Những “át chủ bài” của doanh nghiệp BĐS vượt sóng Covid-19

Đẩy mạnh bàn giao nhà, mở rộng quỹ đất…

Ghi nhận cho thấy, nửa đầu năm 2021, trước những ảnh hưởng của dịch Covid-19, đa phần doanh nghiệp BĐS vừa và nhỏ lại phải đối mặt với tình trạng kinh doanh thua lỗ, trong đó hơn 80% sàn giao dịch BĐS làm trung gian môi giới hầu như phải dừng hoạt động.

Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có những doanh nghiệp vẫn duy trì ổn định, thích ứng với bối cảnh toàn cầu để trở thành điểm sáng giữa đại dịch. Nhiều doanh nghiệp BĐS niêm yết vẫn ghi nhận kết quả khả quan nhờ bàn giao sản phẩm từ các dự án đã triển khai trước đó.

Các doanh nghiệp địa ốc báo lãi lớn gần như là doanh nghiệp có thương hiệu trên thị trường BĐS, đã niêm yết, có quỹ đất lớn và vẫn tiếp tục chiến lược bành trướng quỹ đất ra khu lân cận Tp.HCM. Đây được xem là những "ắt chủ bài" của các doanh nghiệp BĐS.

Chẳng hạn như mới đây, Tập đoàn An Gia (AGG) báo doanh thu thuần 603 tỉ đồng,  gấp 10 lần cùng kỳ. Kết quả này đến từ việc bàn giao dự án River Panorama (Q.7, Tp.HCM), doanh nghiệp có 3.166 tỷ đồng từ việc người mua trả tiền trước, tăng 24% so với đầu năm. Tính đến cuối kỳ, tổng tài sản doanh nghiệp này đạt 11.926 tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm.

Ngoài dự án trên, doanh nghiệp dự kiến, khu biệt lập The Standard sẽ được bàn giao những sản phẩm đầu tiên vào quý 4/2021, trong khi đó khu phức hợp cao cấp Westgate với quy mô hơn 3 ha tại trung tâm hành chính Bình Chánh sẽ hoàn thành trong quý 1/2023 cũng là những dự án góp phần vào doanh thu tăng mạnh của doanh nghiệp này.

Cùng với đó, sở hữu quỹ đất lớn cũng là lợi thế của doanh nghiệp này minh chứng cho khách hàng, cổ đông thấy sự bền vững của mình.  Hiện AGG sở hữu quỹ đất với quy mô 103 ha (cho 11 dự án trên), trong đó tỷ lệ quỹ đất tại Tp.HCM chiếm 47,5% tổng quỹ đất. Nếu so sánh về quy mô vốn, AGG chỉ ở top dưới so với các doanh nghiệp niêm yết cùng ngành khác, vốn chủ sở hữu chỉ 2.277 tỷ đồng, nhưng quỹ đất lại ở mức tương đối so với bình quân ngành.

Nửa đầu năm, đơn vị này thực hiện thương vụ M&A dự án 27 ha tại Bình Chánh, Tp.HCM. Công ty có kế hoạch phát triển dự án với quy mô 7.000 - 8.000 sản phẩm căn hộ và nhà thấp tầng. Hiện, thủ tục pháp lý liên quan dự án đang được hoàn thiện, dự kiến sẽ đưa sản phẩm ra thị trường vào đầu năm 2022.

Cùng với dự án thì cổ phiếu cũng là "ắt chủ bài" của doanh nghiệp này. Trước khi An Gia thực hiện phát hành tăng vốn, nhóm quỹ do Dragon Capital quản lý đã mua vào hơn 8,1 triệu cổ phiếu AGG để gia tăng sở hữu lên hơn 9,8% vốn, trở thành cổ đông nước ngoài lớn nhất tại doanh nghiệp này.

Nếu Dragon Capital tiếp tục nắm giữ cổ phiếu AGG, đơn vị này cũng sẽ tham gia vào quá trình tăng vốn lên gấp đôi của An Gia, dự kiến thực hiện trong 1-2 tháng tới đây. Giá cổ phiếu AGG từ đầu năm đến nay đã tăng trên 93%, chốt phiên giao dịch ngày 30/7 ở mức 53.500 đồng/cổ phiếu.

Hay, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG), chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm, cả công ty mẹ DXG và hệ thống DXS báo lãi khoảng 822 tỷ lợi nhuận sau thuế, trong đó lợi nhuận Quý 2 đạt khoảng 290 tỷ đồng, đạt 63% so với kế hoạch đề ra.

Theo kết quả kinh doanh 6 tháng, lợi nhuận của doanh nghiệp chủ yếu đến từ nguồn thu mảng dịch vụ bất động sản từ công ty thành viên Dat Xanh Services và việc bàn giao thành công các sản phẩm tại dự án Opal Boulevard (Bình Dương) và khu đô thị Gem Sky World 92.2ha (Long Thành, Đồng Nai).

