Mua lại biệt thự cổ để bảo tồn: Khó ở đâu?

Cử trị đề nghị Hà Nội chỉ đạo tổ chức kiểm tra, khảo sát, phân loại các khu nhà cổ, nhà tập thể cũ,... để có phương án kịp thời trùng tu, bảo tồn, tránh xuống cấp gây nguy hiểm cho người dân.

Để quản lý, bảo tồn, tôn tạo nhà biệt thự, TP Hà Nội đã đưa ra nhiều giải pháp như: rà soát, phân loại lập danh mục biệt thự; thiết lập hồ sơ 3D về quản lý nhà biệt thự; tổ chức khảo sát, rà soát đánh giá toàn bộ các biệt thự về chất lượng công trình; Tiếp tục nghiên cứu xây dựng và hoàn thiện cơ chế khuyến khích, hỗ trợ các thành phần kinh tế tham gia thực hiện công tác cải tạo, trùng tu nhà biệt thự.

Đáng lưu ý, Hà Nội sẽ sớm xây dựng cơ chế thí điểm mua lại biệt thự, thực hiện việc giải phóng mặt bằng tái định cư các hộ dân để bảo tồn, tôn tạo các biệt thự có giá trị tiêu biểu về kiến trúc, văn hóa, lịch sử.

Trao đổi với Đất Việt về việc quản lý, bảo tồn, tôn tạo nhà biệt thự, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho biết, Hà Nội đã ban hành một số nghị quyết về quản lý nhà nhà cổ, phố cổ, làng cổ, làng nghề truyền thống tiêu biểu, biệt thự cũ, công trình kiến trúc khác xây dựng trước năm 1954 và di sản văn hóa phi vật thể trên địa bàn Thủ đô cần tập trung nguồn lực để bảo tồn và phát huy giá trị văn hóa. Cùng với đó là một số biện pháp cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp; cải tạo, phục hồi nhà cổ, biệt thự cũ và các công trình kiến trúc khác xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn TP cũng như đưa ra được danh mục biệt thự.

Ghi nhận đây là một nỗ lực của TP Hà Nội, song TS.KTS Nguyễn Ngọc Nghiêm vẫn lưu ý một số vấn đề.

Thứ nhất, Hà Nội đã có sự phân hạng các biệt thự (có giá trị đặc biệt, có giá trị, có  thể cải tạo) nhưng để đưa biệt thự vào bảo tồn và phát huy giá trị của nó cần làm rõ chủ sở hữu của các biệt thự và điều tra về thực trạng chất lượng các biệt thự này. Việc này cho đến nay chưa được công bố rõ ràng.

"Thực tế cho thấy, có những biệt thự chỉ có một chủ sở hữu, song cũng không ít biệt thự có nhiều chủ sở hữu, đặc biệt là các biệt thự là nhà công lập của cán bộ, công chức về hưu. Việc biệt thự có nhiều chủ sở hữu khiến các bên khó thỏa thuận được với nhau, dẫn tới biệt thự không thể bán được.

Bên cạnh đó, trong phân hạng biệt thự đã có những phân hạng về khung nhưng cần điều tra, làm rõ thực trạng về chất lượng sống của các biệt thự và độ bền vững của từng biệt thự như thế nào, tức chất lượng công trình. Đây là vấn đề rất khó, nếu không có phân loại về độ bền vững thì không thể có chính sách đầy đủ được.

Ví dụ, ở khu phố cổ đã xác định danh mục công trình cổ giá trị nhưng từ khi có quyết định vào năm 1995 đến nay vẫn chưa hoàn thiện hồ sơ kiến trúc của các công trình có giá trị", Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam chỉ rõ.

Thứ hai, Nhà nước cho biết hỗ trợ để bảo tồn nhà biệt thự song đây mới là định hướng, cần cụ thể hơn.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm dẫn bài học kinh nghiệm của nhiều quốc gia châu Âu như Ý, Đức... làm ví dụ. Theo đó, các quốc  gia này đã đưa ra nhiều giải pháp cụ thể, trong đó có việc Nhà nước hỗ trợ cho chủ sở hữu một khoản kinh phí để chủ sở hữu bảo tồn biệt thự cổ. Quan trọng là sự hỗ trợ này phải trên cơ sở tôn trọng yếu tố bảo tồn, chẳng hạn Ý hỗ trợ tiền để chủ sở hữu biệt thự cổ mua gỗ để làm cửa sổ, lát sàn hay làm mái ngói, bởi nếu để người dân tự quyết thì họ sẽ làm cửa inox, sàn gạch, mái bê tông, cây xanh thì bị chặt, lấn chiếm.

