Dự án Enclave Phú Quốc dự kiến xây hơn 500 căn nhà ở xã hội trong quần thể du lịch sinh thái

Khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí phức hợp Enclave Phú Quốc đang thu hút sự quan tâm lớn khi chủ đầu tư, Công ty Cổ phần Enclave Phú Quốc đề xuất xây dựng hơn 500 căn nhà ở xã hội ngay trong lòng quần thể du lịch. Cụ thể, theo báo cáo xin cấp phép môi trường, dự án sẽ phát triển 538 căn nhà ở xã hội, bên cạnh 335 lô biệt thự và 627 lô nhà ở liên kế, tạo thành một khu dân cư dịch vụ quy mô có thể đáp ứng chỗ ở cho khoảng 6.000 cư dân.

Đây là một trong những dự án nghỉ dưỡng dân cư lớn nhất khu vực Bãi Thơm, được Ban Quản lý Khu kinh tế Phú Quốc chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư tại Quyết định 183/QĐ-BQLKKTPQ ngày 21/10/2022; đồng thời đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 vào năm 2019 và tiếp tục điều chỉnh vào năm 2023. Tổng diện tích đất của dự án lên đến 1.962.174 m² (gần 196 ha), thuộc hai phân khu chức năng chính: Khu 1 gần Hòn Một và Khu 3 ven biển Bãi Thơm.

Theo định hướng quy hoạch, Khu 1 được phát triển theo mô hình nghỉ dưỡng cao cấp, chăm sóc sức khỏe, với mật độ xây dựng tối đa 17,4% và chiều cao công trình từ 1–8 tầng. Khu vực này bao gồm khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà hàng, khu chăm sóc sức khỏe và không gian cảnh quan gắn với sinh thái biển – rừng đặc trưng của Bãi Thơm.

Trong khi đó, Khu 3 có diện tích hơn 1,69 triệu m², được quy hoạch thành khu du lịch vui chơi giải trí, công viên chuyên đề , khu dân cư hỗn hợp. Mật độ xây dựng tại các khu chức năng dao động từ 16,3% (khu du lịch) đến 39,9% (khu dân cư). Toàn dự án dự kiến cung cấp 3.455 phòng lưu trú, trong đó có 3.100 phòng khách sạn, căn hộ du lịch và 335 biệt thự.

Khi đi vào vận hành, Enclave Phú Quốc có thể đón khoảng 14.500 khách lưu trú mỗi ngày, cùng 3.740 nhân viên phục vụ, nâng tổng quy mô sử dụng thường xuyên lên tới 18.240 người/ngày.

Một điểm nhấn đáng chú ý của dự án là chủ đầu tư dành quỹ đất lớn để phát triển 538 căn nhà ở xã hội, điều hiếm thấy tại một quần thể du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn. Khu nhà ở xã hội này nằm trong phân khu dân cư của Khu 3, được quy hoạch đồng bộ với nhà liền kề, biệt thự, trường học, công trình công cộng, cây xanh đơn vị ở và hạ tầng giao thông nội bộ.

Việc bố trí nhà ở xã hội trong cùng quần thể nhằm tạo điều kiện lưu trú ổn định cho lực lượng lao động dịch vụ, nhân viên kỹ thuật, chuyên gia… đồng thời đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân địa phương trong quá trình phát triển đô thị du lịch Bãi Thơm.

Toàn bộ khu vực dự án nằm tiếp giáp ranh giới phía Tây của Vườn quốc gia Phú Quốc, với khoảng cách từ 2,5 km (Khu 3) đến 5,5 km (Khu 1) so với phân khu bảo vệ nghiêm ngặt. Đây là vùng lõi của Khu dự trữ sinh quyển ven biển và biển đảo Kiên Giang, có giá trị đặc biệt về cảnh quan và đa dạng sinh học.

Báo cáo đánh giá môi trường chỉ ra dự án có liên quan đến chuyển đổi 84,31 ha đất rừng, bao gồm 41,43 ha rừng tự nhiên và 4,46 ha rừng trồng. Trong đó có nhiều loài thuộc Sách đỏ Việt Nam.

Thành phần rừng tự nhiên khá phong phú, với 738 cá thể thuộc 34 loài, nhiều khu vực có trữ lượng gỗ cao, rừng ngập phèn và hệ sinh thái vi sinh đặc thù. Vì vậy, dù thuộc quy hoạch cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng, khu vực này vẫn được xếp vào nhóm yếu tố nhạy cảm cao về môi trường.

