Lãi suất tăng không phải “bước đường cùng”, người mua nhà vẫn có “cửa sáng” trong năm 2026

Lãi suất tăng: Pha điều chỉnh ngắn hạn, 18-24 tháng thị trường sẽ trở về cân bằng

Theo các chuyên gia, lãi suất được xem là “giá của dòng tiền”. Cũng như mọi loại giá cả khác, lãi suất không tăng vô cớ, mà phản ánh cung - cầu vốn, áp lực lạm phát, diễn biến tỷ giá và định hướng điều hành chính sách tiền tệ.

Khi nền kinh tế cần kích thích tăng trưởng, cầu tín dụng thấp, lạm phát được kiểm soát, chính sách tiền tệ thường nới lỏng và lãi suất có xu hướng giảm. Ngược lại, khi tăng trưởng nóng, cầu vốn lớn, lạm phát hoặc tỷ giá chịu áp lực, việc điều chỉnh tăng lãi suất là bước đi kỹ thuật để tái lập cân bằng vĩ mô.

Lãi suất tăng hay giảm, vì thế, là diễn biến bình thường, phản ánh các bối cảnh cụ thể của nền kinh tế, và do đó mỗi pha điều chỉnh lãi suất đều có thời hạn.

Lịch sử kinh tế Việt Nam trong 20 năm qua cho thấy, các pha điều chỉnh lãi suất thường diễn ra trong thời gian ngắn. Ngay cả trong giai đoạn nhiều biến động như khủng hoảng tài chính châu Á (1997-1999), khủng hoảng tài chính toàn cầu (2008-2009), đà tăng của lãi suất cũng được “cắt” chỉ sau 18-24 tháng.

Từ đầu năm 2026, lãi suất có xu hướng nhích lên sau 3 năm duy trì ở mức thấp. Nhiều gói vay mua nhà hiện phổ biến ở ngưỡng hai chữ số mỗi năm; thậm chí với cơ chế thả nổi, mức lãi có thể tăng lên 15%/năm. Việc chi phí vốn gia tăng trong thời gian ngắn tất yếu tạo ra tâm lý thận trọng nhất định.

Tuy vậy, theo các chuyên gia, đây chủ yếu là phản ứng điều tiết trước áp lực thanh khoản cục bộ và yếu tố mùa vụ, không phải biến động bất thường, cũng không đại diện cho xu hướng lãi suất trong năm 2026.

TS. Châu Đình Linh, Trường đại học Ngân hàng TP.HCM, cho rằng trong thời gian tới, lãi suất gần như chắc chắn không tăng mạnh.

“Lạm phát đang được kiểm soát, Cục Dữ trự Liên bang Mỹ (FED) có xu hướng giảm lãi suất, đồng nghĩa dư địa điều hành chính sách tiền tệ của Việt Nam vẫn rộng”, TS. Linh nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi, khẳng định lãi suất có tính chu kỳ rõ ràng và luôn tồn tại giới hạn tự nhiên.

“Việc duy trì mặt bằng lãi suất cao trong thời gian dài sẽ tạo áp lực lên đầu tư, tiêu dùng và mục tiêu tăng trưởng, do đó không phù hợp với định hướng phát triển bền vững. Nhiều khả năng pha điều chỉnh hiện nay sẽ diễn ra trong một khoảng thời gian hợp lý, đủ để thị trường tự cân bằng lại”, ông Huy cho biết.

Hỗ trợ lãi suất 24-36 tháng: “Lá chắn” cho người mua nhà trước biến động lãi suất

Với triển vọng lãi suất không tăng mạnh và không kéo dài, đặc biệt khi các pha điều chỉnh trong quá khứ thường chỉ diễn ra trong 18-24 tháng trước khi thị trường tự cân bằng, giới chuyên gia cho rằng người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản không nên lo lắng quá mức. Điều cần làm là tránh rơi vào trạng thái bán vội khi chưa đạt biên lợi nhuận kỳ vọng hoặc bỏ lỡ cơ hội mua vào để đón chu kỳ mới của thị trường.

Trên thị trường hiện nay, các chương trình hỗ trợ lãi suất 24-36 tháng như của Vinhomes được xem là “tấm lá chắn” hiệu quả. Khoảng thời gian này đủ dài để bao phủ một pha điều chỉnh lãi suất thông thường, giúp người mua gần như miễn nhiễm với mọi rủi ro biến động lãi suất.

Đơn cử, tại Vinhomes Golden Avenue (Móng Cái), khách hàng được vay tối đa 70% giá trị sản phẩm và miễn lãi trong 24 tháng. Với căn nhà phố trị giá 4 tỷ đồng, người mua chỉ cần vốn tự có khoảng 1,2 tỷ đồng. Khoản vay 2,8 tỷ đồng được miễn lãi trong hai năm đồng nghĩa người mua “lãi” chi phí vốn 560 triệu đồng, nếu tính theo mức lãi suất cho vay 10%/năm. Đây là “vùng đệm” tài chính đủ lớn để khách hàng an tâm giữ tài sản và chờ chu kỳ thuận lợi hơn.

Tại Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ), chính sách còn mở rộng hơn khi hỗ trợ lãi suất 0% trong 36 tháng và cố định trần 9%/năm cho 24 tháng tiếp theo cho dòng nhà phố liền kề Boulevard Prime trên trục đường Tương Lai. Như vậy, nhà đầu tư có tới 5 năm trong trạng thái kiểm soát được chi phí vốn. Ba năm đầu không phát sinh lãi vay giúp dòng tiền tập trung cho vận hành, khai thác. Hai năm tiếp theo với trần lãi suất cố định giúp nhà đầu tư chỉ phải chịu chi phí vốn thấp, lại dễ dàng hoạch định cấu trúc dòng tiền, kế hoạch kinh doanh.

Quan trọng hơn, sau 5 năm ưu đãi, toàn bộ hạ tầng chiến lược phía Nam TP.HCM và siêu đô thị Vinhomes Green Paradise đã hoàn thiện, cộng đồng dân cư hình thành, dòng khách du lịch lớn đổ về, khả năng khai thác thương mại và giá trị tài sản đều tăng vọt, nhà đầu tư sẽ hưởng lợi rất lớn.

Nhìn rộng hơn, khi mặt bằng lãi suất đi qua pha điều chỉnh và hạ nhiệt, những người đã sở hữu tài sản từ sớm sẽ là nhóm hưởng lợi kép: vừa tối ưu chi phí vốn nhờ chính sách hỗ trợ, vừa đón nhịp tăng giá trong chu kỳ mới.

Trong một cuộc chơi mà “lợi nhuận cho người mua, rủi ro Vinhomes chịu”, việc xuống tiền sớm được đánh giá là quyết định khôn ngoan, nhất là khi giá nhà Vinhomes liên tục tăng trưởng bình quân 10%/năm trong suốt một thập niên qua và chưa có dấu hiệu dừng lại.