hữu vị trí đắt giá kề cận công viên lễ hội, quảng trường trống Đọi Tam trong đại đô thị Sun Urban City, phân khu Kim Ngân 2 hội tụ hệ tiện ích...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 2/7: Hơn 100 dự án ở TPHCM đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 2/7: Hơn 100 dự án ở TPHCM đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng

Khu kinh tế Vân Phong (Khánh Hòa) có thêm 2 dự án hơn 65.308 tỷ đồng; Gần 3,3 nghìn tỷ đồng đầu tư dự án phát triển đô thị thích ứng biến đổi...

TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập: Từ trung tâm vùng đến siêu đô thị quốc tế
TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập: Từ trung tâm vùng đến siêu đô thị quốc tế

Từ hôm nay (1/7), TP Hồ Chí Minh chính thức sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, khoác lên mình danh xưng "siêu đô thị" của Việt Nam.

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/7: 'Tổ đại bàng' hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/7: "Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới

"Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới; Công ty con của Tasco muốn rút vốn khỏi dự án bất động sản "treo" hơn 20 năm;...

Liên danh Vinhomes chiếm gần 95% vốn đầu tư vào Khánh Hòa: Siêu đô thị Cam Lâm 11 tỷ USD sắp tới có gì?
Liên danh Vinhomes chiếm gần 95% vốn đầu tư vào Khánh Hòa: Siêu đô thị Cam Lâm 11 tỷ USD sắp tới có gì?

Dự án Khu đô thị mới Cam Lâm có quy mô hơn 10.000 ha, tổng vốn đầu tư hơn 285.000 tỷ đồng, hiện là dự án đầu tư ngoài ngân sách lớn nhất năm nay...

Khởi công dự án cao tốc Bảo Lộc - Liên Khương, tổng vốn đầu tư trên 17.700 tỷ đồng
Khởi công dự án cao tốc Bảo Lộc - Liên Khương, tổng vốn đầu tư trên 17.700 tỷ đồng

Ngày 29/6/2025, tại nút giao dự án với Quốc lộ 27 (Km192) thuộc xã N’Thol Hạ, huyện Đức Trọng (tỉnh Lâm Đồng), UBND tỉnh Lâm Đồng đã phối hợp cùng liên danh nhà đầu tư...

Thị trường bất động sản phân hóa rõ nét giữa các phân khúc
Thị trường bất động sản phân hóa rõ nét giữa các phân khúc

Trong khi các dự án nhà liền thổ có nguồn cung và lượng tiêu thụ tích cực, thì căn hộ cao tầng lại chững lại, đặc biệt ở khu vực phía Đông Thủ đô nơi...

Sunshine Group bước sang kỷ nguyên công nghệ: Đặt cược vào AI và bán dẫn
Sunshine Group bước sang kỷ nguyên công nghệ: Đặt cược vào AI và bán dẫn

Sau gần một thập kỷ ghi dấu ấn đậm nét trên thị trường bất động sản, Tập đoàn Sunshine (Sunshine Group) đang tự tin bước vào một kỷ nguyên mới với chiến lược tái cấu...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 30/6: Nhiều doanh nghiệp bị tố tạo 'sốt ảo' để đẩy giá bán
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 30/6: Nhiều doanh nghiệp bị tố tạo "sốt ảo" để đẩy giá bán

Kinh Bắc (KBC) triển khai khu công nghiệp gần 150ha tại Hải Dương; Quy Nhơn sắp có dự án chung cư cao 45 tầng, tổng vốn hơn 3.500 tỷ đồng; Đề xuất tăng giá đất...

Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Hà Nội chỉ đạo kiểm tra, xử lý vi phạm xây dựng tại Khu du...
Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Hà Nội chỉ đạo kiểm tra, xử lý vi phạm xây dựng tại Khu du...

Tỉnh Phú Thọ mới sẽ có khu du lịch nghỉ dưỡng và sân golf hơn 1.500 tỷ đồng; Bắc Ninh mới có thêm 3 cụm công nghiệp hơn 170 ha, vốn đầu tư trên 2.400...

VnFinance
vnfinance.vn
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance