Khi nhà phát triển dự án 'đóng thế' chủ đầu tư

Thực trạng mô hình “chủ đầu tư – nhà phát triển dự án”

Trao đổi với báo Đất Việt về thực trạng mô hình “chủ đầu tư – nhà phát triển dự án”, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết: Từ khoảng năm 2011 đến nay, sau thời kỳ khủng hoảng thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp có tài chính hoặc đang là nhà môi giới bất động sản đã tham gia giải cứu các dự án bị ngưng trệ.

Mặc dù Công ty An Gia chỉ là nhà phát triển dự án West Gate nhưng nhiều website đang giới thiệu công ty này là chủ đầu tư và không nhắc gì tới tên chủ đầu tư thực sự là Công ty TNHH Western City

Điểm tích cực của mô hình này là nhiều dự án đã trở lại thi công và bàn giao cho người mua. Mặt tiêu cực là việc đóng vai vượt mức giới hạn quy định pháp luật, có tình trạng bên thứ ba đóng thế vai chủ đầu tư, trực tiếp giao dịch mua bán nhà ở với người dân dù doanh nghiệp này không phải là chủ sở hữu. 

Thậm chí có những trường hợp, chủ đầu tư tồn tại chỉ còn là hình thức, còn nhà phát triển dự án có thể điều khiển chủ đầu tư, tiền thu vào thì nhận nhưng còn các trách nhiệm thi công dự án, phạt hợp đồng thì cho chủ đầu tư trốn tránh không gặp, không đến Tòa án để giải quyết vụ án. 

Ở những hình thức khác là chủ đầu tư bán luôn cho đơn vị phát triển dự án các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, sau đó đơn vị phát triển dự án đưa ra thông tin sai lệch về mình chi phối đến hoạt động xây dựng dự án rồi bán giá cao hơn với khách hàng.

Vừa qua, còn có hiện tượng là đất cá nhân nhưng được công ty kinh doanh môi giới, kinh doanh bất động sản tự vẽ ra các dự án không đăng ký tại Cơ quan nhà nước để bán cho khách hàng khi chưa có sổ cho từng lô, từng thửa đất giao dịch. Hình thức này ngày càng trở nên phức tạp và có chiều hướng lợi dụng để chiếm đoạt tiền của khách hàng.

Chủ đầu tư “bán mình” cho nhà phát triển dự án

Theo Luật sư Trần Đức Phượng: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản cho phép hình thức hợp đồng hợp tác giữa chủ đầu tư và các doanh nghiệp khác khi dự án đủ điều kiện huy động vốn. Theo đúng bản chất hợp đồng hợp tác là giữa hai chủ thể ngang hàng, cùng đóng góp vốn, công sức để kinh doanh. 

Tuy nhiên, các thương vụ này có bản chất là thâu tóm dự án nhưng giao dịch, phát thông tin là hợp tác nên do việc giao dịch không tương thích, đối tác có vấn đề, nội dung hợp đồng, thực hiện hợp đồng vượt mức hợp tác của pháp luật nên ít nhiều có những tranh chấp xảy ra, có thể thấy ngay: chủ đầu tư bị mất luôn thông tin, chủ đầu tư bị giật dây, bên đối tác thu gom mọi khoản tiền từ khách hàng, đơn vị phát triển dự án chối trách nhiệm khi phải đền bù cho khách hàng,…. 

Cư dân chung cư The Star căng băng rôn trước trụ sở Công ty An Gia, tuy nhiên Công ty An Gia không phải chủ đầu tư dự án nên không thể tự giải quyết được vụ việc này

Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, việc hợp tác là cần thiết, tuy nhiên việc mượn hình thức hợp tác để thâu tóm dự án sẽ ít nhiều sẽ xảy ra tranh chấp và khách hàng có nguy cơ bị thiệt hại. Trong câu chuyện này, đã đến lúc các đơn vị phát triển dự án phải đưa về đúng bản chất của giao dịch, việc hợp tác phải đúng theo quy định pháp luật và thông tin đến khách hàng không được lừa dối, gây nhầm lẫn. 

