VnFinance
Thứ hai, 21/11/2022, 21:01 PM

Tình trạng “ngủ đông” của thị trường bất động sản hiện nay có giống giai đoạn 2011 - 2012?

Cùng tình trạng ngủ đông, nhưng thị trường bất động sản ở giai đoạn hiện nay sản phẩm và chất lượng xây dựng đều nằm ở mức độ tốt, tuy còn nhiều hạn chế về tín dụng, nhưng người thực sự có nhu cầu vẫn tiến hành giao dịch, thị trường bất động sản vẫn diễn ra một cách cẩn thận chứ không đóng băng hoàn toàn như giai đoạn 2011-2012.

Thị trường bất động sản - 1
Giai đoạn 2011 thị trường đóng băng hoàn toàn, còn hiện nay người mua nhà vẫn tiến hành giao dịch bình thường nhưng nguồn cung hạn chế. (Ảnh: MarketTimes).

Cả hai giai đoạn đều “ngủ đông”

Thị trường bất động sản luôn có biến động theo hình Sin, có thời kỳ tăng và cũng có thời kỳ giảm. Điểm lại thị trường cách đây 10 năm để thấy được nốt thăng trầm của bất động sản.

Giai đoạn 2011-2012, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “ngủ đông”, hầu hết các dự án đều “đứng im” không triển khai, trong khi đó hàng tồn kho bất động sản dư thừa. Đây là hệ quả của một thời kỳ tăng giá quá ảo. Nhớ lại thời điểm đó cho thấy, nhà nhà đầu tư bất động sản, người người đầu tư bất động sản. Giá nhà đất cao hơn rất nhiều thu nhập của người dân.

Đơn cử như chung cư 175 Nguyễn Trãi của Tập đoàn Hoàng Huy vào thời điểm sốt giá lên hơn 45 triệu đồng/m2. Còn một dự án đã đưa vào sử dụng của Tổng Công ty Phát triển nhà và đô thị Bộ Quốc Phòng ở Mỹ Đình giá 38 triệu đồng/m2…

Giá nhà liền đất tại các dự án xung quanh khu vực Nam Từ Liêm xấp xỉ 200 triệu đồng/m2. Nếu tính từ thời điểm cuối năm 2007 giá 1 căn biệt thự 150m2 ở huyện Từ Liêm lúc bấy giờ khoảng 4-5 tỷ đồng, thì năm 2011 đã tăng lên 25-30 tỷ đồng. Thậm chí có một dự án ở Hoài Đức giá nền đất lên đến 80 triệu đồng/m2.

Nhìn lại tín dụng năm 2011-2012 cũng cho thấy, lãi suất huy động và tiền gửi đều lên quá cao, có những ngân hàng ngoài gửi tiết kiệm có kỳ hạn, thì cộng thêm nhiều khoản khuyến mại, người gửi tiền nhận về lãi suất tầm 20%/năm, còn trung bình 16-17%/năm. Lãi suất cho vay cũng lên tới 25-30%/năm, khiến nhiều doanh nghiệp sản xuất gặp khó khăn

Với diễn biến nóng của thị trường bất động sản lúc bấy giờ, Ngân hàng Nhà nước đã kiểm soát tín dụng vào bất động sản, ngay lập tức thị trường “đổi chiều”, giá chung cư, nhà đất đều rơi “tự do”.

Nếu như trước đó, các căn chung cư tầm 40-45 triệu đồng/m2, thì đến năm 2013-2014 đã giảm xuống 25-30 triệu đồng/m2. Giá nhà liền đất cũng giảm từ gần 200 triệu đồng/m2 xuống khoảng 100-120 triệu đồng/m2; tại các dự án giá 80 triệu đồng/m2 xuống 30-40 triệu đồng/m2….

Có thể thấy sau thời kỳ sốt nóng thì thị trường trở lại cho người mua nhà có nhu cầu ở thực có cơ hội.

Trở lại giai đoạn hiện nay, sản phẩm tồn kho chủ yếu ở phân khúc cao cấp, khi giá đã tăng quá nóng. Trong 2 năm xảy ra đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản vẫn sôi động, nhưng chủ yếu là thị trường của những nhà đầu cơ. Khắp làng trên, xóm dưới giá nhà đất đều tăng một cách bất thường. Tại những nơi mới chỉ có thông tin quy hoạch nhưng giá đất đã tăng. Tại những dự án mới vừa ra hàng cũng bị thổi giá, thậm chí một số chủ đầu tư thấy giá thị trường tăng cũng thu lại bảng hàng để hoà nhịp điệu tăng.

