VnFinance
Thứ tư, 24/08/2022, 14:50 PM
  • Click để copy

TS Lê Xuân Nghĩa: Đảo nợ trái phiếu không hẳn là xấu

TPDN có lợi thế không phải kiểm tra sở hữu vốn, không phải trả gốc ngay, chỉ trả lãi. Đáo hạn có thể phát hành đảo nợ, đảo nợ trái phiếu không hẳn là xấu.

TPDN là nguồn vốn trung, dài hạn quan trọng với doanh nghiệp BĐS

Chia sẻ tại tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” được tổ chức sáng ngày 24/8, TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia cho biết, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp vướng mắc về vốn đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp. Để xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường này, cần sớm xây dựng đạo luật về trái phiếu doanh nghiệp, hiện nhiều nước trên thế giới đều đã làm việc này.

Vấn đề thứ hai ngoài pháp lý là những kinh nghiệm về quản lý, đặc biệt là xếp hạng tín nhiệm. Các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư trong cộng đồng không thể nhìn vào bảng cân đối tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo dòng tiền,… để quyết định đầu tư, họ đơn giản quan tâm chuyện doanh nghiệp đó được xếp hạng như thế nào.

TS. Lê Xuân Nghĩa chia sẻ: “Theo dự đoán của chúng tôi, từ nay đến cuối năm có 112.000 tỷ đồng giá trị trái phiếu đáo hạn. Trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2%, đây là con số rất lớn”.

Capture
TS Lê Xuân Nghĩa nhận định, đảo nợ trái phiếu không hẳn là xấu

Khảo sát tại một số tập đoàn BĐS lớn cho thấy cơ cấu vốn hoạt động có 4 loại hình. Đó là, vốn từ tín dụng ngân hàng (khoảng 40%), vốn từ TPDN (khoảng 20%), vốn từ tiền trả trước của khách hàng (khoảng 20%), vốn từ chiếm dụng của các nhà thầu (khoảng 20%). Các loại hình vốn nói trên có lợi thế và rủi ro rất khác nhau.

Trong đó, TPDN là nguồn vốn có rủi ro cao hơn tín dụng ngân hàng và vì thế, lãi suất cũng cao hơn. Ưu thế của TPDN là quy trình đơn giản hơn, không bị kiểm soát mục đích sử dụng vốn và quản lý nợ chặt chẽ như tín dụng ngân hàng. Đặc biệt, TPDN có khả năng “đảo nợ” để kéo dài kỳ hạn trái phiếu, điều mà tín dụng ngân hàng không thể giải quyết được đối với các khoản vay lớn.

Nếu doanh nghiệp có kế hoạch tài chính tốt, quản lý chặt chẽ tiến độ của dự án thì TPDN có thể trở thành nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng, nhất là đối với các doanh nghiệp BĐS.

Những năm gần đây, quy mô thị trường TPDN có tốc độ tăng trưởng khá cao, khoảng 30-35%/năm. Giả sử dư nợ TPDN toàn nền kinh tế hiện tại là 1,4 triệu tỷ đồng, với tốc độ tăng 35%/năm (nghĩa là sau 2 năm tăng gấp đôi, sau 6 năm tăng gấp 8 lần), thì đến năm 2028 thị trường này sẽ có quy mô lên tới 11,2 triệu tỷ đồng.

Trong đó, 60% dùng cho BĐS, đủ đáp ứng nhu cầu vốn phát triển dự án mà không cần tới tín dụng ngân hàng. Với kịch bản này, tín dụng ngân hàng khi đó chỉ dành cho người mua nhà vay là chủ yếu.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, trái phiếu doanh nghiệp có lợi thế là không phải kiểm tra sở hữu vốn, không phải trả gốc ngay, chỉ trả lãi. Nếu đáo hạn có thể phát hành mới để đảo nợ trái phiếu.