Có thể nói, tại rất nhiều dự án, vai trò của các đơn vị phát triển dự án trong thời gian qua là thâu tóm dự án nhưng mượn danh hợp tác nên trong quá trình thực hiện dự án, bán sản phẩm đã để lại không ít hệ lụy như: dự án thuộc đất công của doanh ngiệp có vốn nhà nước nên bị thanh tra, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư nợ đọng, thậm chí là chủ đầu tư rơi vào phá sản.

Đừng quá nâng cao công lao về việc hồi sinh dự án sẽ khiến các dự án đang đứng hình khác hy vọng vào các hình thức hợp tác nhưng theo kiểu chủ đầu tư “bán mình” như vậy. Bản thân các chủ đầu tư còn có cách giải quyết khác đúng pháp luật. Việc không chính danh nên không chịu trách nhiệm của các đơn vị phát triển dự án là rủi ro đối với khách hàng.

Luật sư Trần Đức Phượng hy vọng với những thay đổi pháp luật và nhận thức chung, các vụ hợp tác sẽ theo chiều hướng chuyên nghiệp và đúng bản chất, việc hợp tác sẽ đi vào phát triển giá trị sản phẩm hoặc tạo ra các giá trị trong việc thời gian thi công, chi phí bán hàng,….

Khách hàng cần lưu ý những gì để tránh thiệt hại

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, do hình thức không đúng với bản chất hợp tác, mặt khác trên thực tế có nhiều dự án đưa ra các hình thức pháp lý khác nhau nên tùy theo từng trường hợp để xác định pháp lý cho chính xác, chỉ có đúng pháp luật thì khách hàng mới được bảo vệ. Tại các dự án này, có 3 loại hình thức cơ bản sau:

Trường hợp thứ nhất: Chủ đầu tư vẫn là hình thức, chủ đầu tư là người ký hợp đồng với khách hàng, khi có khiếu kiện thì khách hàng chỉ làm việc được với chủ đầu tư, còn đơn vị phát triển dự án sẵn sàng bác bỏ mọi lời giới thiệu trước đây. 

Trường hợp thứ hai: Chủ đầu tư bán sỉ cho đơn vị phát triển dự án và có cả việc đưa cá nhân thân quen ra đứng ký hợp đồng mua (F1), sau đó họ bán lại cho khách hàng dưới dạng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán (F2). 

Trường hợp thứ ba: Chủ đầu tư thông qua đơn vị phát triển dự án bán hàng, sau đó đơn vị phát triển dự án bán hàng ký các văn bản không phải là hợp đồng mua bán mà là các hình thức văn bản thỏa thuận, hợp đồng hứa, hợp đồng nguyên tắc để “tóm” được khách hàng. Dù hợp đồng không có giá trị pháp lý nhưng khách hàng muốn lấy lại tiền hoặc thực hiện tiếp thì không dám khiếu kiện các đơn vị phát triển dự án.

Tại trường hợp 1 và 2 trên, nếu dự án đủ điều kiện giao dịch theo Luật Kinh doanh Bất động sản thì hợp đồng có giá trị pháp lý, về cơ bản đối tượng giao dịch là căn nhà khách hàng sẽ được nhận nhưng về các tiện ích thường là bị xâm phạm do đơn vị phát triển dự án không bị chịu trách nhiệm, xóa giấu vết nên mặc sức vẽ ảo khi quảng cáo bán hàng.

Tại những giao dịch liên quan đến đối tác của các dự án thì cần chú ý đến căn cứ pháp lý về chủ thể giao dịch, giao dịch với chủ sở hữu, kiểm tra giới hạn quyền các bên trong hợp tác, đúng pháp luật về thủ tục giao dịch và đặc biệt là khách hàng cần có bảo lãnh ngân hàng đối với trách nhiệm của chủ đầu tư để tránh các thiệt hại.