Được biết, trong quý 3/2021, Đất Xanh cũng đẩy mạnh việc bàn giao các sản phẩm còn lại tại dự án Opal Boulevard (Bình Dương). Tại khu vực Tp. Thủ Đức (Tp. HCM), khu căn hộ thương mại cao cấp St. Moritz trên mặt tiền đường Phạm Văn Đồng cũng đang trong quá trình hoàn thiện, dự kiến bàn giao trong năm nay.

6 tháng cuối năm, Đất Xanh dự kiến sẽ giới thiệu hai dự án tiếp theo của dòng Opal bao gồm Opal Cityview và Opal Parkview, tiến sâu vào thị trường bất động sản Bình Dương. Đây sẽ là những dự án tạo nguồn doanh thu và lợi nhuận cho Tập đoàn trong giai đoạn 2-3 năm tới.

Mới đây, Tập đoàn này cũng cho biết đã thâu tóm thành công một quỹ đất lên tới 10ha tại Bình Dương. Với quỹ đất này, Tập đoàn dự kiến sẽ tung ra thị trường khoảng 8.000 đơn vị nhà ở, tạo nguồn cung sản phẩm và doanh thu cho Tập đoàn trong 3-4 năm tới.

Điểm nhấn đáng chú ý trong quý 2/2021 của doanh nghiệp này đã thực hiện IPO thành công mảng dịch vụ bất động sản – Dat Xanh Services (mã chứng khoán: DXS). Cổ phiếu này hiện đang giao dịch tạm thời trên sàn HNX vào ngày 15/7/2021, trước khi chờ niêm yết chính thức ở sàn HoSE. Nguồn tiền thu được từ hoạt động này sẽ được sử dụng để phát triển quỹ đất dài hạn của Tập đoàn, phục vụ chiến lược xây dựng các khu đô thị quy mô lớn và tầm cỡ của Tập đoàn Đất Xanh giai đoạn 2021-2023.

Một ông lớn khác trong ngành BĐS là Công ty CP Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland) cũng báo lãi lớn, trong đó doanh thu chủ yếu đến từ các dự án lớn bàn giao. Kết thúc quý 2/2021, doanh nghiệp này ghi nhận hơn 2.014 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tương đương mức tăng 71% so với cùng kỳ năm trước.

Tổng doanh thu hợp nhất bao gồm doanh thu từ bán hàng và thu phí cung cấp dịch vụ đạt gần 7.097 tỷ đồng, tăng gần 282% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, doanh thu từ bán hàng đạt 6.344 tỷ đồng (tăng 541% so với cùng kỳ năm ngoái) chủ yếu được ghi nhận từ việc bàn giao các dự án như Saigon Royal, Aqua City, NovaHills Mui Ne, Victoria Village, NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan Thiet; doanh thu từ cung cấp dịch vụ đạt gần 753 tỷ đồng.

Tính đến ngày 30/6/2021, tổng tài sản của Tập đoàn đạt gần 171.533 tỷ đồng, tăng 18,7% so với cuối năm 2020. Trong đó, hàng tồn kho ghi nhận hơn 103.241 tỷ đồng, tăng 18,9% so với thời điểm 31/12/2020 chủ yếu đến từ việc tăng chi phí đầu tư phát triển tại các dự án như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram. 92% tổng hàng tồn kho (tương đương gần 94.731 tỷ đồng) là giá trị quỹ đất và chi phí dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

Trong quý 2/2021, Tập đoàn đã thực hiện thanh toán tổng giá trị vốn gốc và lãi vay là 16.782 tỷ đồng cho các khoản vay đến hạn và các khoản vay tất toán trước hạn từ nguồn tiền mặt sẵn có và nguồn tiền thu từ việc bán hàng.

Đối với hoạt động huy động vốn, trong tháng 7/2021, Tập đoàn đã phát hành thành công 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế, niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán Singapore (SGX). Credit Suisse (Singapore) Limited là Điều phối viên toàn cầu độc quyền (Sole Global Coordinator) và bên Dựng sổ độc quyền (Sole Bookrunner). Đợt phát hành ghi nhận sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư quốc tế với giá trị đăng ký tham gia gấp hơn 2.5 lần so với kế hoạch phát hành ban đầu.

Lý giải về việc, một số doanh nghiệp BĐS vẫn lãi lớn trong bối cảnh Covid-19 hành hoành, chuyên gia trong ngành cho rằng, chu kỳ kinh doanh của nhóm ngành BĐS có sự khác biệt so với các ngành khác. Chẳng hạn, chu kỳ ghi nhận doanh thu, lợi nhuận và kinh doanh dài hơn so với các ngành như thép, chứng khoán, ngân hàng... Vì tính chất này mà kết quả kinh doanh trong kỳ thường không phản ánh hết hoạt động của doanh nghiệp BĐS.