Các dự án ven đô Hà Nôi, ven đô TP. Hồ Chí Minh tăng giá bằng lần. Có những dự án bỏ hoang hàng chục năm, bỗng nhiên “tỉnh giấc” tăng giá gấp 3-4 lần. Từ mức giá 30-35 triệu đồng/m2, tăng vọt lên 100-120 triệu đồng/m2.

Và nay, không thể để “lỗi nhịp” thị trường, giá chung cư từ hồi tháng 8/2022 cũng bắt đầu tăng từ 10-15%, có những dự án đã sử dụng rồi cũng tăng bằng lần.

Theo như một số chuyên gia bất động sản nói, đây là sự bất thường của thị trường. Khi Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tín dụng vào bất động sản, cùng với việc rà soát pháp lý dự án, lập tức thị trường bị tác động và lại rơi vào “ngủ đông”. Tuy nhiên, chỉ có thanh khoản giảm, nhưng giá nhà và chung cư của thị trường bất động sản 2022 vẫn neo ở mức cao.

Thị trường cần thời gian phục hồi

Đánh giá về hai giai đoạn thị trường bất động sản, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội chia sẻ, từ năm 2019 chúng ta nhận thấy dấu hiệu nghi vấn phát triển nóng trên tất cả các phân khúc của thị trường bất động sản.

Trong khi đó, vào cuối năm 2010 và đầu năm 2011, khi mới bắt đầu có những nghi vấn về thị trường Hà Nội, thì ngay sau đó việc bị thắt chặt tín dụng và các chính sách liên quan được đưa ra, thị trường liền bị tác động. Trong giai đoạn này, lượng tiền từ các kênh khác chuyển sang kênh bất động sản làm cho giá nhà thấp tầng lên mức rất cao, dù nguồn cung rất nhiều. Nhưng khi bị kiểm soát tín dụng, ngay lập tức nhìn rõ sự đóng băng của thị trường.

Ngoài việc đóng băng, lúc này thị trường còn bị ảnh hưởng bởi sự mất niềm tin của người mua, của nhà đầu tư về cả tình trạng chất lượng xây dựng, sản phẩm.

Việc đầu tư của người dân hầu như dừng lại, bởi tiếp cận về tín dụng khó, khi giá bị đẩy lên cao nên lợi nhuận không như mong muốn, chưa kể về các rủi ro pháp lý dự án.

Còn đối với giai đoạn hiện nay, sản phẩm và chất lượng xây dựng đều nằm ở mức độ tốt, tuy còn nhiều hạn chế về tín dụng bất động sản nhưng người thực sự có nhu cầu vẫn tiến hành giao dịch. Tuy nhiên, nhà đầu tư tham gia thị trường cần cân nhắc, thị trường bất động sản vẫn diễn ra một cách cẩn thận chứ không đóng băng hoàn toàn như giai đoạn trước.

Có thể nói, theo bản chất, nguồn cung từ năm 2009 đến nay, thị trường thấp tầng và cao tầng đều ít dần về lượng nguồn cung mới. Giá cả hai giai đoạn đều bị đẩy lên cao khi gặp điều kiện khó khăn trên thị trường như thắt chặt tín dụng, kênh đầu tư bị ảnh hưởng…

Ở giai đoạn 2011– 2012, thị trường cần thời gian phục hồi từ 2-3 năm, tức là đến năm 2014. Tại thời điểm đó, Chính phủ đã phải đưa ra một số chính sách liên quan đến phát triển nhà ở, hỗ trợ tín dụng bất động sản, điều này giúp cho thị trường dần dần phục hồi trở lại.

“Còn ở thời điểm hiện tại, thị trường cũng sẽ có một số điều chỉnh nhất định, một số chính sách cần sửa đổi được trình Quốc hội, điều này cần thời gian để rõ ràng và minh bạch hơn, ít nhất là trong giai đoạn 2023. Trong lúc này, người thực sự có nhu cầu mua vẫn có thể tiến hành giao dịch, còn mua để đầu tư thì vẫn có hạn chế”, bà Hằng nói.