Đề nghị sớm có cơ chế hỗ trợ ngân sách để bảo tồn các biệt thự đặc biệt, vị chuyên gia cũng lưu ý đến việc lựa chọn biệt thự để bảo tồn. Lưu ý này cũng đã được các chuyên gia nước ngoài khuyến cáo. Cụ thể, Hà Nội có quỹ di sản phong phú nhưng để bảo tồn thì cần phải phân loại, lựa chọn bởi thành phố không thể có đủ nguồn lực để thực hiện bảo tồn khối lượng lớn như vậy.

"Trong khu phố cổ, Hà Nội tự đánh giá có hơn 250 nhà cổ có giá trị cần bảo tồn. Tuy nhiên, các chuyên gia nước ngoài lại có quan điểm khác. Chuyên gia Nhật cho rằng chỉ có hơn 50 nhà cổ, còn chuyên gia Nhật Bản cho rằng có chưa đến 100 nhà cổ, tức họ đã phân nhóm để rồi lựa chọn một số nhà cổ để bảo tồn", ông Nghiêm nói và nhấn mạnh việc bảo tồn phải căn cứ vào nguồn lực thực tế. Cho tới nay, Hà Nội đã có ý tưởng, định hướng bảo tồn, song nguồn lực để thực hiện thì chưa xem xét để cân đối.

Đối với chính sách mua lại biệt thự cổ để bảo tồn, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cũng cho rằng cần phải xem xét kỹ bởi thực tế 25-30 năm qua, Hà Nội mới chỉ mua được 4 căn nhà của người dân trong tổng số hơn 250 nhà cổ trong khu phố cổ, gồm các căn ở Mã Mây, Đào Duy Từ, Hàng Đào, Hàng Đường.

Nguyên nhân là do giá cả nhà ở hiện nay đã theo cơ chế thị trường. Khi mua nhà không phải vì mục đích an ninh quốc phòng, quốc gia thì không thể áp đặt giá được, mà phải là giá thỏa thuận. Điểm này trong luật Nhà ở, trong Hiến pháp đã quy định rõ. Cho nên, việc mua lại các biệt thự để bảo tồn, theo vị chuyên gia, cũng phải phân loại, căn cứ vào nguồn lực của mình. Muốn vậy phải có chính sách tạo điều kiện để các biệt thự được sử dụng đúng mục đích.

"Bảo tồn biệt thự không chỉ là bảo tồn cái vỏ của công trình mà phải bảo tồn cả nội dung, chất lượng cuộc sống của những người sống ở trong đó. Chẳng hạn, hiện một biệt thự có tới vài hộ gia đình sinh sống, phải làm sao để chỉ có 1 hộ. Biệt thự ngày xưa cũng chỉ có 1 hộ với 3-4 thế hệ chung sống cùng nhau", vị chuyên gia lưu ý, đồng thời trước thực trạng một biệt thự có nhiều chủ sở hữu, ông cho rằng muốn chuyển nhượng hay mua lại, ngoài việc phải căn cứ vào nguồn vốn ngân sách, phải khuyến cáo để người dân tự thỏa thuận, bàn bạc với nhau để đi tới thống nhất.

"Muốn mua thì phải có cơ chế chính sách, Nhà nước cũng nên lựa chọn đối tượng để mua và bảo tồn. Bên cạnh đó cũng nên chú trọng đến việc bảo tồn kết hợp với phát huy giá trị.

Bài học kinh nghiệm của Singapore là một ví dụ, giá nhà lên cao, họ mua hay dựng lại các nhà cổ kiểu Trung Hoa nhưng cho phép người dân chuyển hướng sang kinh doanh dịch vụ thương mại chứ không phải để ở.

Hà Nội cũng có một số quán cà phê ở góc phố cổ hấp dẫn người dân, những nhà cổ ở đó không phải để ở mà là để kinh doanh. Chúng ta có thể xem xét cách làm này để vừa bảo tồn, vừa phát huy được giá trị nhà cổ, biệt thự cổ", TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm nói.