Với đặc thù ghi nhận doanh thu này, các doanh nghiệp niêm yết không phụ thuộc tình hình chào bán sản phẩm trong kỳ để kiểm toán mà có thể chủ động sắp xếp kế hoạch lợi nhuận theo trình tự bàn giao nhà cuốn chiếu. Điều này lý giải vì sao thị trường bất động sản trầm lắng suốt quý 2 nhưng các doanh nghiệp địa ốc vẫn báo doanh thu và lợi nhuận cao.

Cơ hội nào cho thị trường BĐS hậu Covid-19?

Trước tình hình này, không ít nhà đầu tư và chủ đầu tư tỏ ra thận trọng hơn trong các quyết định về đầu tư, kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, cùng với những chính sách mới có hiệu lực, nhất là đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công, kinh tế vĩ mô ổn định sẽ mở ra nhiều cơ hội cho lĩnh vực BĐS trong thời gian tới.

Số liệu thống kê từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2021 cho thấy, tổng lượng cung mới sản phẩm BĐS cả nước đạt khoảng 129.900 sản phẩm. So với cùng kỳ năm 2020, lượng giao dịch chào bán trên toàn thị trường tăng 10,8%, giao dịch tăng 132,3%. Nhưng so với 6 tháng cuối năm 2020, lượng giao dịch trên toàn thị trường chỉ đạt 83,1%, giao dịch chỉ đạt 87,7%. Trong đó, dòng sản phẩm thấp tầng có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất 47,3%, căn hộ cao cấp đạt tỷ lệ thấp nhất 10,9%.

Chia sẻ trên báo chí, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, thu nhập người dân trên tổng thể bị suy giảm, dẫn tới nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm. Nhưng thực tế BĐS tương lai đang đối mặt với áp lực phải tăng giá do đất nền trải qua nhiều "cơn sốt" khiến mặt bằng giá tăng cao; vướng mắc về thủ tục phê duyệt dự án, giá các loại vật liệu xây dựng tăng dẫn đến tăng chi phí, kéo theo giá thành BĐS cũng sẽ tăng.

Mặc dù thị trường BĐS đã trải qua 6 tháng đầu năm 2021 với đầy rẫy khó khăn, nhưng theo các chuyên gia đây là tình hình chung của cả nền kinh tế, chứ không riêng về lĩnh vực BĐS trước những ảnh hưởng của làn sóng dịch Covid-19. Trong 6 tháng cuối năm 2021 và cả năm 2022, có thể thị trường BĐS vẫn chưa vượt qua ngay được những khó khăn này, do phải phụ thuộc vào diễn biến của dịch bệnh. Tuy nhiên, BĐS vẫn còn đó những cơ hội, đặc biệt là tình hình kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát được kiềm chế, đây được xem là yếu tố then chốt tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường thu hút các nguồn vốn đầu tư.

Cùng với đó, bản thân các doanh nghiệp BĐS cũng đã có sự chủ động, thích ứng với tình hình dịch bệnh để đưa ra những tính toán cẩn trọng hơn trong đầu tư, kinh doanh. Ngoài ra, khi tốc độ đô thị hóa tăng nhanh (hiện nay dân số thành thị mới chiếm khoảng 40%, dự báo đến năm 2030 sẽ tăng lên 45%), nhu cầu về nhà sẽ rất lớn, đây chính là cơ hội cho thị trường BĐS trong giai đoạn hậu Covid-19.

Theo các chuyên gia kinh tế, trong khi dòng tiền đang đổ vào chứng khoán thì đây cũng được cho là thời điểm tốt để các doanh nghiệp BĐS chuẩn bị đón dòng vốn "chảy" vào thị trường BĐS khi dịch Covid-19 được kiểm soát, đồng thời cũng sẵn sàng phương án thay đổi linh hoạt để ứng phó với thị trường bất định, linh hoạt trong việc đào tạo và mở bán trực tuyến vì dịch bệnh có thể sẽ quay trở lại bất cứ lúc nào.

Nhìn về dài hạn, BĐS Việt Nam vẫn luôn là thị trường tiềm năng. Theo các chuyên gia, BĐS vẫn là "nơi trú ẩn" tài sản vừa đảm bảo tính an toàn và sinh lời trong các thời kỳ khủng hoảng kinh tế, điều này thể hiện rất rõ thời gian qua khi so sánh mức độ ưu tiên đầu tư giữa BĐS và các kênh khác. Thêm nữa, từ góc độ nguồn cung sản phẩm có thể thấy đại dịch Covid-19 là rủi ro nhưng cũng là cơ hội cho thị trường BĐS.

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, mỗi năm thị trường BĐS tại Hà Nội và thị trường BĐS tại Tp.HCM cần khoảng 140.000 căn nhà ở, tuy nhiên nguồn cung sản phẩm BĐS rất hạn chế từ năm 2019. Do đó, nhiều doanh nghiệp BĐS đã thay đổi chiến lược phát triển sản phẩm. Những đơn vị có nền tảng cơ bản tốt, danh mục sản phẩm đa dạng, hướng đến nhu cầu ở thực của người mua sẽ có nhiều cơ hội phát triển.