Dự báo thị trường bất động sản: 'Trống đánh xuôi kèn thổi ngược'

Thị trường khó hồi phục, thậm chí có thể “đóng băng”

Theo đánh giá của ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam, thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu "xì hơi" rõ nét. Trước khi nói đến câu chuyện liệu thị trường có đang chậm lại để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới thì phải nhìn vào thực tế. Hiện nay dù thanh khoản chậm, nhưng giá nhà đất vẫn tăng cao so với thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, nguồn cung mới thời gian qua dù có thời điểm được cải thiện nhưng về cơ bản vẫn rất thấp, thấp hơn nhiều so với thời điểm 2019 trở về trước.

Chưa kể, sức mua suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả trên thị trường sơ cấp. Nhiều người tưởng rằng các nhà đầu tư sẽ đổ tiền mua bất động sản để bảo toàn giá trị tài sản/đồng tiền trong bối cảnh lạm phát, nhưng thực tế là cũng nhiều người do dự thận trọng khi giá bất động sản vẫn ở mức rất cao, họ chuyển hướng dòng tiền sang gửi tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ,

Vì thế, dự báo đến cuối năm 2022 thị trường bất động sản vẫn còn nhiều thách thức. Với bối cảnh thị trường hiện nay, kịch bản nhiều khả năng nhất, ông Hoàng cho rằng là mức giá bất động sản giữ nguyên như hiện nay và các chủ đầu tư sẽ gia tăng các chính sách bán hàng để hỗ trợ cũng như thu hút khách mua. Thậm chí, khả năng giảm giá sơ cấp là có thể nếu nhà đầu tư áp lực về dòng vốn.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, giá bất động sản sẽ giảm nhưng không giảm trên toàn thị trường mà chỉ tập trung ở một số phân khúc bị “làm giá” quá mức, có giá quá ảo thời gian qua. Còn với những phân khúc phục vụ nhu cầu thực, việc giảm giá là rất khó trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Dự báo thị trường trong những tháng cuối năm, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ sẽ chịu áp lực do chi phí đầu vào tăng, lạm phát, nhu cầu nhà ở cao trong khi nguồn cung tiếp tục thấp khiến chi phí tăng vọt. Thanh khoản trên thị trường sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn khiến nhà đầu tư có xu hướng cho dòng tiền “nghỉ ngơi” và trở nên thận trọng hơn.

Ông Đính cảnh báo, nếu những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản không được tháo gỡ, khả năng trong thời gian tới thị trường sẽ bước vào một giai đoạn “đóng băng” dài, ảnh hưởng đến nhiều doanh nghiệp. Do đó, cần có những chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra “mềm” hơn.

Còn ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, thị trường hiện đang phải chịu tác động của nhiều yếu tố, gây nên sự trì trệ. Giá bất động sản có thể sẽ giảm trong thời gian tới. Những nhà đầu tư đã ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có giảm giá hoặc bán cắt lỗ.

“Theo tôi, thị trường bất động sản sẽ không "nở hoa" mà "ngủ đông" từ nay đến cuối năm, hiện chưa thấy tín hiệu gì cụ thể để thị trường tốt lên. Luật Đất đai sửa đổi dự kiến tháng 10 sẽ thông qua, kinh tế thế giới cũng đang xảy ra lạm phát; nền kinh tế chung đang suy thoái trên thế giới…Đặc biệt thị trường bất động sản chịu tác động trực tiếp từ thị trường tài chính. Để phục hồi sẽ phải mất một thời gian, chắc chắn phải hết quý 2/2023”, ông Toản nhận định.

Xem thêm: TS Lê Xuân Nghĩa: Đảo nợ trái phiếu không hẳn là xấu

Tương tự, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, Công ty DKRA Việt Nam dự báo, trong những tháng cuối năm, sức cầu chung và thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu các động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng vẫn chưa có hướng tháo gỡ kịp thời.

Đặc biệt, việc kiểm soát tín dụng sẽ tác động mạnh vào tâm lý nhóm khách hàng mua nhà lần đầu, trong đó chủ yếu là căn hộ chung cư. Do đó, phân khúc căn hộ chung cư sẽ bước vào đợt sàng lọc mạnh mẽ trong những tháng cuối năm.

Giá có thể giảm mạnh 20 – 30%

Trong khi đó, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia cho biết, phần lớn giao dịch bất động sản trong 2 năm vừa rồi đều là giao dịch của nhà đầu tư, ít giao dịch mua để ở. Thị trường bất động sản hiện nay là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp.

Ông Nghĩa chia sẻ nhận định của một nhóm chuyên gia về việc giá bất động sản cuối năm sẽ giảm 30% nhưng không sụp đổ và sau đó sẽ phục hồi. “Nếu so với năm 2008, giá bất động sản giảm tới 60 - 70%. Hiện nay chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này giúp cho nhận định giá bất động sản có thể giảm 30% và sau đó có thể phục hồi trở lại như trên là đúng”, ông Nghĩa nói.

Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, giá bất động sản cuối năm có thể giảm do quy luật của giá cả, đó là nhiều người đổ vào đầu tư ngành đó thì giá tăng. Tuy nhiên, theo quy luật cung cầu khi cung tăng cao nhưng cầu không có thì buộc giá hàng hóa phải giảm. Thị trường hiện tại đã đẩy cung ảo tăng lên nhiều lần so với nhu cầu thực sự của người đang mua bất động sản.