TP.HCM đề xuất nhiều cơ chế đặc thù, đánh thuế bất động sản thứ hai
TP.HCM đề xuất nhiều cơ chế đặc thù, đánh thuế bất động sản thứ hai

TP.HCM đề xuất nhiều cơ chế đặc thù mới để tăng nguồn thu như tự quyết nhiều quy định về đầu tư, ... và thí điểm thu thuế bất động sản thứ hai.

Tin bất động sản ngày 3/12: Khánh Hòa sắp có khu đô thị ven vịnh Cam Ranh hơn 42.000 tỷ đồng?
Tin bất động sản ngày 3/12: Khánh Hòa sắp có khu đô thị ven vịnh Cam Ranh hơn 42.000 tỷ đồng?

HoREA tiếp tục "thúc" nới room tín dụng; Hà Nội sẽ không mở rộng phân khu đô thị sông Hồng tại huyện Thường Tín; Hải Phòng sắp đấu giá dự án...

VMI trao chứng nhận những suất Fantasy Home đầu tiên
VMI trao chứng nhận những suất Fantasy Home đầu tiên

Công ty Cổ phần Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI vừa chính thức trao chứng nhận sở hữu suất đầu tư Fantasy Home cho những nhà đầu tư tiên phong...

Giám đốc công ty BĐS: Các môi giới có thu nhập rất cao, nên thời điểm này 'sống chậm lại một chút'
Giám đốc công ty BĐS: Các môi giới có thu nhập rất cao, nên thời điểm này "sống chậm lại một chút"

Tổng Giám đốc Công ty BĐS Alphareal Hoàng Liên Sơn cho rằng các môi giới bất động sản có thu nhập tốt, nên thời điểm này "bớt đi một chút, sống chậm lại một chút"...

Dự án King Sea Phan Thiết: Sau gần 20 năm được phê duyệt vẫn chỉ là khu đất trống đầy cỏ hoang
Dự án King Sea Phan Thiết: Sau gần 20 năm được phê duyệt vẫn chỉ là khu đất trống đầy cỏ hoang

Trước thực trạng hàng loạt dự án bỏ hoang, lãng phí nguồn tài nguyên đất, vi phạm nghiêm trọng Luật Đất đai tại tỉnh Bình Thuận, Tổng cục Quản lý đất đai đã...

Flamingo Holding được chấp thuận cho thuê đất làm dự án Flamingo Linh Trường Khu B quy mô hơn 1.500 tỷ
Flamingo Holding được chấp thuận cho thuê đất làm dự án Flamingo Linh Trường Khu B quy mô hơn 1.500 tỷ

UBND tỉnh Thanh Hóa chấp thuận cho CTCP Flamingo Holding Group nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp tại huyện Hoằng Hóa.

Đề xuất tiền cọc đấu giá đất lên tối đa 35%, Bộ Tài nguyên và Môi trường nói gì?
Đề xuất tiền cọc đấu giá đất lên tối đa 35%, Bộ Tài nguyên và Môi trường nói gì?

Bộ Tài Nguyên và Môi trường cho biết mức tiền đặt trước tối đa hiện nay (5-20%) là phù hợp. Trường hợp nâng mức tiền đặt trước lên quá cao có thể...

Tin bất động sản nổi bật trong tuần: Sắp có luật đánh thuế đối với nhà đất
Tin bất động sản nổi bật trong tuần: Sắp có luật đánh thuế đối với nhà đất

Tin bất động sản nổi bật trong tuần: Hà Nội đưa ra lộ trình triển khai KĐT Thanh Hà - Cienco 5; Bình Định công khai 3 dự án chưa đủ điều kiện mở bán...

Thanh Hóa: Dự án làng du lịch Yên Trung 'xây trước xin sau' và chân dung Tập đoàn Anh Phát
Thanh Hóa: Dự án làng du lịch Yên Trung "xây trước xin sau" và chân dung Tập đoàn Anh Phát

Làng du lịch Yên Trung đang gây xôn xao dư luận khi đi vào hoạt động được 2 năm nhưng mới đây Sở KH-ĐT Thanh Hóa đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư...

TP.HCM yêu cầu 5 huyện không đề xuất xin chủ trương lên quận hoặc thành phố
TP.HCM yêu cầu 5 huyện không đề xuất xin chủ trương lên quận hoặc thành phố

Hai năm qua, 5 huyện của TP.HCM là Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè và Hóc Môn đều muốn lên thành phố trước 2030. Đề xuất này đã góp phần khiến giá đất...

