“Lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ tránh tình trạng mua bán nhà 2 giá”

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, báo cáo Thủ tướng trước ngày 15/8/2023.

Chỉ đạo được đưa ra nhằm thể chế hóa Nghị quyết 18 của Hội nghị Trung ương 5, khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Đánh giá về ý kiến chỉ đạo trên, đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) cho rằng, đây là một quyết định thể hiện rõ sự quyết liệt từ Chính phủ trong công cuộc minh bạch hóa thị trường bất động sản (BĐS), nhằm phát huy tối đa vai trò của BĐS trong nền kinh tế quốc dân.

Hiện tại các nước có thị trường BĐS phát triển, giao dịch BĐS đều phải thực hiện qua sàn hoặc một đơn vị trung gian. Tại Mỹ, để giao dịch nhà đất, người bán, trao tặng và người mua, nhận trao tặng phải giao dịch và thanh toán thông qua trung gian một công ty môi giới. Kể cả khi người bán và người mua chủ động tìm kiếm nhau một cách tự do thì sau đó mọi giao dịch vẫn bắt buộc phải qua bên thứ ba.

Quay trở lại Việt Nam, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi (đang được trình Quốc Hội xem xét) cũng quy định các giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch. Cụ thể, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS theo quy định của luật này. Các trường hợp khác, nhà nước không bắt buộc nhưng khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch BĐS.

Thực tế cho thấy, lâu nay các BĐS được giao dịch qua sàn giao dịch BĐS chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng đất. Còn QSDĐ hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không kiểm soát trong dân.

Trong khi, chính loại “sản phẩm” này mới chiếm số lượng lớn và giá trị giao dịch cao trên thị trường BĐS. Điều này vô hình chung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường, khiến nhà nước thất thoát thuế.

Căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm khi giao dịch

Theo đại diện Vars, việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường BĐS thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại.

Thứ hai, tương tự cách thức hoạt động của các sàn giao dịch khác, “các sản phẩm” muốn được giao dịch qua sàn giao dịch QSDĐ phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá.

Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm để thực hiện giao dịch. Tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, mua bán nhà “2 giá", lũng đoạn giá.

Việc kiểm soát một cách chặt chẽ từ khâu “đầu vào” cùng toàn bộ quá trình giao dịch, sẽ góp phần quan trọng giúp thị trường vận hành một cách đúng đắn, an toàn và minh bạch. Là cơ sở, tiền đề để thị trường phát triển ổn định hơn, bền vững hơn.

Thứ ba, khi triển khai sàn giao dịch QSDĐ, nếu được kết hợp cùng với sàn giao dịch BĐS sẽ là nguồn cung cấp, cập nhật dữ liệu giao dịch, là cơ sở xây dựng dữ liệu, lập bản đồ giá đất trên toàn quốc. Đây là thông tin vô cùng quan trọng cho cơ quan quản lý trong quá trình nghiên cứu, ban hành các chính sách điều tiết, định hướng tiêu dùng, thúc đẩy thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển.

Thứ tư, việc triển khai sàn giao dịch QSDĐ sẽ tạo thêm phương thức tin cậy, giúp người dân, đặc biệt là các nhà đầu tư trong và ngoài nước thuận lợi trong việc tìm kiếm thông tin và giao dịch. Trong tương lai gần, nếu được áp dụng những cơ chế, chính sách thuận lợi, việc giao dịch thông qua sàn giao dịch QSDĐ sẽ thu hút nhiều người tham gia, cùng lượng lớn vốn xã hội đầu tư BĐS, cạnh tranh với sàn giao dịch chứng khoán, trái phiếu,... 

Khi vốn hóa đủ lớn với lượng người tham gia thị trường đông, việc thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa BĐS, Quỹ tiết kiệm nhà ở… sẽ có điều kiện phát triển.

Ngoài ra, thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch QSDĐ cũng góp phần tích cực vào việc chống thất thoát thuế cho Nhà nước. Bởi lẽ QSDĐ đang được giao dịch tự do, thiếu kiểm soát. Nhà nước chỉ thu thuế trên “giá trị khai báo”, không nắm được giá trị giao dịch thực. Trong khi ai cũng “ngầm hiểu” giữa hai giá trị này có sự chênh lệch rất lớn. Việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ sẽ tạo cơ hội tăng khoản thuế thu được của Nhà nước, góp phần không nhỏ vào việc vốn hóa đất đai.

Mặc dù vậy, theo đại diện Vars, quyền sử dụng đất là một “hàng hóa” có giá trị lớn và mức độ bao phủ rộng. Chính vì vậy, việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ chắc chắn không đơn giản, không thể thực hiện ngay trong một sớm, một chiều.

“Muốn sàn giao dịch QSDĐ thực sự phát huy được tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, cần phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng, tỉ mỉ. Việc làm này yêu cầu sự tham gia, phối hợp của các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia đầu ngành. Đặc biệt, sự tham gia ý kiến từ những cá nhân, tổ chức có kinh nghiệm thực tiễn là rất quan trọng”, đại diện Vars nhấn mạnh.