Giải pháp bảo tồn và bồi hoàn đa dạng sinh học. Dự án Enclave Phú Quốc đưa ra phương án bồi hoàn và bảo tồn đa dạng sinh học với nhiều biện pháp nhằm giảm thiểu tác động đến hệ sinh thái khu vực. Trước hết, dự án thiết lập các “vùng không tác động” (No-go zone) tại những khu vực xuất hiện loài quý hiếm như Kiền kiền, Trai Nam Bộ, đồng thời giữ khoảng cách bảo vệ tối thiểu 50 m cho mỗi cá thể, cắm mốc giới và gắn biển cảnh báo. Một hành lang xanh sẽ được duy trì dọc ranh giới giáp Vườn quốc gia Phú Quốc, không xây dựng công trình cố định và giữ nguyên thảm thực vật tự nhiên. Trong nội bộ dự án, khoảng 5–7 ha cũng được giữ lại làm khu bảo tồn phục vụ quan trắc dài hạn.

Theo nghĩa vụ pháp lý, dự án phải trồng rừng thay thế 45,89 ha, gồm 41,43 ha rừng tự nhiên và 4,46 ha rừng trồng, với kinh phí khoảng 1,84 tỷ đồng. Chủ đầu tư có thể nộp kinh phí vào Quỹ Bảo vệ và Phát triển rừng hoặc trực tiếp tổ chức trồng rừng bằng các loài bản địa như Sao đen, Dầu rái, Bằng lăng, Tràm nước. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cam kết triển khai các hoạt động phục hồi và bồi hoàn đa dạng sinh học: phối hợp Ban Quản lý Vườn quốc gia Phú Quốc, giám sát định kỳ hai năm một lần, và thành lập quỹ bảo tồn nội bộ tương đương 10–20% chi phí trồng rừng thay thế. Tổng kinh phí dành cho công tác bảo tồn ước khoảng 3,8 tỷ đồng, có thể tăng lên tối đa 15 tỷ đồng khi cần mở rộng phạm vi.

Khu vực dự án có độ nhạy cảm sinh thái cao, đặc biệt do có 84,31 ha đất rừng hiện hữu, gồm 41,43 ha rừng tự nhiên với trữ lượng và thành phần loài phong phú. Vị trí giáp ranh Vườn quốc gia Phú Quốc, chỉ cách phân khu bảo tồn nghiêm ngặt 2,5–5,5 km, càng làm tăng yêu cầu bảo vệ nghiêm ngặt. Do vậy, mọi biện pháp bồi hoàn – bảo tồn được thiết kế nhằm hạn chế tối đa tác động đến sinh cảnh, dòng chảy tự nhiên, đa dạng sinh học và cảnh quan rừng của khu vực.

Tổng mức đầu tư của dự án được xác định trên cơ sở các khoản mục chi phí chính, bao gồm: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; các chi phí khác; và chi phí dự phòng. Tổng giá trị đầu tư hơn 33.896 tỷ.

Trong cơ cấu chi phí, khoản bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gần 1.000 tỷ đồng. Chi phí xây dựng là khoản mục lớn nhất, với giá trị trước thuế hơn 21.178 tỷ đồng, và sau thuế đạt 22.873 tỷ đồng. Chi phí thiết bị có giá trị sau thuế 1.714 tỷ đồng, chi phí quản lý dự án khoảng 99,96 tỷ đồng, và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng đạt 407,6 tỷ đồng. Các khoản chi phí khác và chi phí dự phòng lần lượt là 3.448 tỷ đồng và 4.371 tỷ đồng sau thuế.

Về nguồn vốn đầu tư, chủ đầu tư dự kiến bố trí 15% tổng mức đầu tư, tương đương 5.084 tỷ. Phần còn lại, chiếm 85%, sẽ được huy động từ vốn vay thương mại, tương đương 28.812 tỷ đồng, với lãi suất dự kiến ở mức 10%.

Với quy mô gần 200 ha, cung cấp hàng nghìn phòng lưu trú, quần thể vui chơi giải trí và khu dân cư đầy đủ tiện ích, Enclave Phú Quốc được kỳ vọng trở thành một trong những điểm nhấn phát triển ở khu vực Bắc Phú Quốc. Việc tích hợp nhà ở xã hội trong khu du lịch cũng mở ra mô hình mới về phát triển đô thị du lịch bền vững, vừa giải quyết nguồn nhân lực tại chỗ, vừa đảm bảo an sinh xã hội.

Dự án hiện đang hoàn thiện các hồ sơ pháp lý và đánh giá tác động môi trường theo quy định. Khi được phê duyệt và triển khai đồng bộ, Enclave Phú Quốc được kỳ vọng sẽ góp phần mở rộng không gian phát triển du lịch – dân cư tại Bãi Thơm, đồng thời thúc đẩy kinh tế – xã hội địa phương theo hướng bền vững hơn.