Đảo nợ trái phiếu không hẳn là xấu vì kỳ hạn ngắn 3 năm nên phải đảo lên thành 6 năm, 9 năm. Nhắc lại giai đoạn trước, trái phiếu của Chính phủ không thể phát hành kỳ hạn dài 1 năm, 3 năm, giải ngân đầu tư công chưa xong đã đáo hạn trái phiếu. Cuối cùng Chính phủ hạ quyết tâm tìm mọi cách để đẩy kỳ hạn trái phiếu Chính phủ lên 5-10 năm, thậm chí 30 năm.

Xem thêm: Một công ty con của Tập đoàn Masan phát hành trái phiếu để đảo nợ

2
Từ nay đến cuối năm có 112.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó trái phiếu bất động sản chiếm 43,2%.

“Trong vòng 3 năm chúng ta làm được điều đó. Làm được cũng bằng hai chữ minh bạch. Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn thời hạn xông xênh, nếu cũng làm được như vậy với doanh nghiệp thì quá tốt”, TS Lê Xuân Nghĩa nhận định.

 6 kênh dẫn vốn cho bất động sản

Tại Toạ đàm, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia đã nêu 6 kênh dẫn vốn cho bất động sản.

Thứ nhất, số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến 30/6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn so với mức 9,35% tăng trưởng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống.

Trong đó, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67%.

Thứ hai là vốn tư nhân (vốn góp) với khoảng 60.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 20% tổng số vốn đăng ký của các doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 7 tháng đầu năm 2022).

Thứ ba là vốn FDI với hơn 3,21 tỷ USD tính đến ngày 20/7. Và cuối cùng là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản với khoảng 45.000 tỷ đồng (giảm 40% so với cùng kỳ năm trước), chiếm khoảng 22% tổng lượng phát hành 7 tháng qua.

Ngoài ra còn có nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần), nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước như vốn mồi, vốn ưu đãi/giảm thuế, vốn từ chương trình phục hồi,…

Xem thêm: Nhà Khang Điền muốn vay 800 tỷ đồng trái phiếu không tài sản đảm bảo

3
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia

Theo TS Cấn Văn Lực, khi nhắc đến bất động sản là nhắc đến tứ giác liên thông ngân hàng – bảo hiểm – bất động sản – chứng khoán. Đơn cử, ngân hàng cho vay bất động sản khoảng 20%, trong khi đó, 60 – 65% bất động sản thế chấp tại các ngân hàng là bất động sản.

Các ngân hàng cũng tham gia quản lý tài sản trong những lần doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm khoảng 17 - 18% tổng lượng vốn hóa, đứng thứ hai trong khối các doanh nghiệp niêm yết trên sàn,…

Nhiều quỹ đầu tư trên thị trường chứng khoán cũng đầu tư vào bất động sản. Hai năm dịch bệnh vừa qua, nhiều người đem tiền lãi chứng khoán để đầu tư bất động sản. 

TS Cấn Văn Lực cho biết, gần đây hiện tượng đọng vốn cho doanh nghiệp là một điều nhức nhối. Hiện có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Nếu dòng vốn vào bất động sản bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Bên cạnh đó, làm tăng sự mất cân đối cung – cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không giảm….), dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, chứng khoán giảm, giảm đà phục hồi kinh tế,…

Do đó, nếu chúng ta không cẩn thận sẽ giống Trung Quốc, siết chặt quá và phải giải cứu. Việc kiểm soát và ứng xử hợp lý là vô cùng quan trọng.

Xem thêm: Ngân hàng ồ ạt mua trái phiếu doanh nghiệp nhằm mục đích đảo nợ?


Thị trường Yên Bái 'trỗi dậy' – Tiềm năng vàng cho các nhà đầu tư
Thị trường Yên Bái 'trỗi dậy' – Tiềm năng vàng cho các nhà đầu tư

Với những bước tiến mạnh mẽ về kinh tế và hạ tầng, hàng loạt dự án lớn đã xuất hiện và làm thay đổi diện mạo đô thị Yên Bái. Địa phương này đang...