Đáng chú ý nhiều doanh nghiệp, doanh nhân hay nhà đầu tư đang lướt sóng mạnh, dùng vốn vay nhiều thì sẽ gặp khó khăn. Theo ông Hiển, sẽ không có chuyện ngân hàng nới tín dụng để chiều lòng việc khách hàng đầu tư tràn lan, vay vốn vô tội vạ. Như vậy, trong thời gian tới, nhóm nhà đầu tư lướt sóng sẽ gặp khó. “Việc giá bất động sản giảm 20 - 30% so với thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra”, ông Hiển nói.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam cũng dự báo, vào giai đoạn trước thị trường bất động sản rất phát triển, giá tăng, dự án nhiều, tăng trưởng tín dụng đẩy bất động sản phát triển từ 30 - 37%.

Tuy nhiên năm 2022, tín dụng bất động sản siết, trái phiếu bị siết, nguồn cung thiếu, thực tế dòng tiền tín dụng không đổ vào nữa khiến giá bất động sản chững lại, đi xuống. Các nhà đầu tư đang nghe ngóng tình hình, lo tiền trả trái phiếu, ngân hàng trong khi lượng bán ra chậm. Vì thế thị trường chưa đổ vỡ nhưng giá chững và giảm 15- 20%.

Chuyển biến tích cực vào cuối năm và hồi phục rõ nét năm 2023

Trong khi đó, nhiều chuyên gia dự báo thị trường bất động sản có xu hướng tích cực hơn trong những tháng cuối năm. Chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực đánh giá, thời gian tới sẽ có nhiều yếu tố vĩ mô thúc đẩy thị trường bất động sản. Trong đó, Chương trình Phục hồi và Phát triển kinh tế - xã hội sẽ được đẩy nhanh, tạo cơ hội cho bất động sản và xây dựng.

Các yếu tố cơ hội khác như: Quy hoạch được quan tâm, các dự án đầu tư hạ tầng là một trong 3 đột phá chiến lược; đầu tư công được thúc đẩy mạnh; Chiến lược Phát triển nhà ở giai đoạn từ 2021 - 2030 đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội…

Về dòng vốn, TS Cấn Văn Lực cho biết, tổng lượng vốn tung ra thị trường BĐS trong 7 tháng đầu năm 2022 khoảng 420.000 tỉ đồng. Nếu từ nay đến cuối năm thuận lợi, lượng vốn cho thị trường bất động sản cả năm sẽ khoảng 800.000 tỉ đồng.

Xem thêm: Giao dịch “rớt thảm”, giá chung cư tại TP. HCM vẫn tăng phi mã

TS. Cấn Văn Lực nhận định, sẽ có sự điều chỉnh, phục hồi có chọn lọc và chờ đợi cơ hội. Thị trường bất động sản vẫn đang điều chỉnh và sàng lọc. Trong đó sẽ phục hồi ở một số phân khúc như nhà ở, khu công nghiệp,.. và phục hồi rõ nét hơn bắt đầu từ quý 4/2022. Bên cạnh đó, thị trường vẫn có tâm lý chờ đợi, vì vậy dòng tiền sẽ dịch chuyển kênh đầu tư.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cũng chỉ ra ba nguyên nhân chí tử dẫn đến thực trạng thị trường bất động sản như hiện nay, bao gồm: Pháp lý, tín dụng và mức giá tăng quá nóng. Từ ba yếu tố này, thị trường bất động sản đến năm 2023 sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực. Bởi khả năng pháp lý được tháo gỡ là khá cao. Bên cạnh đó, từ nay đến cuối năm vẫn sẽ có đợt tín dụng mới cho các dự án tốt, đến năm 2023 lại có room tín dụng mới.

Ông Tuyển dự báo thời gian tới, các bất động sản phụ vụ nhu cầu thực như chung cư tại các thành phố lớn, nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội,… sẽ lên ngôi. Ngược lại, những sản phẩm đầu cơ như phân lô tách sổ đất rừng, hiến đất làm đường,… sẽ không còn đất diễn.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cũng dự báo, sang đến năm 2023, thị trường bất động sản sẽ có sự phục hồi cục bộ, xuất hiện đầu tư lướt sóng tại một số khu vực, các nhà đầu tư trung hạn cũng bắt đầu giải ngân… nên thị trường sẽ có phục hồi về thanh khoản, nhưng để khởi sắc thì phải hết năm 2024, khi du khách quốc tế trở lại như năm 2019.

PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu và quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, trong những tháng cuối năm 2022, nếu tình hình kinh tế thế giới diễn biến như hiện nay, không có sự kiện đặc biệt nào xuất hiện. Kinh tế trong nước phục hồi ổn định, thì thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng ổn định.

Tiếp theo, trong trường hợp có nguồn vốn tăng đột biến, ngân hàng xem xét mở rộng tín dụng, đầu tư công cuối năm được giải ngân đúng kế hoạch, các điểm nghẽn về pháp luật được tháo gỡ, thì thị trường sẽ bùng nổ, tăng trưởng rất mạnh. Tuy nhiên, ông Chung đánh giá đây là kịch bản rất khó xảy ra, nhưng các yếu tố này được tạo dựng, thị trường bất động sản sẽ bứt phá rất nhanh.

“Trong bối cảnh nền kinh tế đang dần phục hồi sau đại dịch Covid-19 cùng với những động thái tích cực về thể chế, mặc dù vẫn còn rất nhiều những diễn biến không chắc chắn nhưng khả năng thị trường bất động sản có bước phát triển tốt trong những tháng cuối năm 2022”, vị chuyên gia cho biết.

Xem thêm: Triển vọng phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội năm 2022