Nhà đầu tư săn bất động sản “ngộp”: 3 lần ép giá vẫn mua hớ cả trăm triệu đồng
Nhà đầu tư săn bất động sản “ngộp”: 3 lần ép giá vẫn mua hớ cả trăm triệu đồng

Thông tin bất động sản cắt lỗ, giảm giá ngập tràn ở nhiều nơi. Không ít nhà đầu tư bất động sản tự tin sẽ mua được giá hời, song mới ngỡ ngàng mua hớ...

Tin bất động sản ngày 2/12: Khánh Hòa công khai kế hoạch đấu giá nhiều khu đất
Tin bất động sản ngày 2/12: Khánh Hòa công khai kế hoạch đấu giá nhiều khu đất

Đà Nẵng sắp có thêm dự án nhà ở xã hội với 1.236 căn hộ; Yêu cầu cung cấp hồ sơ liên quan về quy hoạch xây dựng lô đất ‘vàng’ tại TP. Biên Hoà;...

KĐT Thanh Hà - Cienco 5 đang tạm dừng để điều chỉnh chủ trương và làm thủ tục đổi chủ, bao giờ sẽ triển khai?
KĐT Thanh Hà - Cienco 5 đang tạm dừng để điều chỉnh chủ trương và làm thủ tục đổi chủ, bao giờ sẽ triển khai?

Để tiếp tục triển khai, KĐT Thanh Hà, - Cienco 5 phải được thực hiện theo chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết được thẩm định và phê duyệt.

Bất động sản An Gia tiếp tục tăng tỷ lệ sở hữu tại Công ty Hoàng Ân – chủ dự án The Sóng
Bất động sản An Gia tiếp tục tăng tỷ lệ sở hữu tại Công ty Hoàng Ân – chủ dự án The Sóng

Bất động sản An Gia (Mã CK: AGG) vừa thông qua việc nhận chuyển nhượng tổng cộng gần 15 triệu cổ phần tại CTCP Tư vấn Hoàng Ân...

Kita Group bị khách hàng khiếu nại vì không thực hiện đúng cam kết
Kita Group bị khách hàng khiếu nại vì không thực hiện đúng cam kết

Kita Group là một “tên tuổi” lớn trong kinh doanh bất động sản với các dự án trải dài từ Bắc vào Nam. Tuy nhiên, doanh nghiệp này cũng mắc nhiều “lùm xùm”...

Nhà đầu tư bất động sản: “Mấy tháng nay, tôi sống bằng tiền cầm sổ đỏ”
Nhà đầu tư bất động sản: “Mấy tháng nay, tôi sống bằng tiền cầm sổ đỏ”

“Tôi cầm 3.5%/tháng, nhà đầu tư vay được 50% giá trị sổ. Đa số là những người không vay được ngân hàng nên cầm sổ đỏ để có dòng tiền lo việc”.

Tưởng mua lô đất cắt lỗ khi thị trường trầm lắng, vợ chồng trẻ “tá hoả” phát hiện hoá ra đất lỗi phong thuỷ
Tưởng mua lô đất cắt lỗ khi thị trường trầm lắng, vợ chồng trẻ “tá hoả” phát hiện hoá ra đất lỗi phong thuỷ

Quyết định cọc tiền nhanh khi nghe môi giới tư vấn lô đất giá rẻ, chủ nhà cần tiền gấp khiến đôi vợ chồng trẻ đến từ Hà Nội nhận ra bài học đắt giá...

Tin bất động sản ngày 1/12: Sắp có luật đánh thuế đối với nhà đất
Tin bất động sản ngày 1/12: Sắp có luật đánh thuế đối với nhà đất

Quảng Nam tạm dừng thi công dự án nhà ở cho người thu nhập thấp; Bệnh viện Thái Thượng Hoàng xây dựng sai phép; Lâm Đồng đấu giá nhiều khu đất để tạo vốn...

VMI - Cầu nối các nhà đầu tư vốn mỏng với 'mạch vàng' từ bất động sản
VMI - Cầu nối các nhà đầu tư vốn mỏng với 'mạch vàng' từ bất động sản

Với sự ra đời của suất đầu tư Fantasy Home (sản phẩm đột phá từ VMI JSC), các nhà đầu tư vốn nhỏ sẽ có cơ hội kết nối và hưởng lợi từ đà tăng...



VnFinance