Tập đoàn Đất Xanh thâu tóm dự án 8,6 ha và dự kiến xây 11 tòa cao 30 tầng
Tập đoàn Đất Xanh thâu tóm dự án 8,6 ha và dự kiến xây 11 tòa cao 30 tầng

Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán DXG) vừa công bố nghị quyết triển khai dự án lớn tại Bình Dương, quy mô 8,6 ha, tổng diện tích xây dựng 410.000m2, dự kiến 11 tòa nhà cao 30 tầng.

Khởi đầu mùa du lịch bùng nổ với Hành trình trải nghiệm Phú Quốc
Khởi đầu mùa du lịch bùng nổ với Hành trình trải nghiệm Phú Quốc

Một mùa du lịch bùng nổ đang bắt đầu khởi động tại Phú Quốc. Một hành trình trải nghiệm mới cũng bắt đầu, với trọn vẹn xúc cảm về “vùng đất ...

Tin bất động sản ngày 3/10: Bình Định công bố nhà đầu tư dự án Khu đô thị Vân Hà hơn 2.900 tỷ đồng
Tin bất động sản ngày 3/10: Bình Định công bố nhà đầu tư dự án Khu đô thị Vân Hà hơn 2.900 tỷ đồng

Quảng Trị sẽ thu hồi dự án 371 tỷ đồng của tập đoàn FLC; Hodeco muốn chuyển nhượng 55% vốn tại công ty sở hữu dự án Khu du lịch Đại Dương; Cơ hội cho bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn… là những tin tức bất động sản đáng chú ý.

Tập đoàn Hưng Thịnh động thổ phân khu Hollywood Hills by YOO Inspired by Starck tại MerryLand Quy Nhơn
Tập đoàn Hưng Thịnh động thổ phân khu Hollywood Hills by YOO Inspired by Starck tại MerryLand Quy Nhơn

Ngày 02/10/2022, tại bán đảo Hải Giang (thành phố Quy Nhơn, Bình Định), Tập đoàn Hưng Thịnh đã tổ chức lễ động thổ phân khu Hollywood Hills by YOO Inspired by Starck...

Bí mật của những người được thiên nhiên 'chữa lành'
Bí mật của những người được thiên nhiên 'chữa lành'

Healing Architecture - kiến trúc chữa lành - đã hiện diện ở Ecopark từ nhiều năm nay, đem đến cho cư dân nơi đây một môi trường sống đầy cảm xúc nhưng phải tới khi...

Khánh Hòa: Nhiều sai phạm tại dự án khu du lịch sinh thái Trí Nguyên
Khánh Hòa: Nhiều sai phạm tại dự án khu du lịch sinh thái Trí Nguyên

Vừa qua, Tổng cục Môi trường có kết luận thanh tra về dự án khu du lịch sinh thái Trí Nguyên do Công ty TNHH Du lịch Trí Nguyên - Nha Trang (Công ty Trí Nguyên) làm chủ đầu tư.

Hodeco muốn bán gần 56% cổ phần của chủ dự án Khu du lịch Đại Dương quy mô hơn 4.000 tỷ
Hodeco muốn bán gần 56% cổ phần của chủ dự án Khu du lịch Đại Dương quy mô hơn 4.000 tỷ
02/10/2022 Thương hiệu

Hodeco vừa thông qua ký kết hợp đồng chuyển nhượng cổ phần tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và giải trí đại dương Vũng Tàu.

Đồng Nai yêu cầu công khai thông tin dự án bất động sản
Đồng Nai yêu cầu công khai thông tin dự án bất động sản

UBND tỉnh Đồng Nai vừa có Văn bản số 10111/UBND-KTN gửi Sở Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Thông tin và Truyền thông về việc yêu cầu công khai...

Tin bất động sản ngày 1/10: Quảng Ngãi yêu cầu báo cáo việc chậm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
Tin bất động sản ngày 1/10: Quảng Ngãi yêu cầu báo cáo việc chậm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

Phú Yên bổ sung thêm hơn 1.300 ha vào quy hoạch chung khu vực đầm Ô Loan; Lâm Đồng chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án khu dân cư Bi Đóup; Chủ đầu tư dự án Cara River Park rao bán căn hộ không đúng quy định… là những tin tức bất động sản đáng chú ý.

Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng hơn 820 ha của Louis Capital bị thu hồi
Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng hơn 820 ha của Louis Capital bị thu hồi

Dự án Ao Giời – Suối Tiên của Louis Capital có tổng vốn đầu tư 174,5 tỷ đồng, được UBND tỉnh Phú Thọ cấp quyết định chủ trương đầu tư từ năm 2017.

Khách mua hờ hững với đất nền nhưng giá rao bán không giảm
Khách mua hờ hững với đất nền nhưng giá rao bán không giảm

Chuyên gia cho rằng, phần lớn nhà đầu tư vẫn kỳ vọng cao ở phân khúc bất động sản thấp tầng, đặc biệt là những nhà đầu tư không bị...

Nếu có tiền nên đầu tư bất động sản ngay, đừng bao giờ bán
Nếu có tiền nên đầu tư bất động sản ngay, đừng bao giờ bán

Dù đánh giá lãi suất tăng sẽ tác động đến thị trường, nhưng một số chuyên gia cho rằng, thị trường hiện tại vẫn chưa có dấu hiệu giảm giá đất. Đồng thời, chuyên gia còn khuyến nghị, nếu có tiền đầu tư ngay và đừng bao giờ bán.

BIDV tiếp tục rao bán khoản nợ hơn 4.900 tỷ của chủ đầu tư dự án Kenton Node
BIDV tiếp tục rao bán khoản nợ hơn 4.900 tỷ của chủ đầu tư dự án Kenton Node

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) thông báo về việc bán đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên lần thứ 4. Giá rao bán khởi điểm là 4.249 tỷ đồng, giảm 655 tỷ đồng so với lần rao bán đầu tiên vào tháng 7.

Tin bất động sản nổi bật trong tuần: Sẽ đánh thuế cao với người có nhiều nhà, đất
Tin bất động sản nổi bật trong tuần: Sẽ đánh thuế cao với người có nhiều nhà, đất

Tin bất động sản nổi bật trong tuần: Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đánh thuế cao với người có nhiều nhà đất; Cảnh báo mua bán NOXH bằng hình thức lập vi bằng...

TNR Stars Hồng Lĩnh – Khu đô thị đón đầu trung tâm kinh tế, hành chính mới TP. Hồng Lĩnh
TNR Stars Hồng Lĩnh – Khu đô thị đón đầu trung tâm kinh tế, hành chính mới TP. Hồng Lĩnh

Nhà quản lý và phát triển BĐS TNR Holdings Vietnam khẳng định dấu ấn tại thị trường Hà Tĩnh qua dự án TNR Stars Hồng Lĩnh. Ba đối tác được lựa chọn...

Giới thượng lưu săn tìm “hộ khẩu Vinhomes” tại các đại đô thị ở phía Đông Hà Nội
Giới thượng lưu săn tìm “hộ khẩu Vinhomes” tại các đại đô thị ở phía Đông Hà Nội

“Siêu quần thể đô thị biển” rộng 1.200 ha của Vinhomes đã có mảnh ghép hoàn chỉnh là Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown. Dự án sắp ra mắt trong tháng 10...

Ôm nhiều đất, nhà đầu tư bất động sản “mất ăn mất ngủ”
Ôm nhiều đất, nhà đầu tư bất động sản “mất ăn mất ngủ”

Sau thời gian dài vì không bán được đất nhưng nợ vẫn còn đó, nhà đầu tư bất động sản rơi vào tình trạng “mất ăn mất ngủ”.

Tài chính Hoàng Huy muốn chuyển nhượng một phần dự án Hoang Huy Commerce với giá gần 980 tỷ đồng
Tài chính Hoàng Huy muốn chuyển nhượng một phần dự án Hoang Huy Commerce với giá gần 980 tỷ đồng

Tại ĐHĐCĐ thường niên diễn ra vào tháng 7, Tài chính Hoàng Huy có kế hoạch chuyển nhượng dự án Hoang Huy Commerce cho Nhà Đại Lộc với giá trị 890 tỷ đồng. ..



vnfinance.vn